房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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第一章 房地產(chǎn)概論

一、房地產(chǎn)：指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。(也稱為不動(dòng)產(chǎn))

土地的地表范圍，指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。(地上空間的高度以飛機(jī)的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限。)

建筑物：既包括房屋也包括構(gòu)筑物。(廣義)單指房屋(狹義)

房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們?cè)诶锩婢幼　⒐ぷ?、學(xué)習(xí)、娛樂、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物。

構(gòu)筑物：指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物。

其他土地定著物：指附屬于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。

實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。

權(quán)益：指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利、利益和收益。

區(qū)位：指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀，外部配套設(shè)施等。

房地產(chǎn)的重要性：是因?yàn)槿藗兊母鞣N生活、生產(chǎn)活動(dòng)都需要空間，而房地產(chǎn)正是由于提供這種空間而為人們所必需。有助于增加歸屬感和使社會(huì)趨向穩(wěn)定。

房地產(chǎn)的性質(zhì)：資源、財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、生活資料、生產(chǎn)資料、生產(chǎn)要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投資品等多種性質(zhì)。

房地產(chǎn)的特性：不可移動(dòng)，獨(dú)一無(wú)二，壽命長(zhǎng)久，供給有限(有限性和不可再生性)，價(jià)值量大，用途多樣，相互影響，易受限制(政府對(duì)房地產(chǎn)的限制是通過(guò)管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的)，

難以變現(xiàn)(不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值最大)和保值增值(房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)總是上升的)等特性。

房地產(chǎn)分類：

1、按房地產(chǎn)用途分類：居住，辦公，商業(yè)，旅館業(yè)，餐飲，體育和娛樂，工業(yè)，農(nóng)業(yè)，特殊用途，綜合用途

2、按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類：生地(不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地)。毛地(具有一定基礎(chǔ)設(shè)施的土地)。熟地(具有較完整的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。

在建工程(指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn))?，F(xiàn)房(指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地)。

3、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類：土地，建筑物，土地和建筑物綜合體，房地產(chǎn)的局部，未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)(期房：指目前尚未建造完成而以將來(lái)建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的房地產(chǎn))，

已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)和過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)(例如：正在經(jīng)營(yíng)的游樂場(chǎng)、碼頭)，整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)(例如，一個(gè)企業(yè)中的土地和房屋)

4、按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類：收益性房地產(chǎn)，非收益性房地產(chǎn)

5、按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式分類：銷售，出租，營(yíng)業(yè)，自用。

二、我國(guó)目前房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)(統(tǒng)稱為他項(xiàng)權(quán)利)，租賃權(quán)(屬于債權(quán))

債權(quán)：是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人作為或者不作為。

物權(quán)：是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán);有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。

自物權(quán)：是對(duì)自已的物依法享有的權(quán)利。

他物權(quán)：是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。

在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，地役權(quán)屬于用益物權(quán)。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

房地產(chǎn)所有權(quán)(一級(jí)職能)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分(包括出賣、贈(zèng)與、出租、抵押)的權(quán)利。

占有，使用，收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能(二級(jí)職能)，構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。

所有權(quán)的特性：完全性，整體性，恒久性，彈力性，絕對(duì)性。

所有權(quán)的分類：1、單獨(dú)所有：指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有和共同共有。

2、共有：指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。

1按份共有，2共同共有。

3、建筑物區(qū)分所有權(quán)：指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利：

1、建設(shè)用地使用權(quán)：指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)造物及其附屬設(shè)施。(出讓，劃撥，其它)建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利。

《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”因此一宗土地的空間，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，

可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。例如，國(guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過(guò)出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國(guó)家，

國(guó)家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10M至地上80M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓

，地下20M至地下40M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。與此相似，取得一定范圍內(nèi)的空間的建設(shè)用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來(lái)，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者用它作價(jià)入股等，

從而使該被分割出來(lái)的部分空間具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場(chǎng)。

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