中級(jí)經(jīng)濟(jì)師

第二節(jié)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

一、業(yè)主及其權(quán)利和義務(wù)

(一)業(yè)主的概念及認(rèn)定

業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。在我國(guó)，實(shí)行“房地權(quán)屬一致”原則，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，即所謂“地隨房走”;或建設(shè)用地使權(quán)轉(zhuǎn)讓的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓，即所謂“房隨地走”因此，擁有房屋所有權(quán)就擁有了與該房屋相配套的設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和相關(guān)場(chǎng)地的使川權(quán)。將業(yè)主定義為房屋所有權(quán)人，并沒有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。

業(yè)主是物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對(duì)象，可以是個(gè)人、集體或國(guó)家。在實(shí)踐中，具備業(yè)主身份的情況有3種：①經(jīng)依法登記取得建筑物專有部分的所有權(quán)人。即房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人。②基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的自然人和法人。③根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，其中因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力;因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力;因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

(二)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

(1)業(yè)主的權(quán)利一業(yè)主基于房屋所有權(quán)，對(duì)其建筑物(房屋)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。②提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。③提出制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的建議。④參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。⑤選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。⑥監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。⑦監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。⑧對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用。⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

(2)業(yè)主的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有一定權(quán)利的同時(shí)，還應(yīng)履行下列義務(wù)：①遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。②遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用沒施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。③執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授杖業(yè)主委員會(huì)做出的決定。④按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。⑤按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

二、業(yè)主大會(huì)

(一)業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)和組成

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)的決策機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

(二)業(yè)主大會(huì)的籌備和成立

1.成立業(yè)主大會(huì)的條件

根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)規(guī)則》)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：①物業(yè)管理區(qū)域證明。②房屋及建筑物面積清冊(cè)。③業(yè)主名冊(cè)。④建筑規(guī)劃總平面圖。⑤交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明。⑥物業(yè)服務(wù)用房配置證明。⑦其他有關(guān)的文件資料。

2.業(yè)主大會(huì)的籌備

(1)成立籌備組。

(2)籌備工作的內(nèi)容。

3.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開

籌備組應(yīng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

(三)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)

下列事項(xiàng)應(yīng)由業(yè)主共同決定：①制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。②制定和修改管理規(guī)約。③選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員。④制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案。⑤選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。⑥籌集和使用專項(xiàng)維修資金。⑦改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。⑧改變共有部分的用途。⑨利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用。⑩法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

(四)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則

(1)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議都由業(yè)主委員會(huì)組織召開。定期會(huì)議的召開應(yīng)南業(yè)主大會(huì)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：①經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的。②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的。③業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

(2)業(yè)主代理人和業(yè)主代表人。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。代理人應(yīng)在業(yè)主委托書的授權(quán)范圍內(nèi)行使代理權(quán)。業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無(wú)權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會(huì)成員的競(jìng)選。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。凡需投票表決的事項(xiàng)，業(yè)主代表應(yīng)要求所代表的業(yè)主將贊成、反對(duì)及棄權(quán)的決定及享有的投票權(quán)數(shù)書面簽字，然后由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代表業(yè)主如實(shí)投票。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)另外推選一名業(yè)主代表參加會(huì)議。

(3)業(yè)主大會(huì)的召開形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

(4)業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決原則。業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意：決定業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)的，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：①專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未 進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。②建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和汁算。

業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：①業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。②總?cè)藬?shù)按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

另外.業(yè)主大會(huì)應(yīng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。再者，未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)人已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)做出書面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

三、業(yè)主委員會(huì)

(一)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)

(二)業(yè)主委員會(huì)的備案

(三)業(yè)主委員會(huì)委員的任期和資格

(四)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

(五)業(yè)主委員會(huì)的補(bǔ)選與換屆

(六)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)

(七)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系

(八)業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系

（責(zé)任編輯：xy）

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