2019房地產(chǎn)估價(jià)師理論方法章節(jié)知識(shí)點(diǎn):第二章第四節(jié)

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房地產(chǎn)狀況的描述(掌握)

比較法中的修正,(也就是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三個(gè)方面的修正):基本狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況摘要 表2-1

本狀況

名稱(chēng)

 

坐落

 

范圍

 

規(guī)模

土地面積

 

建筑面積

 

其他 

用途

登記用途

 

實(shí)際用途

 

規(guī)劃用途

 

設(shè)計(jì)用途

 

權(quán)屬

土地所有權(quán)

國(guó)有土地

 

集體土地

 

土地使用權(quán)

權(quán)利種類(lèi)

建設(shè)用地使用權(quán)

劃撥 

出讓

租賃

宅基地使用權(quán)

作價(jià)出資入股

 

授權(quán)經(jīng)營(yíng)

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

權(quán)利人

 

房屋所有權(quán)人

 

實(shí)物狀況

土地實(shí)物狀況

建筑物實(shí)物狀況

權(quán)益狀況

土地權(quán)益狀況

建筑物權(quán)益狀況

區(qū)位狀況

位置

交通

外部配套設(shè)施

周?chē)h(huán)境

一、房地產(chǎn)基本狀況描述

對(duì)房地產(chǎn)基本狀況的描述,應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明下列方面:

(1)名稱(chēng):說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的名字。例如,估價(jià)對(duì)象為××小區(qū)××樓(幢、棟)××門(mén)(單元)××號(hào)住宅,××商場(chǎng),××大廈,××賓館,××項(xiàng)目用地。

(2)坐落:說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)。例如,估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路(大街、大道)××號(hào)。

(3)范圍:說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍。

(4)規(guī)模:對(duì)于土地,說(shuō)明土地面積。例如,估價(jià)對(duì)象土地面積××平方米(公頃)。對(duì)于建筑物,一般說(shuō)明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積。例如,估價(jià)對(duì)象房屋的建筑面積××平方米。旅館——客房數(shù)或床位數(shù),餐館——可容納用餐人數(shù),影劇院——座位數(shù),醫(yī)院——床位數(shù),停車(chē)場(chǎng)——車(chē)位數(shù)。倉(cāng)庫(kù)——體積。

(5)用途:說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的登記用途、實(shí)際用途、規(guī)劃用途和設(shè)計(jì)用途。

(6)權(quán)屬:土地:國(guó)有土地還是集體土地,土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人;對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán),還要說(shuō)明是劃撥,還是出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于房屋所有權(quán),主要說(shuō)明房屋所有權(quán)人。

二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述

(一)土地實(shí)物狀況描述

(1)土地面積:?jiǎn)挝唬浩椒矫?m2),公頃(hm2)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地:規(guī)劃總用地面積以及其中建設(shè)用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積,不得將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。

(2)土地形狀:通常用文字并附圖來(lái)說(shuō)明。每塊土地都是一個(gè)封閉多邊形。說(shuō)明土地形狀的圖:宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。

(3)地形、地勢(shì):平地還是坡地,與相鄰?fù)恋亍⒌缆返母叩完P(guān)系,自然排水狀況,被洪水淹沒(méi)的可能性等。

(4)地質(zhì):地基承載力和穩(wěn)定性,地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。地下水中含有酸堿雜質(zhì)會(huì)對(duì)人工基礎(chǔ)有侵蝕作用,有些含有特殊成分的地下水可導(dǎo)致疾病),有無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象(如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土)等。

(5)土壤:說(shuō)明土壤是否受過(guò)污染,是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址、鹽堿地等。

(6)土地開(kāi)發(fā)程度:到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和地塊內(nèi)的場(chǎng)地平整程度,“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。

(7)其他。

臨街商業(yè)用地:臨街寬度、臨街深度和寬深比。

農(nóng)用地:氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。

(二)建筑物實(shí)物狀況描述

(1)建筑規(guī)模:要根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說(shuō)明其面積或體積、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等。面積方面有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積等。

開(kāi)間即房間的寬度,是指房屋內(nèi)相鄰兩個(gè)橫向定位墻體之間的距離;進(jìn)深即房間的長(zhǎng)度或深度。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離;室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

層數(shù)和高度:說(shuō)明建筑物的總層數(shù)(其中地上層數(shù)和地下層數(shù))和總高度。1~3層為低層住宅;4~6層為多層住宅;7~9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來(lái)劃分的,總高度超過(guò)24m的為高層(但不包括總高度超過(guò)24m的單層建筑);總高度超過(guò)100m的,不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑,均稱(chēng)為超高層建筑。

(2)建筑結(jié)構(gòu):是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。

(3)設(shè)施設(shè)備:說(shuō)明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置情況(有或無(wú))及性能。

(4)裝飾裝修:毛坯還是粗裝修、精裝修。

(5)空間布局:說(shuō)明空間分區(qū)以及各個(gè)空間的交通流線是否合理,并附房產(chǎn)平面圖、戶(hù)型圖等來(lái)說(shuō)明。

(6)建筑功能:說(shuō)明防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。

(7)外觀:說(shuō)明外立面風(fēng)格等,并附外觀照片來(lái)說(shuō)明。

(8)新舊程度:說(shuō)明建成時(shí)間、設(shè)計(jì)使用年限、維護(hù)狀況和完損狀況等。建成時(shí)間最好說(shuō)明竣工日期;設(shè)計(jì)使用年限是指設(shè)計(jì)規(guī)定的建筑物的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件,在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下不需要進(jìn)行大修即可按其預(yù)定目的使用的時(shí)間。由此還可說(shuō)明建筑物的年齡和剩余壽命。

(9)其他:在建工程或期房,說(shuō)明工程進(jìn)度、預(yù)計(jì)竣工日期、交付日期等?!  纠}】下列影響某套住宅價(jià)格的因素中,不屬于實(shí)物因素的是( )。

A.戶(hù)型

B.樓層

C.層高

D.裝修

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。選項(xiàng)B屬于區(qū)位因素。參見(jiàn)教材P76~78。

三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述

(一)土地權(quán)益狀況描述

(1)土地所有權(quán)狀況:說(shuō)明是國(guó)有土地還是集體土地。

(2)土地使用權(quán)狀況:

①說(shuō)明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人。對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán),說(shuō)明是劃撥建設(shè)用地使用權(quán),還是出讓建設(shè)用地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)等。

對(duì)于出讓建設(shè)用地使用權(quán),還要說(shuō)明土地使用期限及起止日期、剩余期限、續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定,到期后對(duì)收回的建筑物是否予以補(bǔ)償?shù)取?/p>

②說(shuō)明是單獨(dú)所有還是共有。共有是按份共有還是共同共有及共有人情況。按份共有的各共有人份額。

(3)土地使用管制情況:說(shuō)明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,主要說(shuō)明規(guī)劃條件,包括:①土地用途;②容積率或建筑控制規(guī)模;③建筑密度;④綠地率;⑤建筑高度;⑥其他要求,例如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。

(4)土地利用現(xiàn)狀:說(shuō)明土地上是否有房屋、林木等定著物。

(5)出租或占用情況:說(shuō)明有無(wú)出租或占用情形。對(duì)于已出租的,還要說(shuō)明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

(6)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況:說(shuō)明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等。

(7)其他特殊情況:說(shuō)明①土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)是否不明確或者歸屬有爭(zhēng)議。②土地取得手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時(shí)用地或違法占地。為臨時(shí)用地的,批準(zhǔn)期限是多長(zhǎng),是否已超過(guò)了批準(zhǔn)期限。④是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

(二)建筑物權(quán)益狀況描述

對(duì)建筑物權(quán)益狀況的描述,主要說(shuō)明下列方面:

(1)房屋所有權(quán)狀況:

①說(shuō)明房屋所有權(quán)人。

②說(shuō)明房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán),是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于共有的,說(shuō)明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對(duì)于按份共有的,說(shuō)明每個(gè)共有人享有的份額。

(2)出租或占用情況:說(shuō)明有無(wú)出租、占用情形。對(duì)于已出租的,說(shuō)明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

(3)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況:說(shuō)明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。

(4)其他特殊情況:說(shuō)明①房屋所有權(quán)是否不明確或者歸屬有爭(zhēng)議。②房屋建設(shè)手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時(shí)建筑或違法建筑。為臨時(shí)建筑的,批準(zhǔn)的使用期限多長(zhǎng),是否已超過(guò)批準(zhǔn)的使用期限。④是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制。⑤是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

(5)其他。例如物業(yè)管理情況,包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信、管理規(guī)約內(nèi)容等。因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素。

四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述

(一)位置描述

位置的描述主要說(shuō)明下列方面:

(1)坐落:除了說(shuō)明具體地點(diǎn),還應(yīng)附位置圖。例如,估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路(大街、大道)××號(hào),具體位置見(jiàn)位置圖。

(2)方位:說(shuō)明估價(jià)對(duì)象在某個(gè)較大區(qū)域(如所在城市)中的方向和位置,以及在某個(gè)較小區(qū)域(如所在住宅小區(qū)、十字路口)中的方向和位置。例如,估價(jià)對(duì)象位于××市××部(中部、東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、東北部),××路口××角(東北角、東南角、西南角、西北角),××路(大街、大道)××側(cè)(東側(cè)、西側(cè),南側(cè)、北側(cè))。

(3)與相關(guān)場(chǎng)所的距離:說(shuō)明估價(jià)對(duì)象與其相關(guān)的主要場(chǎng)所的距離。例如,估價(jià)對(duì)象離市中心××公里,離火車(chē)站××公里,離機(jī)場(chǎng)××公里。

(4)臨街狀況:說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是否臨街(路),臨什么樣的街(路),是如何臨街(路)的。

(5)朝向:說(shuō)明估價(jià)對(duì)象建筑物的正門(mén)或房間的窗戶(hù)等正對(duì)著的方向,坡地從高到低的方向。例如,估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南(坐東朝西)。

(6)樓層:當(dāng)估價(jià)對(duì)象為某幢房屋中的某層、某套時(shí),說(shuō)明其所在房屋的總層數(shù)及其所在的樓層。例如,估價(jià)對(duì)象位于××層住宅樓的地上××層(底層、頂層);××層大廈的地上××層;××層商場(chǎng)的地上(地下)××層。在說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在樓層時(shí),說(shuō)明其所在房屋的總層數(shù)是很必要的。估價(jià)結(jié)果差別大。

(二)交通的描述

交通的描述主要說(shuō)明下列方面:

(1)道路狀況:說(shuō)明附近有幾條道路,到達(dá)這些道路的距離,各條道路的路況(如道路等級(jí)、路面狀況、交通流量)。

(2)出入可利用的交通工具:說(shuō)明附近經(jīng)過(guò)的公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵、輕軌、輪渡等公交線路的數(shù)量,到達(dá)公交站點(diǎn)(如公共汽車(chē)站、地鐵站等)的距離,公交班次的疏密等。例如,附近有××路公共汽車(chē)經(jīng)過(guò),距離公共汽車(chē)站約××米(步行約××分鐘),平均每隔10分鐘有一輛公共汽車(chē)通過(guò)。

(3)交通管制情況:說(shuō)明受步行街、單行道、限制某些車(chē)輛通行、限制通行時(shí)間、限制行車(chē)速度等影響的情況。

(4)停車(chē)方便程度:說(shuō)明有無(wú)停車(chē)場(chǎng)、車(chē)位數(shù)量、到停車(chē)場(chǎng)的距離等。

(5)交通收費(fèi)情況:說(shuō)明相關(guān)交通工具票價(jià),有無(wú)過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、停車(chē)費(fèi)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

(三)外部配套設(shè)施描述(與內(nèi)部配套設(shè)施區(qū)別)

(1)外部基礎(chǔ)設(shè)施:說(shuō)明道路、給水、排水(雨水、污水)、電力、通信(如電話、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視)、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的完備程度。

(2)外部公共服務(wù)設(shè)施:說(shuō)明一定距離內(nèi)商業(yè)服務(wù)、金融郵電、教育(如幼兒園、中小學(xué))、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化、體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施的完備程度。

(四)周?chē)h(huán)境描述

(1)自然環(huán)境:說(shuō)明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔,有無(wú)空氣、噪聲、水、輻射、固體廢物等污染及其程度,環(huán)境衛(wèi)生狀況。對(duì)于住宅,特別需要說(shuō)明周邊有無(wú)高壓輸電線路、無(wú)線電發(fā)射塔、垃圾站、公共廁所等。

(2)人文環(huán)境:說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征(如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。

(3)景觀:說(shuō)明有無(wú)水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景等。

【2012年真題】關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況描述的說(shuō)法,正確的是( )。

A.對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述就是說(shuō)明其四至

B.對(duì)建筑物外觀的描述應(yīng)說(shuō)明其周?chē)h(huán)境和景觀

C.對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說(shuō)明建筑物朝向和樓層

D.對(duì)土地開(kāi)發(fā)程度的描述應(yīng)說(shuō)明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

『正確答案』D

『答案解析』選項(xiàng)A,對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述:說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍,是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹(shù)木等財(cái)產(chǎn),還是包括房地產(chǎn)以外的家具、電器、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn);選項(xiàng)B、C,建筑物實(shí)物狀況應(yīng)說(shuō)明:①建筑規(guī)模;②建筑結(jié)構(gòu);③設(shè)施設(shè)備;④裝飾裝修;⑤空間布局;⑥建筑功能;⑦外觀;⑧新舊程度;⑨其他。而周?chē)h(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容,朝向和樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。參見(jiàn)教材P79~81。

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