房地產(chǎn)估價師

一、單項選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資與成本。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品的銷售成本，亦稱完全成本。參見教材P171。

【該題針對“投資與成本”知識點進行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資與成本。營業(yè)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。參見教材P173。

【該題針對“投資與成本”知識點進行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資與成本。運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出，包括期間費用(銷售費用、管理費用、財務(wù)費用)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費、大修基金等。參見教材P173。

【該題針對“投資與成本”知識點進行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。參見教材P173。

【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點進行考核】

5、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收。參見教材P175。

【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點進行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。參見教材P176。

【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點進行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。參見教材P176。

【該題針對“房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式”知識點進行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資回收與投資回報。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。參見教材P177。

【該題針對“投資回收與投資回報”知識點進行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。房地產(chǎn)經(jīng)濟評價體系中，清償能力指標包括借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負債率、償債備付率、流動比率和速動比率。參見教材P178。

【該題針對“經(jīng)濟評價指標體系”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率、靜態(tài)投資回收期;房地產(chǎn)置業(yè)投資靜態(tài)指標：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回收報率、投資回報率、靜態(tài)投資回收期;房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資的動態(tài)指標：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期。參見教材P178。

【該題針對“經(jīng)濟評價指標體系”知識點進行考核】

11、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報率。以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。參見教材P179。

【該題針對“通貨膨脹的影響”知識點進行考核】

12、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項目選取計算期時，出售時的開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期，包括前期和建造期;銷售期是從正式銷售(含預(yù)售)開始到銷售完畢的時間周期。參見教材P180。

【該題針對“財務(wù)凈現(xiàn)值”知識點進行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值?；鶞适找媛适莾衄F(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率。參見教材P181。

【該題針對“財務(wù)凈現(xiàn)值”知識點進行考核】

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。當i值小于內(nèi)部收益率時，對于所有的i值，NPV都是正值;當i值大于內(nèi)部收益率時，對于所有的i值，NPV都是負值。參見教材P182。

【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點進行考核】

15、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果借款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。參見教材P182。

【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點進行考核】

16、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，(1+18%)=(1+Rr)(1+5%)求出Rr=12.4%。參見教材P187。

【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點進行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是動態(tài)投資回收期。

參見教材P188。

【該題針對“動態(tài)投資回收期”知識點進行考核】

18、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期，是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標、參見教材P187。

【該題針對“動態(tài)投資回收期”知識點進行考核】

19、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。選項A錯誤，成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年成本利潤率;選項B錯誤，成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入;選項C錯誤，目標利潤率水平的高低，與項目所在地區(qū)的市場競爭狀況、項目開發(fā)經(jīng)營期長度、開發(fā)項目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關(guān)。目標參見教材P189。

【該題針對“成本利潤率和銷售利潤率”知識點進行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資利潤率。在財務(wù)評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判斷項目單位投資盈利能力是否達到本行業(yè)的平均水平。參見教材P199。

【該題針對“投資利潤率”知識點進行考核】

21、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=700/2000=35%。參見教材P199。

【該題針對“資本金利潤率和資本金凈利潤率”知識點進行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P201。

【該題針對“現(xiàn)金回報率與投資回報率”知識點進行考核】

23、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。參見教材P201。

【該題針對“現(xiàn)金回報率與投資回報率”知識點進行考核】

24、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是利息。每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)×貸款利率。參見教材P202。

【該題針對“利息”知識點進行考核】

25、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是利息備付率。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般商用房地產(chǎn)投資項目，商業(yè)銀行通常要求該指標值介于2～2.5之間。參見教材P203。

【該題針對“利息備付率”知識點進行考核】

26、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是償債備付率。償債備付率指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。償債備付率對于一般商用房地產(chǎn)投資項目，商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標介于1.15～1.35之間。當指標小于1.15時，表示當期資金來源不足以償付當期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。參見教材P204。

【該題針對“償債備付率”知識點進行考核】

27、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是償債備付率。先算出當期應(yīng)還本付息資金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(萬元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見教材P204。

【該題針對“償債備付率”知識點進行考核】

28、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是流動比率。在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上。參見教材P205。

【該題針對“流動比率”知識點進行考核】

29、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是流動比率。A應(yīng)為速動比率，流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額×100%。參見教材P205。

【該題針對“流動比率”知識點進行考核】

30、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是速動比率。速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。參見教材P206。

【該題針對“速凍比率”知識點進行考核】

31、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟比選及其作用。在各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。參見教材P207。

【該題針對“方案經(jīng)濟比選及其作用”知識點進行考核】

32、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。參見教材P209。

【該題針對“方案經(jīng)濟比選方法的選擇”知識點進行考核】

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