房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基本流程

一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的基本流程

(一)房地產(chǎn)舉薦業(yè)務(wù)的開拓

(二)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談

1)首先，傾聽客戶的陳述，充分了解委托人的意圖與要求，衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。

2)其次，檢查有關(guān)證件，如：身份證、房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證明文件，了解委托人的主體資格、聯(lián)系方式、信譽(yù)等情況

3)然后，向客戶告知自己的姓名、機(jī)構(gòu)名臣和資格等等必須告知的所有事項(xiàng)

4)最后，雙方就居間方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶進(jìn)行協(xié)商，并委托達(dá)成共識。

(三)房地產(chǎn)查驗(yàn)(P224)

2.房地產(chǎn)權(quán)屬狀況

房地產(chǎn)權(quán)屬狀況包括《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》的查驗(yàn)及其所記載的房源產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、法定用途、面積、業(yè)主姓名、土地使用年限以及租賃、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況的查驗(yàn);對于開發(fā)商委托代理的商品房還應(yīng)查驗(yàn)《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等材料。

房地產(chǎn)交驗(yàn)是房地產(chǎn)交易過程中容易暴露問題、產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)協(xié)助交易雙方進(jìn)行現(xiàn)場交房和查驗(yàn)，核對房地產(chǎn)實(shí)際情況是否與合同約定相符，并作好相應(yīng)的解釋和配合工作。

(十)、傭金結(jié)算與提取

在完成房地產(chǎn)交易后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)與委托人結(jié)算傭金，傭金的金額和支付方式按房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)委托合同的約定來確定;也有口頭協(xié)議在成交后提取傭金，這種做法風(fēng)險(xiǎn)較大。

二、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)基本流程

(三)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)查詢

在委托方同意和協(xié)助下，首先1、查詢房地產(chǎn)實(shí)物狀況，主要是房屋的數(shù)量、面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修情況、建筑風(fēng)格等。2、房屋基礎(chǔ)設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套是否完備、以及物業(yè)管理狀況等。

(四)簽訂房地產(chǎn)代理合同步驟

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在接受委托后，應(yīng)向委托方索取各種證照及有關(guān)資料，與委托方簽訂房地產(chǎn)代理合同。2、委托方開具委托書。

(六)方案設(shè)計(jì)與推廣

一旦方案確定后，接下來的工作就是進(jìn)行推廣和落實(shí)，進(jìn)入房地產(chǎn)的銷售時(shí)期。

(十)房地產(chǎn)權(quán)屬登記(備案)

房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)代理委托人辦理各種產(chǎn)權(quán)登記或文件登記備案手續(xù)。

三、個(gè)人住房貸款、擔(dān)保及保險(xiǎn)

(一)個(gè)人住房貸款的種類

1、按資金來源劃分。個(gè)人住房貸款可分為商業(yè)性貸款、公積金貸款和組合貸款。組合貸款是借款人所需資金先申請公積金貸款，不足部分在申請商業(yè)性貸款，即貸款總額是由公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組合而成。

2、按住房交易形態(tài)劃分

個(gè)人住房貸款可分為首次住房貸款和再交易住房貸款。再交易住房貸款是指在住房二級市場購買再次交易的住房(二手房)而申請的貸款，又稱二手房貸款。

3.按貸款用途劃分。個(gè)人住房貸款可分為個(gè)人購房貸款、個(gè)人自建房貸款、個(gè)人大修住房貸款和個(gè)人裝修住房貸款。

4.按購房類型劃分。個(gè)人住房貸款可分為個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用房貸款、個(gè)人購買商品住房貸款等。

5.按借款人的類型劃分。個(gè)人住房貸款可分為本地人士貸款、外地人士貸款、港澳臺和外籍人士貸款等。(公共維修基金不可貸款)。

(二)個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語

1.首期付款。首期付款簡稱首付、頭款，是指購買住房時(shí)個(gè)人首次支付的房款金額，這部分房款由購房人自己的資金支付，并且在取得住房貸款之前支付。

2.首付比例。是指購買住房時(shí)，首付款占所購住房總價(jià)的百分比。

3.貸款金額。貸款金額簡稱貸款額，是指借款人向貸款(銀行)借款的數(shù)額。貸款額為房款總額減去首付款后的余額。

4.貸款成數(shù)。是指貸款額占抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比率。最高貸款成數(shù)不超過80%。

5.貸款期限。一般最長不超過30年。

6.貸款利率。是指借款人在單位時(shí)間(一個(gè)記息周期)內(nèi)應(yīng)自付給銀行的利息額與貸款金額之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。

7.分期償還額。

8.償還比例。又稱收入還貸比例，是指借款人分期償還額占其家庭同期收入的比例。一般要求償還比率不超過50%。

(三)個(gè)人住房貸款的償還方式

1.等額本息還款法

等額本息還款方式是指借款人每期(通常是每月)以相等的本息金額償還貸款。就是本金不斷增加，利息減少。

2.等額本金還款法

本金一樣，利息減少

3.等比累進(jìn)還款法

4.等額累進(jìn)還款法

(四)個(gè)人住房貸款的程序

1.借款申請?2.受理申請?3.簽訂合同

(五)申請個(gè)人住房貸款的條件和需要提供的資料

1.申請個(gè)人住房貸款的條件

(1)具有完全民事行為能力的自然人

(2)具有城鎮(zhèn)常住戶口或合法的居住身份

(3)必須有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，無不良信用記錄，具有還款能力

(4)已經(jīng)簽訂了合法有效的購買、建造、大修住房合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件等

(5)有不低于所購買(建造、大修)住房全部價(jià)款一定比例的首付款

(6)能夠提供抵押、質(zhì)押擔(dān)?；蚱渌麚?dān)保

(7)貸款人規(guī)定的其他條件

2.申請個(gè)人住房貸款需要提供的資料

(1)個(gè)人住房抵押貸款申請

(2)本人戶口本、身份證或其他有效居留證件，以及婚姻狀況證明、配偶身份證

(3)有所在單位出具的職務(wù)和收入證明、個(gè)體工商業(yè)者提供有關(guān)部門出具的能證明其償還能力的經(jīng)營收入或納稅證明

(4)已經(jīng)簽訂的合法有效的購買、建造、大修住房合同、協(xié)議書或有關(guān)批準(zhǔn)文件。

(5)提供已預(yù)付所購買(建造、大修)住房全部價(jià)款一定比例的首付款的證明，如售房單位房款收據(jù)的原件和復(fù)印件(銀行核實(shí)后退原件，留復(fù)印件);

(6)抵押物和質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有關(guān)權(quán)屬人同意抵押或質(zhì)押的證明;有房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押房地產(chǎn)的價(jià)值評估報(bào)告;保證人同意擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明;

(7)貸款人要求提供的其他材料。

——個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)是指通過借款人的人身保險(xiǎn)、抵押房屋的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、貸款保證保險(xiǎn)、貸款信用保險(xiǎn)等方式來分散個(gè)人住房貸款有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的一種經(jīng)濟(jì)手段。

1.借款人的人身保險(xiǎn)是指在個(gè)人住房貸款期限內(nèi)，為防止借款人因人身意外(死亡、傷殘、喪失勞動能力等)而喪失還款能力，由保險(xiǎn)人代為償還貸款的一種風(fēng)險(xiǎn);2.抵押房屋的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)是以補(bǔ)償?shù)盅悍课莸膿p失為目的的保險(xiǎn)，是為了防范貸款期限內(nèi)，房屋抵押后可能出現(xiàn)的毀損、滅火等給貸款人行駛抵押權(quán)造成風(fēng)險(xiǎn)的一種保險(xiǎn)

——(一)房地產(chǎn)居間合同主要內(nèi)容：委托人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的姓名或名稱、住址、聯(lián)系方式;如果同時(shí)將交易的相對方作為委托人，則包括：委托人甲、居間人、委托人乙三者的姓名或名稱、住所

——(二)房地產(chǎn)居間合同的注意事項(xiàng)：明確違約責(zé)任的處理方法。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一個(gè)較長的過程，較易因外界的影響和交易雙方自身情況的變化而發(fā)生變故，從而造成違約，所以，須相應(yīng)設(shè)置詳細(xì)條款，避免因違約條款不完善而發(fā)生糾紛。

7.解決爭議的方式

當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過仲裁或訴訟。當(dāng)事人沒有做明確的選擇，則應(yīng)通過訴訟解決合同糾紛。

2.二手房買賣代理合同注意事項(xiàng)(重點(diǎn))

在二手房賣方代理業(yè)務(wù)中，經(jīng)紀(jì)人的基本義務(wù)是實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物業(yè)是最高出售價(jià)格。由于價(jià)格越高，出售難度越大，因此，在代理合同中對出售價(jià)格的底線以及委托代理期限進(jìn)行約定是較為名字的做法。

此外，買方代理業(yè)務(wù)中，由于用戶有特定的要求，傭金的標(biāo)準(zhǔn)不能等同一般賣方代理合同標(biāo)準(zhǔn)，可在合同中特別約定。

(二)商品房買賣合同注意事項(xiàng)

1.共有人的權(quán)利。

2.權(quán)益轉(zhuǎn)移。開發(fā)公司提供的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給買受人，買受人享有“兩書”規(guī)定的權(quán)益。

3.房屋質(zhì)量。

4.承租人優(yōu)先購買權(quán)。

5.集體所有土地上房屋的買賣對象。

6.住房戶口遷移。已投入使用的住買賣，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外，住房內(nèi)的原有戶口是否及時(shí)遷出也影響合同的履行。當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款內(nèi)約定戶口遷移條款。

7.維修基金交割。房地產(chǎn)買賣合同生效后，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況當(dāng)面告知業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)，帳戶內(nèi)結(jié)余維修基金的交割，當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款中約定。

83物業(yè)管理、公用事業(yè)業(yè)費(fèi)具結(jié)。

五.房地產(chǎn)抵押合同

(二)房地產(chǎn)抵押合同注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的包括兩個(gè)基本方面：一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。

二是以單純的土地使用權(quán)抵押的。

七.福建省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合同示范文本

《存量房買賣居間合同》、《存量房買賣合同》、《存量房委托洽談合同》

第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)

一、1.只要提供了經(jīng)紀(jì)服務(wù)，就可以向委托人收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，即經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)向委托人收取。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人收取，任何人不得以個(gè)人名義向委托人收取。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)按國家規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與委托人協(xié)商確定費(fèi)用金額，并簽訂合同，按約定收費(fèi)。

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的原則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在其經(jīng)營場所醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目.服務(wù)內(nèi)容.計(jì)費(fèi)方法.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠信管理現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信方面存在的問題。

經(jīng)營服務(wù)不規(guī)范

虛假行騙，誠信缺失

賺取差價(jià)，獲取傭金以外的報(bào)酬

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場主體良莠不齊

行業(yè)監(jiān)管力度不夠

產(chǎn)生這些問題的原因表現(xiàn)在兩個(gè)方面：1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)自身的特點(diǎn)為出現(xiàn)誠信問題提供了一定的可能性。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的不成熟時(shí)出現(xiàn)誠信問題的現(xiàn)實(shí)條件。

我省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前存在的主要問題

行業(yè)準(zhǔn)入門檻低

人力資源不穩(wěn)定

經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)良莠不齊

人員專業(yè)素質(zhì)差

信息化手段落后

行業(yè)誠信度缺失

行業(yè)地位未被認(rèn)可

管理有待繼續(xù)規(guī)范

房屋本身及周邊配套

做法：建議修復(fù)缺陷(提升房屋觀感.格調(diào))小的動作——如：打掃.油漆.修改裂縫及滲漏、燈具更新、暗處玻璃補(bǔ)光、歪斜處擺放飾品家具等。較大的動作——重新進(jìn)行簡易裝修。

二、周邊配套

1、引領(lǐng)客戶看房時(shí)的介紹

除介紹房屋本身的特點(diǎn)外，還要借此機(jī)會介紹房屋周邊配套(小區(qū)環(huán)境、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場、超市、醫(yī)院、交通情況等等賣點(diǎn))

2、針對不同動機(jī)客戶要有側(cè)重介紹

對自用的客戶----強(qiáng)調(diào)房屋賣點(diǎn)、明星學(xué)校、購物中心、社會環(huán)境等居住舒適度、生活方便度的優(yōu)勢。

對投資客戶------強(qiáng)調(diào)房屋增值前景、增值因素、租金水平等。

第二節(jié)?房屋權(quán)屬與房主

一、房屋權(quán)屬

房屋交易實(shí)質(zhì)是房屋權(quán)屬的交易，因此產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。

1、有房屋未必有產(chǎn)權(quán)

2、有房地產(chǎn)證未必有產(chǎn)權(quán)

第三節(jié)?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與經(jīng)紀(jì)人員

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)

(一)規(guī)范管理

將下列文件在經(jīng)營場所公開是最簡潔的做法。

1、合法經(jīng)營文件，如工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)證書，包括企業(yè)的和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)個(gè)人的

3、業(yè)務(wù)規(guī)章流程，重點(diǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程圖

4、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，特別說明什么時(shí)候和什么條件下收取，哪種情況不收取，等等。

第四節(jié)?區(qū)位狀況實(shí)物狀況對房地產(chǎn)價(jià)值的影響

一、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素

外部因素：包括人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會、國際、其他的辦法因素。

自身因素：包括區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益等因素。

四、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的因素

1、寬深比。一般用店面寬度以深度所得的數(shù)值表示。一般情況下寬深比達(dá)的店面價(jià)值就大。

第五章?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)促成的若干技巧

一、房地產(chǎn)居間服務(wù)的5S

1、5S=速度、微笑、機(jī)敏、真誠、研究。

二、宣傳推廣

平面媒體一直是房地產(chǎn)商的廣告投放重點(diǎn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)通行這樣一個(gè)原則：70%--75%投向平面媒體，另外25%-投向網(wǎng)絡(luò)、廣播、電視，用于特殊告知或者做形象宣傳。

三、定金和付款

1、簽訂租賃合同，要支付租賃定金

一般交付1—3個(gè)月的租金定金，也稱押金。

四、了解客戶的需求(三認(rèn)知)

認(rèn)識客戶的目標(biāo)-----投資或置業(yè)

認(rèn)識客戶的觀點(diǎn)-----對所需物業(yè)的觀點(diǎn)

認(rèn)識客戶的現(xiàn)狀----資金狀況、家庭人口、結(jié)構(gòu)、職業(yè)、工作地點(diǎn)、文化興趣等等。

五、處理異議的原則

輕松自然、保持冷靜、笑臉相迎、切勿動怒。

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