房地產(chǎn)估價師

(一)珍惜耕地，合理利用土地的原則

土地是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)，具有有限性和不可再生性的特點，因此，它是最珍貴的自然資源，最寶貴的物質(zhì)財富。威廉·配第說“土地是財富之母”。中國耕地具有四個明顯的特點：①人均占有耕地少;②耕地總體質(zhì)量差;③生產(chǎn)水平低;④退化嚴重，后備資源不足。但是，隨著城市建設(shè)的發(fā)展和建立社會主義市場經(jīng)濟的需要，以及人民生活水平的不斷提高，必然還要占用一部分耕地。中國近年來每年大約要征收350萬至750萬畝耕地，這將使土地的供求矛盾日益加劇。因此，在征收土地時，必須堅持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅持”十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策。單位和個人

必須堅持精打細算，能少占土地就不多占。堅決反對征而不用、多征少用、浪費土地的行為。

(二)保證國家建設(shè)用地原則

征收土地特別是占用耕地，必然會給被征地單位和農(nóng)民帶來一定的嗣難，但為了國家的整體和長遠利益，就要求被征地單位和農(nóng)民從全局出發(fā)，克服暫時的局部困難，保證國家建設(shè)用地。在征收土地時，應反對兩種做法：一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征收;二是大幅度提高征地費用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。因此，既要貫徹節(jié)約用地的原則，又要保證國家建設(shè)項目所必需的土地。

(三)妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

征收土地會給被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)、生活帶來困難和不便，用地單位應根據(jù)國家和當?shù)卣囊?guī)定，妥善安排被征地范圍內(nèi)的單位和農(nóng)民的生產(chǎn)、生活，這是必須堅持的原則。沒有這個原則就不能保證征地工作的順利進行。

妥善安置主要包括：①對征收的土地要合理補償;②對因征地給農(nóng)民造成的損失要合理補助;③對征地造成的剩余農(nóng)民勞動力要適當安排。由于中國土地遼闊，各地情況差異較大，補償、補助標準不應簡單統(tǒng)一。但補償、補助不能因為征收土地而降低被征地農(nóng)民的生活水平;

(四)有償使用土地的原則

有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地效益的經(jīng)濟手段。土地征收后，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國有土地供應原則上都應實行有償使用，土地有償使用將成為今后國有建設(shè)用地供應的基本制度。實行±地有償使用，不但可以增加國家收入，防止國有資產(chǎn)流失，還可以促進土地資源的合理使用，是有效控制建設(shè)用地增長的經(jīng)濟手段。一般來說，除了國家核準劃撥的以外，凡新增建設(shè)用地均實行有償有限期使用。有償使用土地有多種形式，如土地使用權(quán)出讓、土地租賃、土地使用權(quán)作價出資、人股等。目前對國有土地沒有全部實行有償使用，即依然

是土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度并行?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對兩種國有土地使用制度的適用范圍有明確規(guī)定。

(五)依法征地的原則

因城市建設(shè)、工業(yè)項目等需要征收土地，建設(shè)單位必須根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，并按照征收土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理征收手續(xù)后，才能合法用地。凡無征地手續(xù)，或無權(quán)批準使用土地的單位批準使用的土地，或超權(quán)限批準使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護。近年來，征地違法違規(guī)形式有一個新變化，其中的最主要形式就是“以租代征”。所謂“以租代征”，即通過租用集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。其實質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計劃之外擴大建設(shè)用地規(guī)模，同時逃避了繳納有關(guān)稅費、履行

耕地占補平衡法定義務。其結(jié)果必然會嚴重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調(diào)控政策的落實和耕地保護目標的實現(xiàn)。此外，違反土地利用總體規(guī)劃、擴大開發(fā)區(qū)用地規(guī)模、未批先征等行為都是當前違法征地的主要表現(xiàn)形式。因此，有必要采取堅決行動，遏制土地違法的行為，保證國家土地調(diào)控政策的落實。

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