物業(yè)管理師

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背景材料

萬家樂房地產(chǎn)開發(fā)公司聘請(qǐng)花語物業(yè)管理有限公司為其開發(fā)的物資小區(qū)進(jìn)行管理，雙方簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，約定合同期限為5年。業(yè)主購房時(shí)同意花語物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。在合同履行的第二年7月，物資小區(qū)在當(dāng)?shù)貐^(qū)房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立了業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)在首次會(huì)議上，有人認(rèn)為花語物業(yè)管理有限公司是萬家樂房地產(chǎn)開發(fā)公司強(qiáng)行安排給業(yè)主的，其物業(yè)服務(wù)合同是無效的合同;也有的業(yè)主認(rèn)為是該物業(yè)服務(wù)合同格式條款。

問題1什么是無效民事行為，無效民事行為有幾種類型?

問題2什么是格式條款?法律對(duì)格式條款的規(guī)制有哪些?

問題3物業(yè)服務(wù)合同有哪些特征?

標(biāo)準(zhǔn)答案：

問題1什么是無效民事行為，無效民事行為有幾種類型?

無效民事行為，是嚴(yán)重違反法律規(guī)定的有效要件，法律不承認(rèn)其效力的行為。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。有以下幾種：(1)無民事行為能力人實(shí)施的;(2)一方以欺詐、脅迫的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的損害國家利益的;(3)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;(4)違反法律或者社會(huì)公共利益的;(5)以合法形式掩蓋非法目的的。

問題2什么是格式條款?法律對(duì)格式條款的規(guī)制有哪些?

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。包含有格式條款的合同稱格式合同、定式合同、定型化合同等。

《合同法》對(duì)格式條款的規(guī)制有：

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。

提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。

對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)該按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)采用非格式條款。

問題3物業(yè)服務(wù)合同有哪些特征?

(1)物業(yè)服務(wù)合同是合同法15種有名合同之外的無名合同。

物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。

(2)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。

(3)物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。

(4)物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。

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