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2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》模擬試題

發(fā)表時間:2020/12/14 10:03:31 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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【練習(xí)1】

張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營不善,擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅,但雙方均不知該如何確定此套住宅價格,為此委托某房地產(chǎn)估價公司進行評估,請你作為一名房地產(chǎn)估價師寫出評估該住宅轉(zhuǎn)讓價格的估價技術(shù)路線。

答案:

1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價。

2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定,李某在購入該住宅后,可以與該銀行繼簽按揭合同,繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定,由李某提前償還貸款本息。

3.由完全產(chǎn)權(quán)的售價減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值,得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價

【練習(xí)2】

某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?,F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例,測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

問題:

1.這樣的做法有哪些錯誤?

2.若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

答案:

1.錯誤

(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同,其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應(yīng)采用年總凈收益,而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應(yīng)采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)。

2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法,未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法,或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

【練習(xí)3】

甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目,雙方各出資1000萬元,經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完,銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2,售價3000元/m2,銷售稅費為售價的7%。銷售過程中,乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友,向甲提出先掛賬,雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成,實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符,實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元,現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋,故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元,故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元,自己應(yīng)分得 1368.55萬元。

問題:若不考慮所得稅因素,誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?

參考答案:

1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲應(yīng)分得1395萬元,乙應(yīng)分得1367.1萬元。

3.因為,如果乙拿走的房屋用于銷售,共可回收價款2790萬元,雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為,不應(yīng)讓甲的收入受到影響,甲仍應(yīng)獲得1395萬元,乙尚可獲得1367.1萬元。

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