房地產(chǎn)估價(jià)師

5、共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

（1）共有建筑面積的分類共有建筑面積按是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)?，分為不?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

1）不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層；為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。

建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

例題：人防工程的地下室面積（   ）建筑面積。（2004年試題）

A.屬不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?/p>

B.屬分?jǐn)偟墓灿?/p>

C.不屬共有

D.屬物業(yè)公司所有

答案：A

解析：共有建筑面積按是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)?，分為不?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

1）不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層；為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。

2）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：

①作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；②單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。

根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e可分為三大類：①幢共有建筑面積：指為整幢（包括住宅功能、寫字樓功能、商場(chǎng)功能等）服務(wù)的共有建筑面積。如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等。

②功能共有建筑面積：指為某一建筑功能（如住宅、寫字樓、商場(chǎng)等）服務(wù)的共有建筑面積。如為某一建筑功能服務(wù)的專用電梯、樓梯間、大堂等。

③本層共有建筑面積：指為本層服務(wù)的共有建筑面積。如本層共有走廊等。

（2）共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t

1）產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

2）無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（3）共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒?/p>

1）住宅樓：住宅樓以幢（梯）為單元，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。

2）商住樓，將幢應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，根據(jù)住宅、商業(yè)不同使用功能，按建筑面積比例分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。

住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ囊徊糠?，加至相?yīng)各層共有建筑面積內(nèi)，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據(jù)各層各套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偲湎鄳?yīng)各層總的共有建筑面積。

3）綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

例題：下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的有（   ）。（2003年試題）

A.房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個(gè)法人或自然人

B.房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計(jì)、利用，通常稱為房屋權(quán)屬檔案工作的六個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)

C.房地產(chǎn)面積測(cè)算為提高精度，邊長(zhǎng)取0.001m，但面積確定最后取至小數(shù)點(diǎn)后兩位，即0.01m2

D.臨街底層經(jīng)營(yíng)性房屋的土地使用權(quán)，包括門前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地使用權(quán)

E.房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記

答案：ABE

解析：邊長(zhǎng)以m為單位，取至0.01m；面積以㎡為單位，取至0.0l㎡.臨街底層經(jīng)營(yíng)性房屋的土地使用權(quán)，不應(yīng)包括門前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地使用權(quán)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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