房地產經紀人

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1.房地產經紀的內涵

房地產經紀是指以收取傭金為目的，為促進他人房地產交易而從事居間、代理等活動的經營行為。在上述定義中，應把握3個核心概念。

(1)居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的行為。

(2)代理，是指以委托人的名義，在授權范圍內，為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務，并收取委托人傭金的行為。

(3)傭金，是指房地產經紀機構完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。

2.房地產經紀的必要性

由于經紀活動具有傳播經濟信息、加速商品流通、優(yōu)化資源配置等一系列獨特作用，因此，經紀活動已成為市場經濟活動中一個必不可少的組成部分。對于房地產市場而言，由于房地產商品及其交易的特殊性，房地產經紀活動更是其不可或缺的重要組成部分。

首先，由于房地產的價格昂貴，維持房地產這類存貨的費用太高，在絕大多數情況下，經銷商難以承受，因此房地產不宜通過經銷商出售。

其次，房地產是不可移動的獨特商品，其交易過程是要把消費者往產品處集中，以達到認識和購買的目的。這對于房地產開發(fā)商來說往往并不經濟，直接銷售力量不強會積壓資金。在通常情況下，產銷分離是一種合理的選擇，經紀人員能以合理的費用提供專業(yè)化銷售服務。

第三，由于房地產交易的復雜性，使得每一筆交易都需要耗費時日，并且還要懂得有關的法律、財務或估價知識。訓練有素的經紀人員能為買賣雙方提供各種專業(yè)幫助。而且房地產買方大都需要融資，經紀人員熟悉抵押貸款的各種規(guī)定，能幫助買主向金融機構籌措購房貸款。因此，在一些市場經濟發(fā)達的國家，絕大部分房地產交易均經過房地產經紀人員的努力。如在美國，成交的存量房買賣總量當中，約有80%的房地產交易是通過房地產經紀人員的經紀服務而成交的。

房地產經紀行業(yè)的產生與發(fā)展

中國房地產經紀行業(yè)的興起可以追溯到很早以前。據元《通制條格》卷十八《關市》記載的內容，早在元代就大量存在從事房地產經紀活動的人，當時從事房地產經紀活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”。

1840年鴉片戰(zhàn)爭之后，隨著通商口岸的設立以及租界的設立，許多外商紛紛在中國投資房地產，房地產經紀活動隨之產生。最早出現在中國房地產經紀人員歷史舞臺的是“二房東”。

房地產經紀的特性

1.房地產經紀的服務性

與其他經紀活動一樣，房地產經紀活動是一種服務性的活動，房地產經紀業(yè)是服務性行業(yè)。

所謂服務是指行為主體通過該項活動使另一個主體即服務對象獲得某種利益。

依據中國產業(yè)結構的總體分類，房地產業(yè)屬于第三產業(yè)。與房地產業(yè)中的開發(fā)業(yè)相比，房地產經紀、價格評估、咨詢、物業(yè)管理等更具有服務業(yè)的性質。

目前中國的房地產服務業(yè)有廣義和狹義之分。狹義的是《城市房地產管理法》中所稱的房地產中介，它包括房地產經紀、估價、咨詢。廣義的包括為房地產經濟活動提供信息咨詢服務和事務代理服務的各類服務性機構，如經紀、估價、咨詢、研究、培訓、軟件和網絡等。

2.房地產經紀的專業(yè)性

在經濟生活的商品體系中，房地產是一種極為特殊的商品。首先，它直接以土地為基本物質構成要素，不僅造成了其空間位置的固定性，還使得它成為一種不完全的勞動產品，因而在價格影響因素和價格形成、運動機制上具有不同于一般完全勞動產品的商品特性。所以房地產經紀人員要把握交易中最敏感、最關鍵的因素--價格，就必須具備一定的房地產市場和房地產價格評估的專業(yè)知識以及豐富的市場經驗。

其次，房地產作為價值量很大的單項商品，人們在購買房地產商品時，常常不可缺少信貸的支持。

第三，房地產是人們生活、生產必不可少的基本物質資料，這就要求房地產經紀人員不僅要把握房地產交易作為經濟活動的一般規(guī)律，還要洞悉和把握其所涉及的社會、情感等因素，盡力促使每一筆交易能產生最大的社會效益。

第四，房地產作為不動產，其交易須通過一系列法律程序才能完成，這要求房地產經紀人員須熟悉與房地產交易相關的法律、法規(guī)和具體手續(xù)。

3.房地產經紀的地域性

房地產的空間固定性使房地產經紀活動具有很強的地域性。 *

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（責任編輯：中大編輯）

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