房地產估價師

(一)出讓計劃的擬定和批準權限

土地使用權出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃，根據(jù)省級人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬定，按照國務院的規(guī)定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

(二)建設用地使用權出讓方式

土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或雙方協(xié)議等方式。協(xié)議出讓的特點是自由度大，不利于公平競，適用于某些非盈利性用地。房地產開發(fā)用地一般不適用土地使用權協(xié)議出讓

《物權法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。2007年9月.國土資源部根據(jù)《物權法》、《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國發(fā)[2006]31號)及相關法律法規(guī)的要求，發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)。規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”，進一步明確招拍掛范圍招標、拍賣、掛牌公告應當包括下列內容：出讓人的名稱和地址;出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求;投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法;索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式;招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等：確定

中標人、競得人的標準和方法;投標、競買保證金;其他需要公告的事項。招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。中華人民共和國境內外的自然人、法人和非法人組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外-均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的.出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。對符合招標、拍賣、掛牌公告規(guī)定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標、拍賣、掛牌活動。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定標底或者底價。標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

《國土資源部關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》(國土資發(fā)[2011] 63號)要求進一步完善招拍掛的供地政策，加強土地出讓政策在房地產市場調控中的積極作用。以“限房價、競地價”方式出讓土地使用權的，市、縣國土資源主管部門應在土地出讓前，會同住房建設、物價、規(guī)劃行政主管部門;按相關政策規(guī)定確定住房銷售條件，根據(jù)擬出讓宗地所在區(qū)域商品住房銷售價格水平，合理確定擬出讓宗地的控制性房屋銷售價格上限和住房套型面積標準;以此作為土地使用權轉讓的約束性條件，一并納入土地出讓方案，報經政府批準后，以掛牌、拍賣方式公開出讓土地使用權，符合條件、承諾地價最高且不低于底價的為土地使用權競得人。以“限地價、競房價”方式出讓土地使用權的市、縣國土資源主管部門應在土地出讓前.根據(jù)擬出讓宗地的征地拆遷安置補償費、土地前期開發(fā)成本、同一區(qū)域基準地價和市場地價水平、土地使用權轉讓條件、房屋銷售價格和政府確定的房價控制目標等因素，綜合確定擬出讓宗地的出讓價格，同時應確定房價的最高控制價(應低于同區(qū)域、同條件商品住房市場價)，一并納入土地出讓方案，報經政府批準后，以掛牌、拍賣方式公開出讓土地使用權，按照承諾銷售房價最低者(開發(fā)商售房時的最高售價)確定為土地競得人。以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出讓土地使用權的，市、縣國土資源主管部門應會同住房建設、規(guī)劃、房屋管理和住房保障等部門確定擬出讓宗地配建廉租房、經濟適用房等保障性住房的面積、套數(shù)、建設進度、政府收回條件、回購價格及土地面積分攤辦法等，納入出讓方案，經政府批準后，寫入出讓公告及文件，組織實施掛牌、拍賣。以“土地利用綜合條件最佳”為標準出讓土地使用權，市、縣國土資源主管部門應依據(jù)規(guī)劃條件和土地使用標準按照宗地所在區(qū)域條件、政府對開發(fā)建設的要求，制定土地出讓方案和評標標準，在依法確定土地出讓底價的基礎上，將土地價款及交付時間、開發(fā)建設周期、建設要求、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)以往出讓合同履行情況等影響土地開發(fā)利用的因素作為評標條件，合理確定各因素權重，會同有關部門制定標書，依法依紀，發(fā)布公告，組織招投標。

1.招標出讓方式

招標出讓是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據(jù)投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

投標、開標依照下列程序進行：

(1)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。標書投入標箱后，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。

(2)出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算標書。投標人少于三人的，出讓人應當終止招標活動。投標人不少于三人的，應當逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

(3)評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。

(4)招標人根據(jù)評標結果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據(jù)開標結果，確定中標人。對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

2.拍賣出讓方式

拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。拍賣出讓是按規(guī)定時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣(指定)地塊的土地使用權(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫底價，諸多競拍者輪番報價，最后一般出最高價者取得土地使用權。拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的繁華市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，應當終止拍賣。

拍賣會依照下列程序進行：

(1)主持人點算競買人;

(2)主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項;

(3)主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示;

(4)主持人報出起叫價;

(5)競買人舉牌應價或者報價;

(6)主持人確認該應價或者報價后繼續(xù)競價：

(7)主持人連續(xù)三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交;

(8)主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。

3.掛牌出讓方式

掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。掛牌時間不少于10個工作日，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競買人競價情況調整增價幅度。

掛牌依照下列程序進行;

(1)在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日。出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布;

(2)符合條件的競買人填寫報價單報價;

(3)掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格;

(4)掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。

掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿.掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交;在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外;在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發(fā)出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。中標通知書或者成交確認書應當包括出讓人和中標人或者競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款以及簽訂國有建設用地使用權出讓合同的時間、地點等內容。巾標通知書或者成交確認書對出讓人和中標人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。中標人、競得人應當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。中標人、競得人支付的投標、競買保證金抵作土地出讓價款;其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束后5個工作日內予以退還，不計利息。招標拍賣掛牌活動結束后，出讓人應在10個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書。

中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效;造成損失的，應當依法承擔賠償責任：提供虛假文件隱瞞事實的;采取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。國土資源行政主管部門的工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

(三)建設用地使用權的出讓年限

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限如下：

1.居住用地70年;

2.工業(yè)用地50年;

3.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

5.綜合或其他用地50年。

出讓土地使用權的最高年限不是唯一年限，具體出讓項目的實際年限由國家根據(jù)產業(yè)特點和用地項目情況確定或與用地者商定。土地使用權出讓的實際年限不得高于規(guī)定最高年限。

(四)建設用地使用權的收回

國家收回土地使用權有多種原因，如使用權期間屆滿、提前收回、沒收等。

1.土地使用權期間屆滿處理。依據(jù)《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

2.建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依法對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

3.因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權。土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權有兩種情況：一是土地使用者未如期支付地價款。土地使用者在簽約時應繳地價款的一定比例作為定金，60日內應支付全部地價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權。二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地，由縣以上人民政府土地管理部門予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權，這是對不履行合同的義務人，采取的無條件取消其土地使用權的處罰形式。

4.司法機關決定收回土地使用權。因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機關決定沒收其全部財產，收回土地使用權。

(五)建設用地使用權終止

1.建設用地使用權因土地滅失而終止

土地使用權要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地使用權滅失而導致使用人實際上不能繼續(xù)使用土地，使用權自然終止。土地滅失是指由于自然原因造成原土地性質的徹底改變或原土地面貌的徹底改變，諸如地震、水患、塌陷等自然災害引起的不能使用土地而終止。

2.建設用地使用權因土地使用者的拋棄而終止

由于政治、經濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權。

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