物業(yè)管理師

業(yè)主臨時公約

(一)業(yè)主臨時公約的概念

《條例》要求，建設單位在銷售物業(yè)之前，應當制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權也屬于業(yè)主大會。然而很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，業(yè)主大會并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)入住業(yè)主共同利益的考慮，卻有制定業(yè)主共同遵守準則的需要，如若不然，則物業(yè)的使用、維護、管理可能處于混亂無序的狀態(tài)，無法及時有效地建立和諧的生活秩序。因此，業(yè)主公約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時就須存在，這種在業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時公約。

(二)業(yè)主臨時公約的制定

1.業(yè)主臨時公約制定的主體

業(yè)主臨時公約一般由建設單位在出售物業(yè)之前預先制定，為什么規(guī)定由建設單位制定業(yè)主公約呢?這是因為建設單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且建設單位這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，這是建設單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。但是，建設單位制定的業(yè)主公約畢竟不同于全體業(yè)主通過規(guī)定程序制定的業(yè)主公約，它并不一定能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個“業(yè)主公約”只是臨時存在的，具有過渡性質，因此稱為“業(yè)主臨時公約”。在業(yè)主成立業(yè)主大會后，業(yè)主通過業(yè)主大會會議表達自己的意志，決定制定新的業(yè)主公約，或者修改業(yè)主臨時公約，當然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時公約，但此時的業(yè)主臨時公約經(jīng)過業(yè)主大會的審議通過后，已經(jīng)轉化為正式的業(yè)主公約了。

2.業(yè)主臨時公約制定的時間

《條例》規(guī)定建設單位制定業(yè)主臨時公約的時間為物業(yè)銷售之前。這是因為，一旦有業(yè)主入住，就會涉及業(yè)主之間有關物業(yè)使用、維護、管理等方面權利義務的行使，因此，業(yè)主需要提前知曉業(yè)主公約的內(nèi)容，以便能從入住一開始就遵守公約的規(guī)范。另外，在實踐中，建設單位一般將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或者在物業(yè)買賣合同中有明確要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約的條款，通過這種方式讓物業(yè)買受人作出遵守業(yè)主臨時公約的承諾，這在客觀上要求業(yè)主臨時公約應當在物業(yè)銷售前制定。還需說明的是，本款所指物業(yè)銷售也包括物業(yè)的預售和現(xiàn)售兩種形式。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條的規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。無論物業(yè)的現(xiàn)售還是預售，建設單位都應預先制定業(yè)主臨時公約。

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（責任編輯：中大編輯）

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