中級(jí)會(huì)計(jì)師

考點(diǎn)：租賃合同

(一)租賃合同概述

概念：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

形式：租賃合同中租賃期限為6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

期限：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

(二)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

承租人：

1、在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

2、承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

3、承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法或按照租賃物的性質(zhì)使用租賃物，并應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，如因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

4、承租人經(jīng)出租人同意，還可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，在這種情況下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

5、承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。

注意：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

出租人：

1、出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

2、出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

(三)房屋租賃合同：房屋租賃合同是指以房屋為租賃標(biāo)的物的租賃合同。

1、房屋租賃合同的效力。

(1)出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

(2)出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

(3)租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。

(4)當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

(5)當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(3)合同成立在先的。

房屋租賃合同無效的法律后果：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

2、房屋租賃合同的解除

發(fā)生下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(1)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;

(2)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;

(3)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

3、承租人的優(yōu)先權(quán)

(1)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

(2)租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

(3)具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

考點(diǎn)：企業(yè)所得稅收入時(shí)間的確認(rèn)

企業(yè)所得稅有關(guān)收入主要涉及三個(gè)問題：

一是收入的范圍與分類;

二是收入的計(jì)量;

三是收入時(shí)間的確認(rèn)。

(二)銷售貨物收入：

1、對(duì)企業(yè)銷售商品一般性收入，同時(shí)滿足下列條件的應(yīng)確認(rèn)為收入的實(shí)現(xiàn)：

(1)商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方;

(2)企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制;

(3)收入的金額能夠可靠地計(jì)量;

(4)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

2、除上述一般性收入確認(rèn)條件外，采取下列特殊銷售方式的，應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間：

(1)銷售商品采用托收承付方式的，在辦妥托收手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入;

(2)銷售商品采取預(yù)收款方式的，在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入;

(3)銷售商品需要安裝和檢驗(yàn)的，在購買方接受商品以及安裝和檢驗(yàn)完畢時(shí)確認(rèn)收入。如果安裝程序比較簡單，可在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入;

(4)銷售商品采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托代銷的，在收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

考點(diǎn)：企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

(一)工資、薪金支出：合理工資、實(shí)際發(fā)放

(二)職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)

(三)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)

1、“五險(xiǎn)一金”準(zhǔn)予扣除。

2、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，在5%內(nèi)準(zhǔn)予扣除;為特殊工種職工支付的人身安全保險(xiǎn)費(fèi)和合規(guī)的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)準(zhǔn)予扣除。

3、財(cái)險(xiǎn)準(zhǔn)予扣除;企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，不得扣除。

(四)利息費(fèi)用

(五)借款費(fèi)用：分清資本化和費(fèi)用化

(六)業(yè)務(wù)招待費(fèi)(雙標(biāo)準(zhǔn))

(七)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，簡稱“廣宣費(fèi)”

(八)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)

(九)公益性捐贈(zèng)支出

(十)手續(xù)費(fèi)及傭金支出

(十一)不得扣除項(xiàng)目

1.向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)。

2.企業(yè)所得稅稅款。

3.稅收滯納金。

4.罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失。

5.國家規(guī)定的公益性捐贈(zèng)支出以外的捐贈(zèng)支出。

6.贊助支出。

7.未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出。

8.與取得收入無關(guān)的其他支出。

考點(diǎn)：業(yè)務(wù)招待費(fèi)的準(zhǔn)予扣除額

(六)業(yè)務(wù)招待費(fèi)(雙標(biāo)準(zhǔn))

企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。

銷售(營業(yè))收入合計(jì)=主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入+視同銷售收入。

【注意】

1、對(duì)從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)，其從被投資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，可以按規(guī)定的比例計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額(因?yàn)檫@就是該類企業(yè)的日常收入)。

2、企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。(單標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樵诖似陂g，一般沒有營業(yè)收入。)

考點(diǎn)：增值稅視同銷售

增值稅的征稅范圍包括在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或勞務(wù)，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物。

(一)銷售貨物

1、一般銷售貨物

一般銷售貨物，是指通常情況下，在中國境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓貨物的所有權(quán)。

2、視同銷售貨物

(1)將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷。

(2)銷售代銷貨物。

(3)設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣(市)的除外。

(4)將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)。

(5)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶。

(6)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者。

(7)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。

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