中級經濟師

第四節(jié)物業(yè)服務合同

物業(yè)服務合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利義務的法律依據。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務合同的地位十分重要。合同是否依法訂立、合同內容是否詳細、合同是否具有可操作性，對于維護雙方在物業(yè)管理活動中的合法權益舉足輕重。

根據不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現實中存在兩種物業(yè)服務合。一種是由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務合同;另一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務合同?！段飿I(yè)管理條例》對這兩種合同均有明確規(guī)定，將建設單位與物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的合同，稱為前期物業(yè)服務合同，將業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的合同，稱為物業(yè)服務合同。

一、前期物業(yè)服務合同

(一)前期物業(yè)服務合同的特點

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同具有以下特。

(1)由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂。因為房屋出售前物業(yè)的產權屬開發(fā)企業(yè)，所以合同中的甲方是建設單位，乙方是其通過招投標選聘的物業(yè)服務企業(yè)。

(2)過渡性。前期物業(yè)服務合同的期限存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前的過渡時間內，一旦業(yè)主大會成立并選聘了物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)管理即告結束，前期物業(yè)服務合同也相應終止。

(3)附終止條件的合同。雖然前期物業(yè)服務合同的期限未滿，但業(yè)主委員會與新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同自然終止。

(4)前期物業(yè)服務合同必須以書面方式簽訂，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應包括前期物業(yè)服務合同約定的內容。

(二)前期物業(yè)服務合同的主要內容

為規(guī)范和指導建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，建設部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務合同(示范文本》，根據該示范文本，前期物業(yè)服務合同應包括以下內容。

(1)合同當事人與物業(yè)的基本情況。主要包括合同當事人情況和物業(yè)的基本情況兩方面。

(2)物業(yè)服務內容與質量。

(3)物業(yè)服務計費方式。包干制和酬金制兩種計費方式，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)協商后，可以選擇其中的一種計費方式。

(4)物業(yè)經營管理活動的內容。

(5)物業(yè)的承接查驗。

(6)物業(yè)的使用與維護。

(7)違約責任，主要包括甲乙雙方、業(yè)主和物業(yè)使用人的違約責任，以及特殊情況下的免責條款。

(8)其他事項。主要包括合同期限，爭議的解決方式以及合同終止條款和續(xù)約條款。

二、物業(yè)服務合同

(一)物業(yè)服務合同的概念

物業(yè)服務合同是指物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的，約定物業(yè)服務企業(yè)提供對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理及維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的服務，并南業(yè)主支付服務費用的書面協議。物業(yè)服務合同是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)建立民事法律關系的最重要、最基礎的文件，只有簽訂了物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)才能通過履行合同取得經營收益，業(yè)主通過履行付費義務享受合同約定的物業(yè)服務。

物業(yè)服務合同的簽訂雙方是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)，雙方之間是平等的民事主體關系，物業(yè)服務企業(yè)具有獨立的法人資格，業(yè)主可以是自然人、法人或其他組織。在住宅物業(yè)管理中，業(yè)主通常是分散的、具有獨立法律人格的自然人，南業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立物業(yè)服務合同。

(二)物業(yè)服務合同的主要內容

(1)物業(yè)管理事項。

(2)物業(yè)服務質量。

(3)物業(yè)服務費用。

(4)雙方的權利義務。

(5)專項維修資金的管理與使用。

(6)物業(yè)管理用房。

(7)合同期限。

(8)違約責任。

(三)物業(yè)服務合同的特征

(1)物業(yè)服務合同屬無名合同。

(2)物業(yè)服務合同既是諾成合同又是要式合同。

(3)物業(yè)服務合同既是雙務合同又是有償合同。

(4)物業(yè)服務合同屬于勞務合同。

(5)物業(yè)服務合同通常屬于集體合同。

(6)物業(yè)服務合同受到較多的國家干預，主要在以下幾個方面：①物業(yè)服務合同的簽訂履行。物業(yè)服務合同雖然是當事人自愿平等簽訂的，但因為物業(yè)管理涉及老百姓日常生活和城市正常秩序，所以物業(yè)服務合同的簽訂、履行受到國家較多的干預，如公安、消防、環(huán)保等機關，以行政權對物業(yè)管理介入指導監(jiān)督。②物業(yè)服務合同的主體資格。業(yè)主委員會必須依照法定程序選舉產生，而物業(yè)服務企業(yè)則需要取得必要的執(zhí)業(yè)證書才能從事相應范圍的物業(yè)管理。③物業(yè)服務合同的具體內容。物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

三、前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的區(qū)別

(1)合同主體不同。前期物業(yè)服務合同的甲方是新建住宅的房地產開發(fā)企業(yè)，乙方是甲方選聘的物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務合同的甲方是業(yè)主委員會(代表業(yè)主大會)，乙方是物業(yè)服務企業(yè)。

(2)合同簽訂的時間不同。前期物業(yè)服務合同的簽訂時間在甲方出售住宅前：物業(yè)服務合同的簽訂時間一般應在業(yè)主大會成立后。

(3)合同的有效期限不同。前期物業(yè)服務合同的有效期限是自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與所選聘的新的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效時止，時間上具有不確定性：物業(yè)服務合同的有效期限由合同雙方協議商定，一般為3～5年，時間上具有確定性。

（責任編輯：xy）

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