房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

 

三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有1個(gè)或1個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

(一)

張某擁有一間商鋪，并用該商鋪向銀行抵押貸款，抵押合同約定：張某如欲出售、出租該商鋪，應(yīng)征得銀行的書(shū)面同意。張某委托A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某出租該商鋪，并答應(yīng)該業(yè)務(wù)完成后給李某“好處費(fèi)”。李某為了隱瞞這筆業(yè)務(wù)，便用偷蓋了A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印章的空白合同與張某訂立了委托合同，委托合同約定的傭金為每年2個(gè)月的租金收入。后來(lái)李某找到王某，游說(shuō)王某委托李某個(gè)人為其承租商鋪，李某代表王某與張某訂立了房屋租賃合同，該合同的租賃雙方均有李某的簽名，出租方有張某的簽名，李某向張某出具了王某的授權(quán)委托書(shū)，委托書(shū)載明王某委托李某全權(quán)代理承租商鋪事宜(合同期限不長(zhǎng)于10年)。

81.關(guān)于張某與A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)訂立的委托合同一事，下列表述中正確的有( )。

A.有效

B.無(wú)效

C.效力待定

D.該合同由李某個(gè)人承擔(dān)責(zé)任

82.關(guān)于傭金和“好處費(fèi)”，下列表述中不正確的有( )。

A.李某個(gè)人不能收受“好處費(fèi)”

B.A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取的傭金應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定

C.如果該經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)未做成，張某自愿支付給李某“跑路費(fèi)”，李某就可以收取

D.如果該經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)未做成，而委托合同約定：A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)仍可以要求張某支付從事該經(jīng)紀(jì)活動(dòng)支出的必要費(fèi)用1200元。A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)據(jù)此收取了張某1200元

83.下列關(guān)于上述房屋租賃合同的表述中，正確的有( )。

A.有效

B.無(wú)效

C.經(jīng)過(guò)王某簽名確認(rèn)后有效

D.如果租賃期限為12年，即使王某在其上簽名確認(rèn)，該租賃合同仍然無(wú)效

84.若王某在承租期內(nèi)，因張某不能歸還銀行到期的抵押貸款，銀行依法行使抵押權(quán)，處分該商鋪，則下列表述中正確的有( )。

A.王某的裝修損失由張某承擔(dān)

B.李某如果告知王某該商鋪已抵押，王某仍然委托李某訂立租賃合同，李某不對(duì)王某的裝修損失承擔(dān)責(zé)任，A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也不承擔(dān)責(zé)任

C.銀行不承擔(dān)王某的裝修損失

D.該租賃合同因未經(jīng)銀行書(shū)面同意而無(wú)效，A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和李某因此不對(duì)王某的裝修損失承擔(dān)責(zé)任

85.下列關(guān)于李某的上述經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的表述中，正確的有( )。

A.李某私自收取“好處費(fèi)”違規(guī)，其他行為不違背經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)的基本規(guī)范

B.李某如將收取的“好處費(fèi)”上交A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，就不存在其他違規(guī)行為

C.即使李某未收取“好處費(fèi)”，仍然存在違規(guī)行為

D.該經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)如對(duì)王某造成損失，則A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任

86.該商鋪的租賃合同未經(jīng)銀行書(shū)面同意，銀行因此享有的權(quán)利義務(wù)有( )。

A.宣布該租賃合同無(wú)效

B.追究張某的違約責(zé)任

C.從發(fā)現(xiàn)張某擅自出租商鋪之日起，直接收取王某應(yīng)當(dāng)支付的房屋租金

D.一旦發(fā)現(xiàn)張某擅自出租商鋪，立即將承租戶(hù)王某驅(qū)逐

(二)

甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)經(jīng)紀(jì)人呂某與客戶(hù)王某洽談一筆房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，呂某私下告訴王某他有比本公司其他經(jīng)紀(jì)人更豐富的房源，因?yàn)樗瑫r(shí)還在其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)兼職。后來(lái)，呂某代表甲公司與王某訂立房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)合同。合同約定：呂某接受委托，代理王某購(gòu)買(mǎi)一間辦公用房，但該辦公用房是否存在租賃抵押等權(quán)利瑕庇，甲公司和呂某本人一概不負(fù)責(zé)。若代理不成功，只收取傭金5000元;代理成功后，傭金按成交價(jià)格的2.3%收取。呂某通過(guò)乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司)尋找到房源，并與乙公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定乙公司將丙公司的一間辦公用房過(guò)戶(hù)給王某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為90萬(wàn)元，其中80萬(wàn)元支付給丙公司，余下10萬(wàn)元呂某收取1.8萬(wàn)元傭金，8.2萬(wàn)元?dú)w乙公司。王某按呂某的要求分別支付90萬(wàn)元的房?jī)r(jià)款和2.07萬(wàn)元的傭金后，在房屋交付前呂某代辦房屋過(guò)戶(hù)的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)的辦公用房原來(lái)已同丙公司辦理了抵押登記，擔(dān)保了丙公司的一筆50萬(wàn)元的建行貸款，該貸款半年后到期。王某因此與甲公司發(fā)生糾紛。

87.下列關(guān)于甲公司與王某訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)合同的表述中，正確的為( )。

A.代理不成功，不該收取5000元傭金

B.代理不成功，可以按約定收取經(jīng)紀(jì)成本費(fèi)用800元

C.可以約定甲公司對(duì)該辦公用房是否存在租賃、抵押等權(quán)利瑕庇不承擔(dān)責(zé)任但呂某應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

D.代理不成功，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不應(yīng)收取任何費(fèi)用

88.該辦公用房的所有權(quán)人為( )。

A.給丙公司貸款的建行

B.丙公司

C.王某

D.乙公司

89.乙公司在該筆經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中存在的違法行為是( )。

A.賺取差價(jià)

B.其與呂某訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

C.未調(diào)查丙公司委托其出售的辦公用房是否存在租賃、抵押

D.未通知呂某所在的甲公司

90.對(duì)于王某的損失，他應(yīng)首先找( )承擔(dān)責(zé)任。

A.甲公司

B.經(jīng)紀(jì)人呂某

C.乙公司

D.丙公司

91.呂某在從事該筆經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的違法行為為( )。

A.在其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)兼職

B.到乙公司尋找房源

C.與乙公司訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同

D.未調(diào)查清楚辦公用房的具體情況

(三)

葉某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)購(gòu)買(mǎi)一套乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司)的期房，葉某需要甲公司代辦購(gòu)房手續(xù)及銀行貸款。商品房交付后，葉某又提出了退房的要求。

92.商品房預(yù)售的一般流程內(nèi)容包括( )。

A.葉某委托甲公司尋找中意樓盤(pán)

B.葉某查詢(xún)?cè)摌潜P(pán)的基本情況

C.葉某與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同

D.甲公司與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同

93.如對(duì)房屋面積誤差處理方式未做約定，商品房交付后，葉某有權(quán)退房的理由是( )。

A.面積誤差比絕對(duì)值等于3%

B.面積誤差比絕對(duì)值超出3%

C.甲公司從中賺取差價(jià)

D.乙公司未申請(qǐng)商品房預(yù)售合同登記備案

94.葉某預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)符合的條件為( )。

A.不得設(shè)定最高額抵押

B.抵押所擔(dān)保的債權(quán)僅限于購(gòu)買(mǎi)該商品房的貸款

C.葉某必須委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代辦抵押貸款手續(xù)

D.符合國(guó)家關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定

95.甲公司規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)要( )。

A.使用自擬合同

B.與乙公司建立友好合作關(guān)系

C.審查葉某的履約能力

D.與葉某約定解決爭(zhēng)議的方法

(四)

王某委托A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司)為其購(gòu)買(mǎi)一套二手房，并約定傭金為房?jī)r(jià)款的4%。A公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張某承辦該業(yè)務(wù)。張某給王某介紹了一套業(yè)主李某的房屋，王某在張某帶領(lǐng)下查驗(yàn)房屋后同意購(gòu)買(mǎi)。隨后，王某、張某、李某共同商談成交手續(xù)事宜。

96.下述做法錯(cuò)誤的為( )。

A.A公司與王某、李某共同協(xié)商簽訂居間合同

B.A公司先收“看房費(fèi)200元”，再帶王某去看李某的房屋

C.張某應(yīng)為王某、李某的個(gè)人隱私保守秘密

D.A公司應(yīng)為王某、李某的個(gè)人隱私保守秘密

97.在王某、李某進(jìn)行該房屋買(mǎi)賣(mài)合同洽談的過(guò)程中，張某不得( )。

A.與李某一起有意隱瞞所售房屋的重大缺陷

B.暗示王某、李某通過(guò)私下成交省去傭金，自己收取一點(diǎn)辛苦費(fèi)

C.授意王某、李某虛構(gòu)較低的成交價(jià)格以少繳納稅費(fèi)

D.將房屋轉(zhuǎn)讓所涉及的稅費(fèi)告訴王某和李某

98.假如王某、李某達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，關(guān)于傭金收取，下列做法中正確的為( )。

A.張某收取傭金，可以不用開(kāi)具發(fā)票

B.王某可以以房?jī)r(jià)款4%的傭金超過(guò)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為由，拒付傭金

C.A公司可以向王某、李某各收取房?jī)r(jià)款2%的傭金

D.按事先約定，王某應(yīng)當(dāng)向甲公司支付房?jī)r(jià)款4%的傭金

99.王某、李某達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向后，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)正確的做法為( )。

A.A公司與王某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

B.A公司與李某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

C.王某與李某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

D.A公司委托張某與李某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

100.王某、李某共同申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)提交的文件為( )。

A.簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

B.簽訂的房屋居間合同

C.李某的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)

D.A公司的申請(qǐng)書(shū)

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（責(zé)任編輯：lqh）