中級會計師

第四章 投資性房地產(chǎn)

[基本要求]

(一)掌握投資性房地產(chǎn)的特征和范圍

(二)掌握投資性房地產(chǎn)的確認條件

(三)掌握投資性房地產(chǎn)初始計量的核算

(四)掌握與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出的核算

(五)掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的核算

(六)掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算

(七)熟悉投資性房地產(chǎn)處置的核算

[考試內(nèi)容]

第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征和范圍

一、投資性房地產(chǎn)的特征

投資性房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。

投資性房地產(chǎn)具有以下特征：(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動;(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：(1)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn);(3)作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

一、投資性房地產(chǎn)的確認條件和初始計量

將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：(1)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量。

二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當計入投資性房地產(chǎn)成本;不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益。

第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)

在成本模式下，應(yīng)當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量、計提折舊或進行攤銷，取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入;投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當計提減值準備，已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。

二、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

(一)采用公允價值模式的前提條件

采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當同時滿足下列條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

(二)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理

企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。

已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

―、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

(一)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

1.投資性房地產(chǎn)開始自用。轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。

2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。

3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期。

5.房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似權(quán)力機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時，應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。

2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益。

3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益;轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額確認為資本公積(其他資本公積)，計入所有者權(quán)益。

二、投資性房地產(chǎn)的處置

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益，即，將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本。

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