房地產(chǎn)估價(jià)師

成本法的基本公式

一、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式(掌握)

舊的房地價(jià)值=房地重新構(gòu)建成本-房地折舊

=土地重新購(gòu)建成本+建筑物重新購(gòu)建成本-建筑物折舊

舊建筑物價(jià)值=建筑物重新購(gòu)建成本-建筑物折舊

二、適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式(掌握)

新開(kāi)發(fā)的房地價(jià)值=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值=待開(kāi)發(fā)土地成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

(四)適用于在建工程的基本公式

在估價(jià)對(duì)象為在建工程的情況下，成本法的基本公式為：

在建工程價(jià)值=土地成本+已投入的建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

其中，已投入的建設(shè)成本是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)之前已投入的各項(xiàng)建設(shè)成本;管理費(fèi)用、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是已投入的建設(shè)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn);銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)應(yīng)視項(xiàng)目具體情況而定。

【例7-1】某成片荒地面積2平方公里，取得荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開(kāi)發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。請(qǐng)求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)(假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成時(shí)即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)完成時(shí)投入)。

【解】

該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=該荒地取得總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷(xiāo)售費(fèi)用+總投資利息+總銷(xiāo)售稅費(fèi)+總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

假設(shè)開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值為V

V=120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5+V×(2%+5.5%+10%)

解得V=523342631(元)

可轉(zhuǎn)讓面積=2000000×60%=1200000(平方米)，單價(jià)=523342631/1200000=436(元/平方米)。

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