房地產(chǎn)估價師

第六章　收益法及其運用

一、單項選擇題

1、(　)是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值或價格的方法。

A、直接資本化法

B、報酬資本化法

C、收益乘數(shù)法

D、比較法

2、收益法的理論基礎(chǔ)是(　)。

A、預(yù)期原理

B、市場價值原理

C、收益折現(xiàn)原理

D、現(xiàn)金流折現(xiàn)原理

3、報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在(　)。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任何時間

4、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

A、457.40

B、476.98

C、686.10

D、715.48

5、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

A、5208

B、533

C、695

D、711

6、某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

A、228.23

B、229.36

C、224.74

D、223.63

7、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

A、95.40

B、97.87

C、98.55

D、99.33

8、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

A、368

B、552

C、561

D、920

9、已知某收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為5000元/㎡，報酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年的收益權(quán)利價格是(　)元/㎡。

A、929.15

B、1858.30

C、2409.98

D、4819.96

10、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　)年。

A、13

B、15

C、16

D、17

11、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格最接近(　)萬元。

A、276

B、283

C、284

D、291

12、估價對象的收益類型不同，凈收益的測算會有所不同，可歸納為4種情況，下列不屬于此列的是(　)。

A、出租的房地產(chǎn)

B、自營的房地產(chǎn)

C、出售的房地產(chǎn)

D、混合收益的房地產(chǎn)

13、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的(　)除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

A、價格

B、租金

C、潛在毛收入

D、凈收益

14、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額償還貸款本息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為(　)。

A、7.65%

B、8.75%

C、9.42%

D、10.19%

15、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為(　)萬元。

A、43

B、112.5

C、123.3

D、150

16、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為(　)萬元(收益可視為無限年)。

A、3

B、4

C、5

D、6

17、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價值為(　)萬元。

A、130.0

B、119.2

C、117.5

D、120.0

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