房地產(chǎn)估價師

房地產(chǎn)投資者似乎是奧斯卡?王爾德(Oscar Wilde)筆下憤世嫉俗者的反面：他們知道所有東西的價值，卻不知道任何東西的價格。

房地產(chǎn)行業(yè)的所有人————開發(fā)商、銀行家、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險公司和普通購房者——都癡迷于理論估值。但是，正如任何急于完成出售的房主都知道的那樣，衡量房產(chǎn)價值的唯一真正標(biāo)準(zhǔn)是別人愿意為它支付的價格。這在很大程度上仍取決于那對反復(fù)無常的情感雙胞胎：貪婪和恐懼。

大數(shù)據(jù)的先驅(qū)者正在承諾給房地產(chǎn)估值業(yè)務(wù)帶來一場革命，在藝術(shù)與科學(xué)之間的頻譜上將其推向科學(xué)。通過借助海量數(shù)據(jù)集提供更快、更準(zhǔn)確的估值，他們聲稱為有關(guān)各方提供更大信心。一個信息更靈通的市場應(yīng)該是一個更為理性和高效率的市場。

一些評估公司，如英國的Hometrack，向銀行提供近乎即時的住宅地產(chǎn)自動估價已有多年。這使得銀行能夠提供更快的抵押貸款決策(有時在兩分鐘內(nèi))，從而削減成本并改善客戶服務(wù)。

荷蘭初創(chuàng)企業(yè)GeoPhy的雄心壯志令人生畏：為全球所有商業(yè)與住宅地產(chǎn)提供近乎實時的估值。“房地產(chǎn)價值瘋狂波動的原因在于缺乏信息，”GeoPhy創(chuàng)始人圖恩?范登?德賴斯(Teun van den Dries)說?！拔覀兊哪繕?biāo)是提供持續(xù)的信息流?！?/p>

GeoPhy在起步階段對荷蘭所有860萬套房產(chǎn)進行估價。它利用荷蘭土地登記局(Kadaster)的數(shù)據(jù)，輸入所有記錄在案的交易，然后將其與數(shù)百個其他相關(guān)數(shù)據(jù)集(包括衛(wèi)星圖像)結(jié)合起來。該公司已將覆蓋范圍擴展至英國的4850萬套房產(chǎn)，美國本土48個州的1.47億套房產(chǎn)。它的目標(biāo)是走向全球，盡管在有些國家(尤其是中國)缺乏數(shù)據(jù)也許會阻止它的發(fā)展。

目前約有8.2萬名估價師受雇于美國房地產(chǎn)評估行業(yè)，該行業(yè)每年價值約120億美元。這可能是人類逐漸被機器取代的又一個領(lǐng)域。由于成本更低、報告的頻率和可靠性、欺詐行為更少，一些大型房地產(chǎn)公司已開始嘗試自動估值。

例如，GeoPhy正在向房利美(Fannie Mae)提供其有敞口的1900萬套房產(chǎn)的月度估價。這家美國抵押貸款提供商此前已習(xí)慣于每三年重新評估一次房地產(chǎn)資產(chǎn)組合。

房地產(chǎn)專家表示，自動估價有多大價值，只有經(jīng)歷一個經(jīng)濟周期才能得到驗證。一些評估公司私下承認(rèn)，該行業(yè)所用的方法仍是“在制品”，盡管源源不斷的新數(shù)據(jù)使其不斷得到改進。

由于在租賃條款和收入流方面缺乏透明度，商業(yè)地產(chǎn)在本質(zhì)上更難估價。房產(chǎn)所有者自身的財務(wù)狀況和獲取資本的渠道也可能是決定價格的關(guān)鍵因素。

倫敦Broadgate開發(fā)項目的歷史就是顯示價格可能如何波動的顯著例子。在2009年，在全球金融危機的余震撼動整個商業(yè)地產(chǎn)市場之際，英國土地公司(British Land)以7700萬英鎊把該開發(fā)項目的半數(shù)股權(quán)出售了黑石(Blackstone)，盡管它也脫手了Broadgate項目21億英鎊未嘗債務(wù)的一半。四年后，黑石以17億英鎊把這部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了新加坡的GIC。

凱姆斯資本(Kames Capital)的房地產(chǎn)投資主管菲爾?克拉克(Phil Clark)表示，自動估價前景廣闊，但應(yīng)謹(jǐn)慎對待?！俺撘磺袩赖木辰缡遣淮嬖诘?，”他說。

房產(chǎn)估價將永遠既依賴于科學(xué)方法，也依賴于判斷。高檔房產(chǎn)，比如每30年才轉(zhuǎn)手一次的黃金地段旗艦店，用自動化方法估價尤其困難，因為數(shù)據(jù)點太稀缺了。投資者還希望對任何給定估價都有一個明確解釋?！坝肋h都需要一名估價師。我們并不在基于屏幕的市場上運營，”克拉克說。

不過，最重要的問題或許是更好的估值方法是否會讓市場變得更理性。在一篇關(guān)于美國房地產(chǎn)泡沫的論文中，經(jīng)濟學(xué)家迪恩貝克(Dean Baker)提出，本世紀(jì)頭10年前所未有的房價上漲“需要極大的粗心大意”才會視若不見。然而它還是被錯過了，而結(jié)果是房地產(chǎn)財富在4年里縮水8萬億美元。有時候，沒有人比那些不想睜眼看的人更瞎。

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（責(zé)任編輯：gx）

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