物業(yè)管理師

業(yè)主大會(huì)

在過去的物業(yè)管理實(shí)踐中，我國(guó)主要采用業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主決策的作法，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主的重大事項(xiàng)享有決策權(quán)。從實(shí)踐效果看，業(yè)主委員會(huì)決策制度對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的發(fā)展起到了一定的積極作用，但也暴露出許多問題。由于一些業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)不高，以至不斷出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)為了少數(shù)人的利益而侵害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的情況。同時(shí)，也由于業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺少有效的監(jiān)督機(jī)制，因此，業(yè)主之間，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間，業(yè)主委員會(huì)成員之間，產(chǎn)生大量矛盾，給物業(yè)管理的正常進(jìn)行帶來影響。2003年《條例》頒布后，改變業(yè)主委員會(huì)決策的舊有作法，推行業(yè)主大會(huì)制度，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，并決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)利，可以有效解決物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主委員會(huì)的不規(guī)范行為。

(一)業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)

業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守業(yè)主大會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決定。

(二)業(yè)主大會(huì)的籌備與成立

1.成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)。對(duì)于由眾多業(yè)主構(gòu)成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會(huì)才能民主解決物業(yè)管理的公共事項(xiàng);對(duì)于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問題很方便，業(yè)主大會(huì)成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會(huì)。《條例》規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”例如，有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個(gè)或幾個(gè)，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

2.業(yè)主大會(huì)的籌備

(1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公

有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

(2)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容

①確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)問、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

②參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);

③確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

④確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

⑤做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

(3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求

①業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;

②公告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告;

③確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn);

④業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標(biāo)準(zhǔn)和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實(shí)施辦法進(jìn)行。

3.業(yè)主大會(huì)的成立

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議議程一般包括以下內(nèi)容：

(1)報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況;

(2)宣讀業(yè)主名冊(cè)和在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(3)宣讀《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)業(yè)主意見對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果;

(4)投票通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;

(5)宣讀業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。

《條例》還規(guī)定：“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/p>

(三)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)

《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)：

(1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;

(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

(四)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則

1.定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議都由業(yè)主委員會(huì)組織召開。定期會(huì)議的期間由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。當(dāng)出現(xiàn)下列情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(1)20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的;

(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

發(fā)生以上應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況時(shí)，如果業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。如果是住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知與物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的居民委員會(huì)。

2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人

(1)業(yè)主代理人

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。代理人應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委托書的授權(quán)范圍內(nèi)行使代理權(quán)，如投票、發(fā)表意見、參加表決等等。業(yè)主委托代理人的授權(quán)內(nèi)容不得超越業(yè)主自身權(quán)限，如投票權(quán)數(shù)。業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會(huì)成員的競(jìng)選。

(2)業(yè)主代表人

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的事項(xiàng)，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主將贊同、反對(duì)及棄權(quán)的決定及享有的投票權(quán)數(shù)書面簽字，然后由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)上代表業(yè)主如實(shí)投票。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加大會(huì)。

(3)業(yè)主大會(huì)的召開形式

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用到會(huì)業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。無論采用何種形式，必須有不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主的參加。

3.業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力

(1)業(yè)主大會(huì)作出的一般決定，實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

(2)業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實(shí)行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

業(yè)主大會(huì)不符上述兩項(xiàng)規(guī)則的表決事項(xiàng)，均屬無效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面記錄業(yè)主大會(huì)會(huì)議情況，并存檔備案。業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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