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第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成(7項(xiàng)):
①土地取得成本
②建設(shè)成本
③管理費(fèi)用
④銷售費(fèi)用
⑤投資利息
⑥銷售稅費(fèi)
⑦開發(fā)利潤
房地產(chǎn)價(jià)格=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦
直接成本=土地取得成本+建設(shè)成本
開發(fā)成本=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)
1.土地取得成本
土地取得成本,是購置土地的必要支出,或者開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。
土地取得成本的具體構(gòu)成因取得土地的途徑不同而不同。取得土地的途徑:(1)市場購買;(2)征收集體土地;(3)征收國有土地上房屋。 在實(shí)際估價(jià)中,應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象中的土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)取得的主要途徑,選取上述三個(gè)途徑之一來求取。
(1)市場購買的土地取得成本
建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格(地價(jià)款),主要用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。
土地取得稅費(fèi)。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等,通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定,按照土地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來測算。
(2)征收集體土地的土地取得成本(七項(xiàng)構(gòu)成)
土地征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。
(3)土地征收補(bǔ)償(四項(xiàng)構(gòu)成)
①土地補(bǔ)償費(fèi)(征收前3年平均年產(chǎn)值6~10倍)+安置補(bǔ)助費(fèi)(每人4~6倍,每公頃最高不得超過前三年平均年產(chǎn)值的15倍)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用
②被征土地需要安置的人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)≤15時(shí),
總安置補(bǔ)助費(fèi)=被征土地前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)×被征土地需要安置人數(shù)
被征土地需要安置的人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)>15時(shí),
總安置補(bǔ)助費(fèi)=被征土地前三年平均年產(chǎn)值×15
(被征地需要安置的人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)小于15按實(shí)際數(shù)字作為倍數(shù)算,大于15時(shí),按15算)
土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的改革:最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)片綜合地價(jià)。
相關(guān)稅費(fèi)(五項(xiàng)稅費(fèi)):新菜地開發(fā)建設(shè)基金+耕地開墾費(fèi)+耕地占用稅+征地管理費(fèi)+政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用
(4)征收國有土地上房屋的土地取得成本
房屋征收補(bǔ)償費(fèi)(五項(xiàng)):被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)+搬遷費(fèi)+臨時(shí)安置費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)+補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)
相關(guān)費(fèi)用:房屋征收評估費(fèi)+房屋征收服務(wù)費(fèi)+政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用
(僅作了解)
2.建設(shè)成本
(1)前期費(fèi)用,例如市場調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時(shí)用房等開發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運(yùn)和場地平整的費(fèi)用或者取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是“七通一平”等狀況的熟地,則在此就沒有或者只有部分場地平整等費(fèi)用。
(2)建筑安裝工程費(fèi),包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)重復(fù)。
(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi),包括城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動(dòng)中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會(huì))、市政公用(如公共廁所)等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(5)其他工程費(fèi)。
(6)開發(fā)期間稅費(fèi),包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費(fèi)用。如綠化建設(shè)費(fèi),人防工程費(fèi)等。
3.管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必要支出,包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等,一般按土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。
4.銷售費(fèi)用,指銷售房地產(chǎn)的必要支出。為便于計(jì)算投資利息,分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。一般按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例測算。
5.投資利息
房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用,都應(yīng)計(jì)算利息。
土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用(四項(xiàng)),無論其是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。借貸資金要支付貸款利息,自有資金要考慮機(jī)會(huì)成本。
投資利息的計(jì)算(五方面)
(1)應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目(四項(xiàng)):土地取得成本,建設(shè)成本,管理費(fèi)用,銷售費(fèi)用(注:銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息)。
(2)計(jì)息周期,計(jì)算利息的單位時(shí)間,可以是年、半年、季、月。
(3)計(jì)息期——估算建設(shè)期(有些是一次性發(fā)生的,有些是建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生的)。
(4)計(jì)息方式——單利和復(fù)利兩種方式。
P×(1+i 1×n)=P×(1+i2)n
i 1單利利率 F=P·(1+i1×n)
i 2復(fù)利利率 F=P·(1+i2)n
例如,3年期存款的單利年利率應(yīng)大于:[(1+5%)3-1]/3=5.25%
(5)利率——投資利息計(jì)算中一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。
【例題】下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中,屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是( )。
A.圍墻工程費(fèi)
B.電力設(shè)施工程費(fèi)
C.居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)
D.人防工程費(fèi)
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是建設(shè)成本?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。圍墻是附屬工程,在建筑安裝費(fèi)中;居委會(huì)用房屬于公共配套;人防工程屬于開發(fā)期間稅費(fèi)。參見教材P277。(常識(shí))
【2009年真題】某成片荒地面積1km2,進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓,開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元,年貸款利率為7.2%,開發(fā)經(jīng)營期為1年,上述費(fèi)用均勻投入,可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是( )元/m2。
A.310.61 B.321.60
C.477.87 D.494.77
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是計(jì)息方式及利率。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億,投資利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23萬元,總成本=30000萬+1061.23萬=31061.23萬元,單位成本為310.61元/m2,可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.61/65%=477.86元/m2。參見教材P278。
【例題】成本法中,在計(jì)算投資利息時(shí),應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括( )。
A.土地取得成本
B.建設(shè)成本
C.管理費(fèi)用
D.銷售費(fèi)用
E.銷售稅費(fèi)
『正確答案』ABCD
『答案解析』本題考查的是計(jì)息項(xiàng)目及周期。應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)就是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)才繳納,沒有資金被占用的時(shí)間,一般不計(jì)算利息。參見教材P278。
【例題】某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2,土地開發(fā)期為2年,土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2,貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí),其中的投資利息為( )元/m2。
A.55.20 B.103.22
C.109.63 D.114.82
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是計(jì)息方式及利率。
89.86+11.01+2.35=103.22元/m2。參見教材P278。
6.銷售稅費(fèi):銷售稅金及附加(兩稅一費(fèi),即營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加)。
其他銷售稅費(fèi):印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。
銷售稅費(fèi)不包括:
應(yīng)由買方繳納的契稅——站在開發(fā)商(賣方)的立場上看問題;
應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅——因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的土地增值情況,和所得稅情況和經(jīng)營狀況相關(guān),會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的客觀性。
7.開發(fā)利潤
開發(fā)利潤指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或業(yè)主、建設(shè)單位)的利潤,而不是建筑施工企業(yè)的利潤(在建安成本中)。
開發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前利潤。
開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤,而不是個(gè)別開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤,也不是個(gè)別開發(fā)商期望獲得的利潤。
根據(jù)不同的基數(shù),有不同的利潤率指標(biāo)。(利潤率一般是通過大量調(diào)查同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的,比較法的原理)
直接成本利潤率最大,其次是投資利潤率,再次是成本利潤率,銷售利潤率最小。
直接成本好記,7個(gè)項(xiàng)目中,帶成本字眼的就2個(gè),就是直接成本,銷售利潤是按照開發(fā)完成后的全部價(jià)值計(jì)算的,包含全部7個(gè)項(xiàng)目。注意:算開發(fā)利潤時(shí),開發(fā)利潤也是銷售利潤率計(jì)算的項(xiàng)目。
考試時(shí)主要考中間的兩個(gè),因?yàn)槿菀谆煜?。記憶竅門:投4成5,總共7個(gè)項(xiàng)目,女人“頭飾”(頭諧音投,投資利潤率,取成本項(xiàng)目的前4個(gè))、男人“金城武”(城諧音成,成本利潤率,取成本項(xiàng)目的前5個(gè);還一個(gè)理解方法:投資的時(shí)候利息還沒發(fā)生,所以不在投資成本中)。
【例題】某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20%,則成本利潤率為( )。
A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。先算開發(fā)利潤。
頭飾,開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤率=(600+900+50+60)×20%=322萬元。
金城武,成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.3%。參見教材P282。
【例題】某寫字樓的土地取得成本8000萬元,建設(shè)成本6000萬元,管理費(fèi)用800萬元,銷售費(fèi)用600萬元,投資利息720萬元,銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%,銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為( )萬元。
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)利潤關(guān)系公式。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X,X=20666.67萬元。參見教材P282。
【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000平方米的寫字樓,開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/平方米,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/平方米,開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/平方米,開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,開發(fā)完成后即開始銷售,銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%,銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%,開發(fā)期為1.5年,年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為( )。
A.7.90% B.11.08%
C.11.83% D.13.73%
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。土地投資1000萬,開發(fā)成本和管理費(fèi)用1200萬,投資利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61萬,銷售費(fèi)用3000×2%=60萬,銷售稅費(fèi)3000×5.5%=165萬,開發(fā)利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39萬,銷售利潤率=332.39/3000=11.08%。參見教材P282。
【例題】某企業(yè)開發(fā)某土地,土地重新取得成本為1000元/平方米,正常開發(fā)成本為1500元/平方米,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費(fèi)用為100元/平方米,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價(jià)為( )元/平方米。
A.1840 B.2840
C.2966 D.3000
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。
開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本)×直接成本利潤率=(1000+1500)×6%=150元/平方米,
土地價(jià)格=土地重新取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+利潤=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/平方米。參見教材P282。
利用銷售利潤率計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)值,
房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
銷售稅費(fèi)=房地產(chǎn)價(jià)值×銷售稅費(fèi)率
開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價(jià)值×銷售利潤率
【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤為360萬元,土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元,投資利息為200萬元,企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元,該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為18%。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。計(jì)算投資利潤率時(shí),投資成本主要是土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用這四個(gè)項(xiàng)目(頭飾),投資利息和銷售稅費(fèi)是不包括在投資成本中的。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候才繳納的,不計(jì)入投資成本。參見教材P282。
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