房地產(chǎn)估價師

(一)建設用地的概念

根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，土地按照用途分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地建設用地是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。建設用地利用的結(jié)果，基本上是以非生態(tài)附著物的形式。

(二)建設用地的分類

1.建筑物用地。建筑物是指人們在內(nèi)進行生產(chǎn)、生活或其他活動的房屋或場所。

(1)建筑物用地。建筑物是指人們在內(nèi)進行生產(chǎn)、生活或者其他活動的房屋或場所。

(2)構(gòu)筑物用地。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)、生活或其他活動的建筑物建筑物和構(gòu)筑物又統(tǒng)稱建筑。

2.按建筑用地的利用方式分類，可分為：

(1)商服用地 (2)工礦倉儲用地 (3)公共設施用地(4)公共建筑用地(5)住宅用地(6)交通設施用地 (7)水利設施用地(8)其他建設用地

3.按土地所有權的歸屬分類，可分為：

(1)國有建設用地。指屬于國家所有即全民所有的用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城市市區(qū)的土地、鐵路、公路、機場、國有企業(yè)、港口等國家所有的建設用地。

(2)集體所有建設用地。包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設旋、公益事業(yè)、鄉(xiāng)村辦企業(yè)使用農(nóng)民集體所有的建設用地。

4.按建設用地的用途分類，可分為：

(1)非農(nóng)業(yè)建設用地，指一切非農(nóng)業(yè)用途的建設用地，主要包括①城鎮(zhèn)、工礦、村莊用地;②交通用地;③鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村作坊、機械化養(yǎng)殖場、采礦區(qū)、廢石場、垃圾堆場等三類。

(2)農(nóng)業(yè)建設用地，指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要或規(guī)定用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套工程的用地，如作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵房、農(nóng)用道路等建設所需使用的土地。

5.按建設用地的規(guī)模分類，可分為：

(1)大型項目建設用地，根據(jù)建設規(guī)模和建設投資確認為大型項目進行建設所需要使用的土地。

(2)中型項目建設用地，根據(jù)建設規(guī)模和建設投資確認為中型項目進行建設所需要使用的土地。

(3)小型項目建設用地，根據(jù)建設規(guī)模和建設投資確認為小型項目進行建設所需要使用的土地。

6.按建設用地的狀況分類，可分為：

(1)新增建設用地，指新近某一時點以后由其他非建設用地轉(zhuǎn)變而來的建設用地。

(2)存量建設用地，指新近某一時點以前已有的建設用地。

這兩類建設用地在進入市場交易過程中，有不同的方式和審批要求。

7.按建設用地的使用期限分類，可分為：

(1)永久性建設用地，是指建設用地一經(jīng)使用后就不再恢復原來狀態(tài)的土地;

(2)臨時建設用地，是指在實施過程中，需要臨時性使用的土地。

(三)建設用地的特點

1.非生態(tài)利用性

建設用地無需利用土壤的生產(chǎn)功能，屬土地的非生態(tài)利用性。建設用地可以利用水土條件相對較差、而承載功能符合要求的土地，而盡可能將水土條件好的、可能生產(chǎn)出更多生物量的土地留作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，使土地資源的配置更加合理化，以發(fā)揮土地更大的效益。農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地較為容易，但要使建設用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地，則較為困難。除需要相當長的時間外，成本也相當高。建設用地的這個特點，要求在農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地時，一定要慎重行事，嚴格把關，不要輕易將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地。

2.土地利用的集約性

農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高度密集性，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益。就具體地段來說，它能引起地價的上升，有時可以上漲幾倍、幾十倍、上百倍。人們熱衷于將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地就是一個典型的例子。為了保護農(nóng)用地，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地，世界各國都采取了嚴格的控制措施。

3.區(qū)位選擇的重要性

在建設用地的選擇中，區(qū)位起著非常重要的作用。如道路的位置決定著商業(yè)服務中心的布局。但區(qū)位具有相對性，一是對一種類型的用地來說是優(yōu)越的區(qū)位，對另外一種用地來說則不一定。如臨街的土地對商業(yè)來說是很好的區(qū)位，而對居住用地來說則不一定是優(yōu)越的區(qū)位。二是區(qū)位的優(yōu)劣可以隨著周圍環(huán)境的改變而改變，經(jīng)濟活動對于區(qū)位本身的影響是巨大的。如交通站點的變遷對周圍土地的影響就是典型的例子。

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