初級會計師

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契稅法律制度

一、契稅的概念

契稅，是指國家在土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移時，按照當事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。契稅是一個古老的稅種。新中國成立以后頒布的第一個《契稅暫行條例》規(guī)定：“凡土地、房屋之買賣、典當、贈與和交換，均應憑土地、房屋的產(chǎn)權證明，在當事人雙方訂立契約時，由產(chǎn)權承受人繳納契稅。”之后，契稅法律制度不斷修訂和調(diào)整。 1997年7月7日，國務院頒布并于同年10月1日起施行《中華人民共和國契稅暫行條例》(以下簡稱《契稅暫行條例》)，同年10月28日，財政部印發(fā)《契稅暫行條例實施細則》，之后.財政部、國家稅務總局又陸續(xù)發(fā)布了一些有關契稅的規(guī)定、辦法，這些構(gòu)成了我國契稅法律制度。

二、契稅的納稅人和征稅范圍

(一)契稅的納稅人

契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。

契稅由權屬的承受人繳納。這里所說的“承受”，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得的土地、房屋權屬的行為，土地、房屋權屬，是指土地使用權和房屋所有權;單位，是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織;個人，是指個體經(jīng)營者及其他個人。

(二)契稅的征稅范圍

契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。

契稅的征稅范圍主要包括：

1.國有土地使用權出讓。國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。出讓費用包括出讓金、土地收益等項。

2.土地使用權轉(zhuǎn)讓。土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移。

3.房屋買賣。房屋買賣是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者支付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的行為。

4.房屋贈與。房屋贈與是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。

5.房屋交換。房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

除上述情形外，在實際中還有其他一些轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬的形式，如以土地、房屋權屬作價投資、人股，以土地、房屋權屬抵債;以獲獎方式承受土地、房屋權屬;以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬等。對于這些轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬的形式，可以分別視同土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅。再如土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權的，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機關參照納稅義務發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格核定。此外，公司增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價人股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅;企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬的，征收契稅。

土地、房屋權屬變動還有其他一些不同的形式，如典當、繼承、出租或者抵押等，這些均不屬于契稅的征稅范圍。

三、契稅的計稅依據(jù)、稅率和應納稅額的計算

(一)契稅的計稅依據(jù)

按照土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移的形式、定價方法的不同，契稅的計稅依據(jù)確定如下：

1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據(jù)。成交價格是指土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益。

2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

3.土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據(jù)。計稅依據(jù)只考慮其價格的差額，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。土地使用權與房屋所有權之間相互交換，也應按照上述辦法確定計稅依據(jù)。

4.以劃撥方式取得土地使用權，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應補交的契稅，以補交的土地使用權出讓費用或土地收益作為計稅依據(jù)。

為了防止納稅人隱瞞、虛報成交價格以偷、逃稅款，對成交價格明顯低于市場價格而無正當理由的，或所交換的土地使用權、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，征收機關參照市場價格核定計稅依據(jù)。

(二)契稅的稅率

契稅采用比例稅率，并實行3%～5%的幅度稅率①。具體稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實際情況確定，以適應不同地區(qū)納稅人的負擔水平和調(diào)控房地產(chǎn)交易的市場價格。

(三)契稅應納稅額的計算

契稅應納稅額依照省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的適用稅率和稅法規(guī)定的計稅依據(jù)計算征收。其計算公式為：

應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

四、契稅納稅義務發(fā)生時間、納稅地點、納稅期限

(一)契稅的納稅義務發(fā)生時間

契稅納稅義務發(fā)生的時間，是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

(二)契稅納稅地點

契稅實行屬地征收管理。納稅人發(fā)生契稅納稅義務時，應向土地、房屋所在地的稅收征收機關申報納稅。

(三)契稅納稅期限

納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的稅收征收機關辦理納稅申報，并在稅收是、征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。

①自2008年11月11日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)至1%.

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（責任編輯：xll）

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