房地產(chǎn)估價(jià)師

第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成(7項(xiàng))：

①土地取得成本

②建設(shè)成本

③管理費(fèi)用

④銷售費(fèi)用

⑤投資利息

⑥銷售稅費(fèi)

⑦開發(fā)利潤

房地產(chǎn)價(jià)格=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦

直接成本=土地取得成本+建設(shè)成本

開發(fā)成本=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)

1.土地取得成本

土地取得成本，是購置土地的必要支出，或者開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。

土地取得成本的具體構(gòu)成因取得土地的途徑不同而不同。取得土地的途徑：(1)市場購買;(2)征收集體土地;(3)征收國有土地上房屋。 在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象中的土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)取得的主要途徑，選取上述三個(gè)途徑之一來求取。

(1)市場購買的土地取得成本

建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格(地價(jià)款)，主要用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。

土地取得稅費(fèi)。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來測算。

(2)征收集體土地的土地取得成本(七項(xiàng)構(gòu)成)

土地征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。

(3)土地征收補(bǔ)償(四項(xiàng)構(gòu)成)

①土地補(bǔ)償費(fèi)(征收前3年平均年產(chǎn)值6～10倍)+安置補(bǔ)助費(fèi)(每人4～6倍，每公頃最高不得超過前三年平均年產(chǎn)值的15倍)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用

②被征土地需要安置的人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)≤15時(shí)，

總安置補(bǔ)助費(fèi)=被征土地前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)×被征土地需要安置人數(shù)

被征土地需要安置的人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)>15時(shí)，

總安置補(bǔ)助費(fèi)=被征土地前三年平均年產(chǎn)值×15

(被征地需要安置的人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)小于15按實(shí)際數(shù)字作為倍數(shù)算，大于15時(shí)，按15算)

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的改革：最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)片綜合地價(jià)。

相關(guān)稅費(fèi)(五項(xiàng)稅費(fèi))：新菜地開發(fā)建設(shè)基金+耕地開墾費(fèi)+耕地占用稅+征地管理費(fèi)+政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用

(4)征收國有土地上房屋的土地取得成本

房屋征收補(bǔ)償費(fèi)(五項(xiàng))：被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)+搬遷費(fèi)+臨時(shí)安置費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)+補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

相關(guān)費(fèi)用：房屋征收評估費(fèi)+房屋征收服務(wù)費(fèi)+政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用

(僅作了解)

2.建設(shè)成本

(1)前期費(fèi)用，例如市場調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時(shí)用房等開發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運(yùn)和場地平整的費(fèi)用或者取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是“七通一平”等狀況的熟地，則在此就沒有或者只有部分場地平整等費(fèi)用。

(2)建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)重復(fù)。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動(dòng)中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會(huì))、市政公用(如公共廁所)等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

(5)其他工程費(fèi)。

(6)開發(fā)期間稅費(fèi)，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費(fèi)用。如綠化建設(shè)費(fèi)，人防工程費(fèi)等。

3.管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必要支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，一般按土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。

4.銷售費(fèi)用，指銷售房地產(chǎn)的必要支出。為便于計(jì)算投資利息，分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。一般按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例測算。

5.投資利息

房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用，都應(yīng)計(jì)算利息。

土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用(四項(xiàng))，無論其是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。借貸資金要支付貸款利息，自有資金要考慮機(jī)會(huì)成本。

投資利息的計(jì)算(五方面)

(1)應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目(四項(xiàng))：土地取得成本，建設(shè)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用(注：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息)。

(2)計(jì)息周期，計(jì)算利息的單位時(shí)間，可以是年、半年、季、月。

(3)計(jì)息期——估算建設(shè)期(有些是一次性發(fā)生的，有些是建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生的)。

(4)計(jì)息方式——單利和復(fù)利兩種方式。

P×(1+i 1×n)=P×(1+i2)n

i 1單利利率 F=P·(1+i1×n)

i 2復(fù)利利率 F=P·(1+i2)n

例如，3年期存款的單利年利率應(yīng)大于：[(1+5%)3-1]/3=5.25%

(5)利率——投資利息計(jì)算中一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。

【例題】下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是(　)。

A.圍墻工程費(fèi)

B.電力設(shè)施工程費(fèi)

C.居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)

D.人防工程費(fèi)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建設(shè)成本?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費(fèi)中;居委會(huì)用房屬于公共配套;人防工程屬于開發(fā)期間稅費(fèi)。參見教材P277。(常識(shí))

【2009年真題】某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是(　)元/m2。

A.310.61　　 B.321.60

C.477.87　　 D.494.77

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是計(jì)息方式及利率。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億，投資利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23萬元，總成本=30000萬+1061.23萬=31061.23萬元，單位成本為310.61元/m2，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.61/65%=477.86元/m2。參見教材P278。

【例題】成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括(　)。

A.土地取得成本

B.建設(shè)成本

C.管理費(fèi)用

D.銷售費(fèi)用

E.銷售稅費(fèi)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是計(jì)息項(xiàng)目及周期。應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)就是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)才繳納，沒有資金被占用的時(shí)間，一般不計(jì)算利息。參見教材P278。

【例題】某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為(　)元/m2。

A.55.20　　 B.103.22

C.109.63　　D.114.82

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是計(jì)息方式及利率。

89.86+11.01+2.35=103.22元/m2。參見教材P278。

6.銷售稅費(fèi)：銷售稅金及附加(兩稅一費(fèi)，即營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加)。

其他銷售稅費(fèi)：印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。

銷售稅費(fèi)不包括：

應(yīng)由買方繳納的契稅——站在開發(fā)商(賣方)的立場上看問題;

應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅——因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的土地增值情況，和所得稅情況和經(jīng)營狀況相關(guān)，會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的客觀性。

7.開發(fā)利潤

開發(fā)利潤指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或業(yè)主、建設(shè)單位)的利潤，而不是建筑施工企業(yè)的利潤(在建安成本中)。

開發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前利潤。

開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商期望獲得的利潤。

根據(jù)不同的基數(shù)，有不同的利潤率指標(biāo)。(利潤率一般是通過大量調(diào)查同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的，比較法的原理)

直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小。

直接成本好記，7個(gè)項(xiàng)目中，帶成本字眼的就2個(gè)，就是直接成本，銷售利潤是按照開發(fā)完成后的全部價(jià)值計(jì)算的，包含全部7個(gè)項(xiàng)目。注意：算開發(fā)利潤時(shí)，開發(fā)利潤也是銷售利潤率計(jì)算的項(xiàng)目。

考試時(shí)主要考中間的兩個(gè)，因?yàn)槿菀谆煜?。記憶竅門：投4成5，總共7個(gè)項(xiàng)目，女人“頭飾”(頭諧音投，投資利潤率，取成本項(xiàng)目的前4個(gè))、男人“金城武”(城諧音成，成本利潤率，取成本項(xiàng)目的前5個(gè);還一個(gè)理解方法：投資的時(shí)候利息還沒發(fā)生，所以不在投資成本中)。

【例題】某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為(　)。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。先算開發(fā)利潤。

頭飾，開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤率=(600+900+50+60)×20%=322萬元。

金城武，成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.3%。參見教材P282。

【例題】某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為(　)萬元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)利潤關(guān)系公式。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X，X=20666.67萬元。參見教材P282。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000平方米的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/平方米，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/平方米，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/平方米，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　)。

A.7.90% 　　B.11.08%

C.11.83%　　D.13.73%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。土地投資1000萬，開發(fā)成本和管理費(fèi)用1200萬，投資利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61萬，銷售費(fèi)用3000×2%=60萬，銷售稅費(fèi)3000×5.5%=165萬，開發(fā)利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39萬，銷售利潤率=332.39/3000=11.08%。參見教材P282。

【例題】某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為(　)元/平方米。

A.1840　　B.2840

C.2966　　D.3000

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。

開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本)×直接成本利潤率=(1000+1500)×6%=150元/平方米，

土地價(jià)格=土地重新取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+利潤=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/平方米。參見教材P282。

利用銷售利潤率計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)值，

房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

銷售稅費(fèi)=房地產(chǎn)價(jià)值×銷售稅費(fèi)率

開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價(jià)值×銷售利潤率

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為18%。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。計(jì)算投資利潤率時(shí)，投資成本主要是土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用這四個(gè)項(xiàng)目(頭飾)，投資利息和銷售稅費(fèi)是不包括在投資成本中的。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候才繳納的，不計(jì)入投資成本。參見教材P282。

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