物業(yè)管理師

業(yè)主委員會(huì)

(一)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)

《條例》將業(yè)主委員會(huì)明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)。

(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)主要職責(zé)：

1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況

除了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集人。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議以后的定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)籌備和召集。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)的實(shí)施與管理，因此，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，將有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的實(shí)施情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告并接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。

2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

業(yè)主大會(huì)享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，但業(yè)主大會(huì)的成員是全體業(yè)主，不可能由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。客觀上，物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會(huì)來(lái)具體進(jìn)行。業(yè)主大會(huì)通過(guò)會(huì)議決定的方式選聘某一物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作享有監(jiān)督權(quán)，并有就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出意見(jiàn)和建議的權(quán)利。物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非業(yè)主。物業(yè)使用人基于其對(duì)物業(yè)實(shí)際上的使用，不可避免地會(huì)參與到物業(yè)管理活動(dòng)中來(lái)。業(yè)主委員會(huì)作為聯(lián)系廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的橋梁，應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解并聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)與建議，并把業(yè)主的這些建議和意見(jiàn)反映給物業(yè)管理企業(yè)，以提高物業(yè)管理水平。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同之后，作為合同一方當(dāng)事人享有對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。如監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是否嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)等。在履行監(jiān)督職責(zé)的同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，盡可能地為其工作提供方便，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務(wù)合同。

4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施

業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)施是否到位直接影響到物業(yè)品質(zhì)、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況的好壞。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)業(yè)主公約的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督，一旦有業(yè)主不遵守業(yè)主公約的規(guī)定，影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令限期改正，并依照業(yè)主公約的規(guī)定進(jìn)行處理。

5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)

除了以上法定職責(zé)外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。如業(yè)主委員會(huì)對(duì)各類物業(yè)管理檔案資料、會(huì)議記錄的保管;對(duì)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則修訂文本的起草;對(duì)有關(guān)印章、財(cái)產(chǎn)的保管;對(duì)業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等等。

(三)業(yè)主委員會(huì)的備案

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，一經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，就在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關(guān)職責(zé)。因此，《條例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，以便政府行政主管部門(mén)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的情況進(jìn)行必要的了解和掌握。備案一般應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主委員會(huì)的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等主要內(nèi)容。

以前，在我國(guó)一些地方的物業(yè)管理法規(guī)中，規(guī)定業(yè)主委員會(huì)實(shí)行登記制度，即業(yè)主委員會(huì)成立后要到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行登記審核。這樣做的目的是強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的管理，但在實(shí)踐中存在許多的問(wèn)題：首先，政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)缺少足夠的精力和時(shí)間對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審核，難以起到登記的效果。其次，登記審核容易造成政府對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立與運(yùn)作進(jìn)行一些不正當(dāng)?shù)母深A(yù)，而且業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自律的一種形式，政府不宜干預(yù)過(guò)多，介入太深。政府的作用主要應(yīng)該體現(xiàn)在指導(dǎo)、幫助、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作上，以保證業(yè)主委員會(huì)真正代表全體業(yè)主的利益。因此，《條例》明確對(duì)業(yè)主委員會(huì)實(shí)行備案制度，以區(qū)別于審批制度。為了督促業(yè)主委員會(huì)及時(shí)納入到有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督管理中去，《條例》還對(duì)業(yè)主委員會(huì)備案的時(shí)間作了限定，規(guī)定備案的時(shí)間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。

(四)業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件

業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)任務(wù)最終要依靠其委員來(lái)具體執(zhí)行，因此業(yè)主委員會(huì)委員的素質(zhì)高低直接關(guān)系到業(yè)主大會(huì)的決定能否順利或者高質(zhì)量地完成。實(shí)踐中，大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員能夠代表業(yè)主利益，熱心為業(yè)主辦事，但也有一些業(yè)主委員會(huì)委員素質(zhì)不高，有的利用權(quán)利牟取私利，作出損害廣大業(yè)主利益;有的人為制造物業(yè)管理糾紛，不利于物業(yè)管理活動(dòng)的正常開(kāi)展。因此，很有必要對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員條件作出規(guī)定，以便業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(2)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);

(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);

(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;

(5)具有一定組織能力;

(6)具備必要的工作時(shí)間。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1～2人。業(yè)主委員會(huì)的主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者，他們均由業(yè)主大會(huì)選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)委員自行推選產(chǎn)生，這樣可以增強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)中的公信力，有利于其組織業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)活動(dòng)。

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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