物業(yè)管理師

第四節(jié) 業(yè)主公約和其他物業(yè)管理合同

一、業(yè)主公約

(一)業(yè)主公約的概念

業(yè)主公約是指由業(yè)主大會制訂、全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。

(二)業(yè)主公約的制訂與宣傳

物業(yè)銷售之前，由建設(shè)單位制訂業(yè)主臨時公約。在此階段，物業(yè)管理企業(yè)可協(xié)助建設(shè)單位按國家物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和示范文本制訂業(yè)主臨時公約。

物業(yè)銷售階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時提示建設(shè)單位，在簽訂物業(yè)買賣合同時，將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示并予以說明。同時，要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

物業(yè)入住階段，物業(yè)管理企業(yè)可通過張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳業(yè)主臨時公約，力求家喻戶曉。

首次業(yè)主大會召開，業(yè)主公約正式訂立，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進一步加大宣傳力度，充分利用業(yè)主公約的自我約束機制規(guī)范業(yè)主和物業(yè)使用人的行為，自覺維護公共利益，營造和諧氛圍。

二、其他物業(yè)管理合同

其他物業(yè)管理合同包括：土地使用合同、工程建設(shè)合同、售房合同、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、清潔承包合同、垃圾清運合同、供水供電有償委托合同、電梯保養(yǎng)維修合同等。按照這些合同的作用以及合同主體的不同，大致分為以下幾種類型：(1)物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中涉及到物業(yè)管理活動的合同，如土地使用合同和售房合同中涉及物業(yè)管理的條款;(2)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人所訂立的其他合同，如裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、車位使用協(xié)議、施工監(jiān)管協(xié)議(主要用于對相關(guān)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)施工的管理)、特約服務(wù)協(xié)議等;(3)物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)活動中與相關(guān)單位簽訂的合同，如清潔承包委托合同、垃圾清運委托合同、電梯保養(yǎng)維修委托合同等;(4)其他與物業(yè)管理活動相關(guān)的合同，如供水供電有償委托合同、物業(yè)經(jīng)營協(xié)議等。

上述合同應(yīng)分別不同情況加強管理，涉及物業(yè)管理服務(wù)運作的要嚴(yán)格按照合同約定的條款內(nèi)容執(zhí)行，不涉及物業(yè)管理服務(wù)的合同，也應(yīng)分類歸檔妥善保管。

復(fù)習(xí)思考題

1.簡述合同要約和合同承諾的構(gòu)成要件。

2.簡述合同要約和合同承諾的法律意義。

3.簡述有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件。

4.簡述簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項。

5.前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項。

6.試述物業(yè)服務(wù)合同有哪些特點?

7.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些?

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（責(zé)任編輯：黑天鵝）

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