注冊會計師

第九章 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅法

[考情分析] 非重點章，每個稅種的分值在2分左右，合計該章分值在6分左右。

知識點1：房產(chǎn)稅

第一節(jié) 房產(chǎn)稅法

一、房產(chǎn)稅基本原理

(一)概念：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，依據(jù)房屋的計稅余值或租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

(二)特點：

1、屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅;

2、征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;

3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。

二、納稅義務(wù)人及征稅對象

(一)納稅義務(wù)人：凡在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。 包括外商企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人。

①產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;屬于集體或個人的，集體單位和個人為納稅人。

②產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

③產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

④無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

(二)征稅對象：征稅對象是房屋。但獨立如房屋之外的建筑物(如圍墻)不屬于房屋，不交納房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅;但對出售前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

三、征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。不包括農(nóng)村房屋。

四、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算

1、從價計征(1.2%)：計稅依據(jù)是按房產(chǎn)原值一次性減除10%-30%后的余值。

(1)房產(chǎn)原值：納稅人按會計制度規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋原價(包括應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但未在該賬戶中記載的房產(chǎn));原價根據(jù)有關(guān)會計制度規(guī)定核算，未按規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

(2)應(yīng)包括與房屋不能分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。如暖氣、照明、通風(fēng)等設(shè)備;電力、電訊、給排水、電梯等。無論會計核算中是否單獨記賬與核算，均應(yīng)并入原值，計稅。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)地增加房屋原值，易損件、經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入原值中。

(3)投資聯(lián)營的房產(chǎn)參與利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的以房產(chǎn)余值計稅;收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的按租金收入計稅。 融資租賃按房產(chǎn)余值計稅。

[典型例題1]某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2009年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅?答案：應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-20%)×1.2%=9.6(萬元)

注意：從價計稅方式下稅率具有年的含義在里面， 在計算中注意和時間的配比!

[典型例題2]某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2003年7月1日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險)，投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( C )。(2004年考題)

A.6.0萬元　B.9.6萬元　C.10.8萬元　D.15.6萬元

[答案]應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12%=10.8(萬元)

(5)自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

(6)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房地產(chǎn)，由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

自營的按余值計稅，出租的按租金收入計稅。

需要注意的是：無原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由稅務(wù)機關(guān)核定。

2、從租計征(12%)：計稅依據(jù)是租金。(個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，4%)

[典型例題3]某企業(yè)2002年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(C)。

A.4.8萬元 B.24萬元 C.27萬元 D.28.8萬元

答案：(3000-1000)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×1.2%÷12×3+5×9×12%=27

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