物業(yè)管理師

物業(yè)資源有兩重含義：一是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可直接使用或經(jīng)營(yíng)的資源，如可租售的物業(yè)空間、場(chǎng)地(停車(chē)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等);二是由物業(yè)建筑、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地派生出的可經(jīng)營(yíng)資源，如屋頂廣告(牌)、電梯廣告(位)、庭院和車(chē)場(chǎng)廣告等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)管理中，要明確物業(yè)資源的歸屬，合理確定利益分成，依法維護(hù)業(yè)主和自身利益。

(一)物業(yè)資源的界定

1.從所有權(quán)上劃分。

(1)單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)。

例如政府機(jī)關(guān)辦公樓、企業(yè)自建自用辦公樓等，單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)資源均為其業(yè)主所有。通常，業(yè)主可通過(guò)物業(yè)服務(wù)委托合同授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)有條件地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理，并依據(jù)其貢獻(xiàn)大小給予適當(dāng)?shù)某杲鸹蚴找娣殖伞?/p>

(2)區(qū)分所有權(quán)物業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常管理的是住宅小區(qū)一類(lèi)區(qū)分所有權(quán)物業(yè)，在這類(lèi)物業(yè)中，除了業(yè)主專有部分以外，還有業(yè)主共有部分。

共有部分又可細(xì)分為部分共有和全體共有。例如，一個(gè)小區(qū)內(nèi)有10棟樓房，每一棟樓房的電梯、天臺(tái)(亦稱天面、屋面)等屬于該棟樓宇業(yè)主部分共有;而小區(qū)里的道路、綠地、圍墻等則為10棟樓宇全體業(yè)主所共有。

通常，住宅小區(qū)里可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)資源的權(quán)屬可劃分為以下幾種類(lèi)型：①屬發(fā)展商所有：例如小區(qū)停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所等設(shè)施。如果發(fā)展商沒(méi)有將這些設(shè)施在合同中約定為他人所有，則這些設(shè)施的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。此時(shí)，發(fā)展商可以將自有停車(chē)場(chǎng)的部分使用權(quán)和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的虧損。②屬政府所有：如人防工程等，這部分空間的使用權(quán)和收益權(quán)的歸屬存在著理論和實(shí)踐上的很多爭(zhēng)議。③屬業(yè)主共有：一般來(lái)說(shuō)，除去上述①、②之外的可經(jīng)營(yíng)物業(yè)部分均屬業(yè)主所共有。如利用小區(qū)道路、綠地改建的露天停車(chē)位，物業(yè)管理用房等。

2.從物業(yè)使用屬性上劃分

從物業(yè)使用屬性上劃分，可將物業(yè)資源分為內(nèi)部資源和關(guān)聯(lián)資源，內(nèi)部空間和附屬空間。例如，小區(qū)門(mén)口空地、道路、綠化帶可以看作物業(yè)關(guān)聯(lián)資源，小區(qū)上空一定范圍的空間可以看作為物業(yè)附屬空問(wèn)，這些資源和空間通過(guò)合理利用也能為業(yè)主和企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益。

(二)物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)管理原則

在取得相關(guān)利益人授權(quán)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以進(jìn)行各種形式的經(jīng)營(yíng)。關(guān)于什么物業(yè)資源可以經(jīng)營(yíng)，什么資源不能經(jīng)營(yíng)，并沒(méi)有一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)該遵循以下原則。

1.不可越權(quán)經(jīng)營(yíng)

在物業(yè)資源的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須取得相關(guān)權(quán)益人的授權(quán)。如果未經(jīng)授權(quán)就擅自經(jīng)營(yíng)，屬于侵權(quán)行為，輕則要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)让袷仑?zé)任，重則可能被追究行政、刑事責(zé)任。

對(duì)小區(qū)場(chǎng)地一類(lèi)共有部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須在征得業(yè)主大會(huì)同意并與業(yè)主委員會(huì)簽署相關(guān)協(xié)議的前提下方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.不妨礙物業(yè)管理基本服務(wù)的開(kāi)展

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)在做好物業(yè)管理基本服務(wù)的基礎(chǔ)上開(kāi)展。如果因?yàn)榻?jīng)營(yíng)物業(yè)資源而忽略了對(duì)業(yè)主的基本服務(wù)和對(duì)物業(yè)的日常管理，就成為本末倒置之舉。

3.規(guī)避經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)

任何經(jīng)營(yíng)都有風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)也不例外，甚至有些經(jīng)營(yíng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)還很大。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，必須對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合考量并做好抵御風(fēng)險(xiǎn)的各種準(zhǔn)備。

4.正確把握不同物業(yè)管理發(fā)展階段的經(jīng)營(yíng)特性

我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展歷史不長(zhǎng)，各種法律法規(guī)和市場(chǎng)規(guī)則尚待完善，因而在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中還存在著很多的不確定性和模糊地帶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)物業(yè)資源時(shí)，尤其要對(duì)以下事項(xiàng)給予充分注意。

(1)業(yè)主意見(jiàn)不一致時(shí)的處理。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！钡趯?shí)際利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)時(shí)，業(yè)主意見(jiàn)往往不能統(tǒng)一，此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好宣傳，說(shuō)明利害得失，爭(zhēng)取大多數(shù)業(yè)主(雙過(guò)半)的同意。同樣對(duì)于歸屬于業(yè)主的經(jīng)營(yíng)所得，究竟是用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金還是作為他用，或直接分配給每位業(yè)主，也必須征得大多數(shù)業(yè)主的同意。

(2)物業(yè)管理不同階段的經(jīng)營(yíng)處理。

對(duì)于像住宅小區(qū)一類(lèi)物業(yè)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理一般情況下分為兩個(gè)階段：一是業(yè)主大會(huì)尚未成立。此時(shí)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)質(zhì)上掌握在發(fā)展商手中。發(fā)展商如果把操作性的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托時(shí)，要明確經(jīng)營(yíng)范圍和收益用途。如果收益不是主要用于全體業(yè)主受益的方向，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要給予必要的提醒，并注意以合同等方式回避自身風(fēng)險(xiǎn)。二是業(yè)主大會(huì)已經(jīng)召開(kāi)、業(yè)委會(huì)已經(jīng)成立。此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)的范圍內(nèi)，按照與業(yè)主委員會(huì)達(dá)成的協(xié)議或協(xié)商意見(jiàn)依法開(kāi)展物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)，獲得應(yīng)得的酬金或分成收益。

5.獲取物業(yè)資源的途徑

在各類(lèi)物業(yè)資源中，只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)自由處置和經(jīng)營(yíng)的物業(yè)資源才能帶來(lái)最大的收益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲取物業(yè)資源的途徑有：

(1)向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在早期介入和接管物業(yè)時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂契約，約定由開(kāi)發(fā)商低價(jià)提供一定的商業(yè)用房給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理的投入或者沖抵部分開(kāi)辦費(fèi)用。也可爭(zhēng)取在合同中約定，屬于開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)的停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)歸屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。

(2)購(gòu)買(mǎi)或租用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以購(gòu)買(mǎi)或者租用商業(yè)用房。其中，租用是主要方式。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)商業(yè)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，涉及企業(yè)投資及經(jīng)營(yíng)方向問(wèn)題，也涉及將來(lái)若業(yè)主不再續(xù)簽合同后的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，這些問(wèn)題勢(shì)必牽扯物業(yè)服務(wù)企業(yè)大量的精力，不利于主業(yè)的發(fā)展。

6.區(qū)別不同物業(yè)類(lèi)型及業(yè)主群體

物業(yè)資源經(jīng)營(yíng)要與物業(yè)的整體風(fēng)格及業(yè)主群體的特征相符合。例如，在政府機(jī)關(guān)辦公樓內(nèi)一般不進(jìn)行物業(yè)資源經(jīng)營(yíng);在普通住宅區(qū)適宜于開(kāi)展日常生活類(lèi)服務(wù)經(jīng)營(yíng)。

7.開(kāi)展統(tǒng)一的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以成立專門(mén)機(jī)構(gòu)，對(duì)所服務(wù)區(qū)域的物業(yè)資源進(jìn)行統(tǒng)一的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)與管理。這樣，一方面可以更好地匯聚需求信息，整合社會(huì)力量，降低經(jīng)營(yíng)成本;另一方面可以協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理的矛盾，物業(yè)服務(wù)中心專心致志做好管理與服務(wù)工作，避免因分心經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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