2019房地產(chǎn)估價(jià)師理論方法第六章考點(diǎn):凈收益的測(cè)算

發(fā)表時(shí)間:2019/7/31 9:40:02 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
關(guān)注公眾號(hào)

第四節(jié) 凈收益的測(cè)算

凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題:

一)有形收益和無(wú)形收益

房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益。無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益,如安全感、自豪感、提高聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)融資能力等。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益,還要考慮無(wú)形收益。

無(wú)形收益通常難以貨幣化,難以在測(cè)算凈收益時(shí)予以考慮,但可通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。此外值得注意的是,如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn),則不應(yīng)再單獨(dú)考慮,以免重復(fù)計(jì)算。例如,在當(dāng)?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫(xiě)字樓,即承租人租用該寫(xiě)字樓辦公可顯示其實(shí)力,該因素往往已包含在該寫(xiě)字樓的較高租金中。

(二)實(shí)際收益和客觀收益

房地產(chǎn)收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益,它一般不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)管理者的能力等對(duì)實(shí)際收益影響很大,如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化,就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。例如,城市中有一塊尚未利用的空地,實(shí)際收益為零,甚至為負(fù)數(shù)(因?yàn)橐U納有關(guān)稅費(fèi)),但如此并不表示該塊空地?zé)o價(jià)值。再如,一個(gè)交通便利的商場(chǎng)或酒店,由于經(jīng)營(yíng)不善,由收入減去費(fèi)用所得的結(jié)果可能為負(fù)數(shù),這也不意味著該房地產(chǎn)無(wú)價(jià)值。相反的情況,如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館,因有特殊關(guān)系能將一些會(huì)議、活動(dòng)指定在該賓館舉辦,從而可以獲得較高的收益,但這并不意味著該賓館的價(jià)值較高。

客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益,通常只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。因此,估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收人、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益,除有租約限制外,一般應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。為此,除有租約限制外,利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接測(cè)算出了潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益后,還應(yīng)將它們與類(lèi)似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正常客觀的情況不符,應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?,使其成為正??陀^的。

編輯推薦

2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名提醒平臺(tái)

注冊(cè)房估師考試各章節(jié)精華考點(diǎn)及試題

最新!2019年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試各地報(bào)名信息匯總

(責(zé)任編輯:)

2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)
最近更新 考試動(dòng)態(tài) 更多>

近期直播

免費(fèi)章節(jié)課

課程推薦

      • 房地產(chǎn)估價(jià)師

        [協(xié)議護(hù)航-退費(fèi)班]

        13大模塊 準(zhǔn)題庫(kù)高端資料 協(xié)議退費(fèi)

        2300起

        了解課程

        838人正在學(xué)習(xí)

      • 房地產(chǎn)估價(jià)師

        [協(xié)議護(hù)航-暢學(xué)班]

        科學(xué)規(guī)劃 準(zhǔn)題庫(kù)高端資料 協(xié)議續(xù)學(xué)

        1680起

        了解課程

        743人正在學(xué)習(xí)

      • 房地產(chǎn)估價(jià)師

        [豐羽計(jì)劃-暢學(xué)班]

        4大模塊 準(zhǔn)題庫(kù)研發(fā)資料 協(xié)議續(xù)學(xué)

        1080起

        了解課程

        693人正在學(xué)習(xí)