房地產估價師

一、單項選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是投資概述。從經濟角度理解，投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為。參加教材P1。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資概述。按投資的經濟用途，可將投資分為生產性投資和非生產性投資。參見教材P2。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

3、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資概述。選項B屬于經濟行為，選項C屬于投資具有時間性，選項D屬于投資具有風險性。參見教材P3。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。企業(yè)投資與個人投資更注重經濟效益。參見教材P4。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。一般來說，重工業(yè)廠房由于建筑物的設計需要符合特定工藝流程的要求和設備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉手交易。參見教材P6。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。參見教材P6。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

7、

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產的不可移動性，決定了房地產投資的收益和風險不僅受地區(qū)社會經濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響，體現(xiàn)了房地產投資中區(qū)位的重要性。參加教材P6。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結構構件和設備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時間。自然壽命是指直到不能用了，而經濟壽命截止到用起來不劃算的時點了。參見教材P7。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

9、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產投資的特性包括區(qū)位選擇異常重要、適于進行長期投資、需要適時的更新改造投資、易產生資本價值風險、變現(xiàn)性差、易受政策影響、依賴專業(yè)管理、存在效益外溢和轉移。參加教材P8。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產的市場價值和收益水平。參見教材P9。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

11、

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產直接投資。當房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲用房等)或經營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。參見教材P10。

【該題針對“房地產直接投資”知識點進行考核】

12、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產直接投資。房地產置業(yè)投資是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(開發(fā)商新竣工的商品房)，也可以是市場上的存量房地產(舊有房地產)。參見教材P11。

【該題針對“房地產直接投資”知識點進行考核】

【答疑編號10414780】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產間接投資。房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的經常性租金收入。參見教材P12。

【該題針對“房地產間接投資”知識點進行考核】

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產間接投資。按資產投資的類型劃分，房地產投資信托基金分為權益型、抵押型和混合型三種形式。參見教材P12。

【該題針對“房地產間接投資”知識點進行考核】

15、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產投資的利弊。房地產投資的優(yōu)點：相對較高的收益水平、易于獲得金融機構的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。參見教材P13～15。

【該題針對“房地產投資的利弊”知識點進行考核】

16、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產投資風險的概念。甲物業(yè)預期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬元);乙物業(yè)預期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬元)。這兩個物業(yè)的價值相等，期望值相等，比較一下標準差，計算式如下：甲的標準差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5]1/2=100;乙的標準差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200。標準差越小，風險越小，因此甲的風險較小，所以乙物業(yè)投資風險大。參見教材P16。

【該題針對“房地產投資風險的概念”知識點進行考核】

17、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產投資風險的概念。當實際收益超過預期收益時，就稱投資獲取了風險收益;而實際收益低于預期收益時，就稱投資發(fā)生了風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。參見教材P17。

【該題針對“房地產投資風險的概念”知識點進行考核】

18、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產投資的系統(tǒng)風險。市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產價格的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。參見教材P18。

【該題針對“房地產投資的系統(tǒng)風險”知識點進行考核】

19、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產投資的系統(tǒng)風險。變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產屬于非貨幣財產，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現(xiàn)金。參見教材P19。

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產投資的系統(tǒng)風險。或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。參見教材P20。

【該題針對“房地產投資的系統(tǒng)風險”知識點進行考核】

21、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產投資的個別風險。未來運營費用風險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔的情況下，也會由于建筑技術的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。參見教材P20。

【該題針對“房地產投資的個別風險”知識點進行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。房地產開發(fā)投資一般屬于機會型房地產投資。參見教材P22。

【該題針對“風險對房地產投資決策的影響”知識點進行考核】

23、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。隨著大型機構投資者的增加，投資組合理論在房地產投資中的應用越來越廣泛。參見教材P22。

【該題針對“投資組合理論”知識點進行考核】

24、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。參見教材P23。

【該題針對“投資組合理論”知識點進行考核】

25、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負的協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。參見教材P24。

26、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。利用公式，收益率=2.5%+0.6×(12%-2.5%)=8.2%。參見教材P25。

【該題針對“投資組合理論”知識點進行考核】

27、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。預期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意無風險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。參見教材P25。

【該題針對“投資組合理論”知識點進行考核】

28、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是資本資產定價模型。折現(xiàn)率=無風險投資收益率+市場風險系數(shù)×(市場的平均收益率-無風險投資收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。參見教材P27。

【該題針對“資本資產定價模型”知識點進行考核】

二、多項選擇題

1、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是投資概述。商品房投資和土地開發(fā)投資屬于房地產投資的范疇，固定資產投資與流動資產投資屬于實物投資或生產性投資的范疇。參見教材P1。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

2、【正確答案】BCDE

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。選項A的正確表述為，經濟適用住房是面向低收入家庭出售的。參見教材P5。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

3、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。按照物業(yè)用途的不同，房地產投資可以分為居住物業(yè)投資、商業(yè)物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設施投資、特殊物業(yè)投資。參見教材P5。

4、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。只有當房地產所處的區(qū)位對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當?shù)拈_發(fā)利潤、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經常性租金收益、使租戶方便地開展經營活動以賺取正常的利潤并具有支付租金的能力時，這種投資才具備了基本的可行性。參見教材P6～7。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

5、【正確答案】CE

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。選項A的正確表述為，一宗房地產投資價值的高低，不僅受其當前租金或價格水平的影響，而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會經濟和環(huán)境等因素密切相關;選項B的正確表述為，變現(xiàn)性差是指房地產投資在短期內無損變現(xiàn)的能力差，這與房地產資產的弱流動性特征密歇相關;選項D的正確表述為，房地產的異質性，導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致。參見教材P8。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

6、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是房地產間接投資。房地產間接投資有股票或債券、信托基金、住房抵押支持證券。參見教材P11。

【該題針對“房地產間接投資”知識點進行考核】

7、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是房地產間接投資。按資產投資的類型劃分，房地產投資信托基金為權益型、抵押型、混合型三種形式。參見教材P12。

【該題針對“房地產間接投資”知識點進行考核】

8、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是房地產投資的利弊。房地產投資的缺點包括變現(xiàn)性差、投資數(shù)額巨大、投資回收期較長、需要專門的知識和經驗。參見教材P15。

【該題針對“房地產間接投資”知識點進行考核】

9、【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是房地產投資風險的概念。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。參見教材P17。

【該題針對“房地產投資風險的概念”知識點進行考核】

10、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是房地產投資的系統(tǒng)風險。房地產投資的系統(tǒng)風險包括：通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。參見教材P17。

【該題針對“房地產投資風險的概念”知識點進行考核】

11、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是房地產投資的系統(tǒng)風險。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至會出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的需求數(shù)量，從而導致房地產地價格下降。參見教材P19。

12、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。選項B的正確表述是，房地產開發(fā)投資一般屬于機會型房地產投資;選項C的正確表述為，對于剛剛竣工的收益性物業(yè)的投資屬于收益加增值型房地產投資。參見教材P22。

【該題針對“風險對房地產投資決策的影響”知識點進行考核】

三、判斷題

1、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是投資概述。長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風險較高，但長期的盈利能力強。參見教材P1。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

2、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是投資概述。一般來說，短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較低，但收益率也較低。參見教材P1。

【該題針對“投資概述”知識點進行考核】

3、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)與經營活動的經濟行為。參見教材P4。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

4、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。物殊物業(yè)不是指設計或功能特殊，而是其里面的經營活動的性質特殊，必須得到政府的許可。參見教材P6。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

5、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產投資非常適合作為一種長期投資。參見教材P7。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

6、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產的異質性，導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風險。參見教材P8。

【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】

7、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產直接投資。房地產置業(yè)投資是向已具備了使用條件或正在使用中的房地產進行投資，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資。參見教材P11。

【該題針對“房地產直接投資”知識點進行考核】

8、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產間接投資。信托是間接投資。參見教材P12。

【該題針對“房地產間接投資”知識點進行考核】

9、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產投資的利弊。房地產投資收益水平較高，這是他的優(yōu)點之一。參見教材P13。

【該題針對“房地產投資的利弊”知識點進行考核】

10、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產投資的利弊。房地產投資可以抵消通貨膨脹的影響。參見教材P14。

【該題針對“房地產投資的利弊”知識點進行考核】

11、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產投資風險的概念。在選擇投資機會時，大多數(shù)情況下，收益并非是唯一的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策。參見教材P15。

12、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產投資風險的概念。一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。參見教材P16。

【該題針對“房地產投資風險的概念”知識點進行考核】

13、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產投資的系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險即個別投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。參見教材P17。

【該題針對“房地產投資的系統(tǒng)風險”知識點進行考核】

14、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產投資的系統(tǒng)風險。房地產市場是地區(qū)性市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P18。

【該題針對“房地產投資的系統(tǒng)風險”知識點進行考核】

15、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產投資的個別風險。時間風險是指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。參見教材P21。

【該題針對“房地產投資的個別風險”知識點進行考核】

16、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。風險對房地產投資決策的第二個影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉移風險。參見教材P22。

【該題針對“風險對房地產投資決策的影響”知識點進行考核】

17、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是投資組合理論。當資產的預期收益率=市場的整體平均收益率時，市場風險系數(shù)=1，不是變化幅度相同時。參見教材P25。

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（責任編輯：gx）

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