房地產(chǎn)經(jīng)紀人

 

二、多項選擇題(共30道題，每道題2分)

51、 下列關于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有( )。

A農(nóng)村集體土地所有權可以設定抵押

B.以行政劃撥方式取得的土地使用權不能單獨抵押

C.房屋建設工程權利人在房屋建設期間不能設定抵押

D.以出讓方式取得土地使用權，該土地使用權出讓金必須全部付清才能抵押

E.以土地使用權抵押獲得的貸款可以用于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目

標準答案：b, d

52、 下列關于二手房買賣合同生產(chǎn)后當事人行為的表述中，正確的有( )。

A.當事人應將房地產(chǎn)轉讓情況書面告知業(yè)主管理委員會

B.當事人應將房地產(chǎn)轉讓情況書面告知物業(yè)管理單位

C.當事人需要辦理房屋維修資金戶名的變更手續(xù)

D.當事人不需要將房屋維修基金賬戶內結余交割

E.當事人需要將住房內原戶口遷移

標準答案：a, b, c

53、 預購商品房設定期權抵押應符合的條件有( )。 .

A.抵押所擔保的主債權僅限于購買該商品房的貸款

B.不得設定最高額抵押

C.符合國家關于商品房預售管理的規(guī)定

D.貸款清償完畢應辦理抵押注銷登記

E.簽訂資金監(jiān)管協(xié)議

標準答案：a, b, c

54、 下列關于在建工程抵押的表述中，正確的有( )。

A.抵押人只要取得土地使用權證就可以進行在建工程抵押

B.在建工程抵押需要明確工程的施工進度和竣工交付日期

C.在建工程抵押需要簽訂資金監(jiān)管協(xié)議

D.在建工程抵押，該建設工程范圍內的商品房可以預售

E.建設工程抵押所擔保的債權不得超出該建設工程總承包合同約定的建設工程造價

標準答案：b, c, e

55、 目前房地產(chǎn)買賣的主要類型有( )。

A.商品房銷售

B.房地產(chǎn)贈與

C.二手房買賣

D.商品房內部認購

E.商品房預售

標準答案：a, c, e

56、 按照建設部2000版《商品房買賣合同示范文本》，下列關于商品房銷售的表述中，正確的有( )。

A.對于因第三人原因而導致的產(chǎn)權糾紛，由買受人承擔

B.出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛.

C.對于買受人買房時知道的商品房已經(jīng)存在的權利瑕疵，由買受人承擔

D.買受人應當承擔逾期交房的違約責任

E.出賣人保證銷售的商品房沒有債權債務糾紛

標準答案：b, e

57、 在二手房代理業(yè)務中，房地產(chǎn)查驗的基本途徑有( )。

A.進行廣泛的市場調研

B.文字資料了解

C.向政府部門了解

D.現(xiàn)場實地察看

E.向有關人員了解

標準答案：b, d, e

58、 下列關于房地產(chǎn)代理業(yè)務洽談的表述中，正確的有( )。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當充分了解客戶的意圖

B.要查清委托人是否對擬委托的房地產(chǎn)享有處分權

C.提供給客戶一個代理合同的格式文本，客戶先簽訂代理合同，然后再開始開展代理工作

D.了解、核實客戶的有關證件

E.向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名稱、資格等內容

標準答案：a, b, d, e

59、 下列屬于賣方代理業(yè)務的有( )。

A.某房地產(chǎn)開發(fā)公司委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司銷售商品房

B.某人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司出租其所有的一套樓房

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為某計算機公司尋找辦公場所

D房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為某人將其市中心的兩居室置換為郊區(qū)的三居室

E.某跨國公司委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為其外籍雇員辦理在華公寓承租手續(xù)

標準答案：a, b, d

60、 下列關于房屋所有權的表述中，正確的有( )。

A.房屋所有權是一種絕對權

B.房屋所有權具有排他性，因此房屋的所有權人只能有一個

C.房屋所有權的取得分為原始取得和繼受取得兩種

D.房屋所有權人被宣告失蹤時，法律規(guī)定的財產(chǎn)代管人可以處分其房產(chǎn)

E.房屋區(qū)所有權可分為所有權人專有部分和共有部分

標準答案：a, c, d, e

61、 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在協(xié)助購房者制定合理的個人住房貸款方案時，一般要考慮的因素有( )。

A.購房者的實際經(jīng)濟承受能力

B.利率變動導致月還款額在家庭總收人中的比例變動情況

C.公積金貸款手續(xù)辦理的難度

D.貸款期限

E.通貨膨脹率

標準答案：a, b, d, e

62、 新建房屋所有權初始登記時需要提交的文件有( )。

A.已付清土地使用權出讓金的證明

B.土地使用權證

C.建設用地規(guī)劃許可證

D.建設工程規(guī)劃許可證

E.房屋竣工驗收資料

標準答案：b, c, d, e

63、 房地產(chǎn)價格咨詢是房地產(chǎn)經(jīng)紀咨詢業(yè)務的一種，下列表述中正確的有( )。

A.最高最佳使用原則是房地產(chǎn)價格評估的基本原則之一

B.在評估房地產(chǎn)價格時，不需要注重房地產(chǎn)“同一供求圈”的界定

C.房地產(chǎn)價格咨詢與鑒證性的估價相同

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員提供價格咨詢時，不一定提供一個確切的價格值

E.房地產(chǎn)交易中最敏感、最關鍵的因素就是價格

標準答案：a, d, e

64、 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通過分析客戶信息，可以實現(xiàn)的目標有( )。

A.了解客戶偏好，更好地為客戶服務

B.指導機構查找房源信息

C.指導機構把握市場方向

D.指導機構找到合適的房地產(chǎn)經(jīng)紀人才

E.指導機構調整組織機構

標準答案：a, b, c

65、 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息包括( )。

A.房源信息

B.客戶信息

C.房地產(chǎn)市場信息

D.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況信息

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息 標準答案：a, b, c, e

66、 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的利用主要包括( )。

A.規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)

B.促進房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展

C.提升房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的附加值

D.以信息提供的具體內容指導房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務

E.發(fā)布房地產(chǎn)經(jīng)紀信息來影響消費者 標準答案：d, e

67、 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構企業(yè)信息化包括( )。

A.決策自動化

B.財務核算自動化

C.辦公自動化

D.業(yè)務處理自動化

E.客戶服務自動化

標準答案：c, d, e

68、 對房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的鑒別，就是對房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的( )等進行分析。

A.準確性

B.規(guī)律性

C.真實性

D.權威性

E.可信性 標準答案：a, c, e

69、 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承擔侵權責任的主要方式有( )。

A.罰金

B.消除危險

C.違約金

D.賠償損失

E.賠禮道歉 標準答案：b, d, e

70、 侵權行為的構成要件包括( )等。

A.行為違法

B.不可抗力

C.違法行為與損害事實任有其一

D.有損害事實

E.主觀過錯 標準答案：a, d, e

71、 房地產(chǎn)經(jīng)紀活動既是一種民事行為，也是一種中介活動。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動應當遵循的原則有( )。

A.誠實守信原則

B.公開原則

C.平等原則

D.自愿原則

E.客觀公正原則 標準答案：a, c, d

72、 22房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務流程改造的原則是越簡單越好，其措施主要有( )。

A.將業(yè)務分解成多個簡單工序

B.將幾個工序合并，由一個完成

C.采取流程多層審批制度

D.將完成幾道工序的人員組成小組或團隊共同工作，構造新流程

E.將與房屋有關的各種協(xié)議、合同、確認書等合并到合同簽訂流程進行統(tǒng)一管理答案：b, d, e

73、 房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)在選擇經(jīng)營模式時，應考慮的主要因素有( )。

A.是否有店鋪

B.企業(yè)規(guī)模

C.市場風險

D.競爭者的實力

E.規(guī)?；?jīng)營的方式 標準答案：a, b, e

74、 房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)面臨的個別風險有( )。

A.政策風險

B.經(jīng)營風險

C.市場風險

D.決策風險

E.財務風險 標準答案：b, d, e

75、 房地產(chǎn)經(jīng)紀人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構之間有( )關系。

A.主從

B.經(jīng)濟

C.執(zhí)業(yè)

D.支配

E.法律責任 標準答案：b, c, e

76、 目前中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理部門規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的手段有( )。

A.制定示范合同文本

B.制定服務標準，明確服務要求和內容

C.加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的監(jiān)督管理

D.告知必要的經(jīng)紀活動事項，利于委托人監(jiān)督

E對已出現(xiàn)的糾紛進行調解處理 標準答案：a, b, c

77、 規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)風險的措施主要有( )。

A.設立房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)賠償基金

B.建立強制性過失保險制度

C.建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)培訓制度

D.建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構準人和退出制度

E.建立房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度 標準答案：c, d, e

78、 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的專業(yè)性主要體現(xiàn)在( )。

A.行業(yè)競爭與協(xié)作的管理

B.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的誠信管理

C.重視房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的地域性

D.對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)風險進行管理

E.對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動主體實行專業(yè)資質、資格管理 標準答案：c, d, e

79、 房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中常見的糾紛類型有( )。，

A.購房定金造成的糾紛

B.締約過失造成的糾紛

C.合同不規(guī)范造成的糾紛

D.服務標準與收取傭金標準差異造成的糾紛

E.房屋質量造成的糾紛 標準答案：b, c, d

80、 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的目的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，并協(xié)調房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中所涉及的各類當事人，包括( )之間的關系。

A有關政府主管部門

B房地產(chǎn)經(jīng)紀機構

C房地產(chǎn)經(jīng)紀人員

D房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會E房地產(chǎn)經(jīng)紀活動服務對象 標準答案：b, c, e

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三、案例分析題(共5道大題，每道大題8分)

81、 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲)在A省B市建設C住宅小區(qū)。C住宅小區(qū)占地40公頃，其中5公頃的土地在城市市區(qū)內，其余土地為基本農(nóng)田。1999年6月甲取得當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門頒發(fā)的商品房預售許可證，并委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙)代理出售。同年7月丙簽訂了購買該小區(qū)D套商品房預售合同，并在合同中約定“房屋建筑面積為100m2。房屋交付后如產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異時，按照《商品房銷售管理辦法》有關規(guī)定處理”。同年8月，甲經(jīng)有關部門批準調整了原規(guī)劃設計，D套房屋的建筑面積變更為104m2，并書面通知了丙。該小區(qū)綜合驗收合格后，經(jīng)房產(chǎn)測繪單位實測D套房屋的套內建筑面積為83m2，套內陽臺建筑面積為3m2，分攤的共有建筑面積為21m2。

1.甲以出讓方式獲得C小區(qū)土地使用權應當由( )批準。

A.B市土地管理部門

B.B市人民政府

C.A省人民政府

D.國務院

2.甲預售商品房時，應當具備( )等條件。

A.取得土地使用權證

B.投入資金達到工程建設總投資的20%

C.取得建設工程規(guī)劃許可證

D.取得商品房預售許可證

3.乙代理預售商品房必須向購房人出示( )。

A.商品房預售許可證

B.商品房銷售廣告

C.房屋綜合驗收合格證明

D.甲出具的商品房銷售委托合同

4.簽訂的商品房預售合同應當向( )行政主管部門備案。

A.工商

B.土地

C.房產(chǎn)

D.建設

5.丙收到甲規(guī)劃設計變更書面通知之日起( )日內未作出書面同意的視為接受。

A.5

B.10

C.15

D.20

標準答案：D,ACD,AD,BC,C

82、 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲)在A省B市建設C住宅小區(qū)。C住宅小區(qū)占地40公頃，其中5公頃的土地在城市市區(qū)內，其余土地為基本農(nóng)田。1999年6月甲取得當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門頒發(fā)的商品房預售許可證，并委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙)代理出售。同年7月丙簽訂了購買該小區(qū)D套商品房預售合同，并在合同中約定“房屋建筑面積為100m2。房屋交付后如產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異時，按照《商品房銷售管理辦法》有關規(guī)定處理”。同年8月，甲經(jīng)有關部門批準調整了原規(guī)劃設計，D套房屋的建筑面積變更為104m2，并書面通知了丙。該小區(qū)綜合驗收合格后，經(jīng)房產(chǎn)測繪單位實測D套房屋的套內建筑面積為83m2，套內陽臺建筑面積為3m2，分攤的共有建筑面積為21m2。

1.甲在銷售商品房時應當繳納( )。

A.營業(yè)稅

B。城市維護建設稅

C.契稅

D.房產(chǎn)稅

2.在房屋產(chǎn)權登記中，D套房屋的建筑面積應登記為( )。

A.100m2

B.104m2

c.105m2

D.107m2

標準答案：AB,B

83、 甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)受開發(fā)商委托，代理銷售某樓盤。房地產(chǎn)經(jīng)紀人小楊受甲公司指派具體負責該樓盤代理銷售工作。某天，小楊接待了有意向購房的小葉，小楊為小葉詳細介紹了一套商品房后，小葉表示滿意。經(jīng)過協(xié)商，雙方按照《商品房買賣合同示范文本》的條款簽訂了《商品房買賣合同》。

1.根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)，在雙方一

致同意訂立的《商品房買賣合同》中第一條“項目建設依據(jù)”中包括( )。

A.土地使用權出讓合同號

B.建設工程規(guī)劃許可證號

C.建設用地規(guī)劃許可證號

D.房屋權屬證書號

2.小楊與小葉在協(xié)商訂立《商品房買賣合同》時，就處理商品房面積差異，下列說法正確的有( )。

A.合同沒有約定的，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，買受人小葉據(jù)實結算房價

B.合同可以約定，面積誤差比絕對值超過3%，買受人小葉有權不退房，并且不需要補交房價款

C.合同可以約定，面積誤差比絕對值超過3%，買受人小葉如不要求退房，應補足房價款

D.合同沒有約定的，面積誤差比絕對值超過3%，買受人小葉無權要求退房，只能補足房價款

3.依照國家和當?shù)厝嗣裾嘘P規(guī)定，開發(fā)商應將( )的商品房交付買受人小葉使用。

A.經(jīng)驗收合格

B.符合《商品房買賣合同》約定

C.符合小葉要求

D.辦理了房屋所有權證

4.按照《商品房買賣合同示范文本》中的提示性條款，對有可能影響到所購商品房質量或使用功能的規(guī)劃變

更、設計變更，開發(fā)商、小葉的權利義務有( )。

A.開發(fā)商應當在有關部門批準同意之日起15日內書面通知小葉

B.小葉有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復

C.小葉在通知到達之日起15日內未作出答復視同意接受變更

D.開發(fā)商在規(guī)定時限內未通知小葉，小葉有權退房

5.按照《商品房買賣合同》中的內容要求，小楊還應向小葉明示在商品房達到交付使用條件后，如購商品房

為住宅，開發(fā)商還需提供( )給商品房交付買受人。

A.《住宅質量保證書》

B.《住宅使用說明書》

C.《土地使用權出讓合同書》

D.《開發(fā)企業(yè)資質證書》

標準答案：A,AB,AB,BCD,AB

84、 乙市大行房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱“大行公司”)的經(jīng)紀人賈某接受甲市宏程公司委托，為其在乙市代理承租一間辦公室。雙方在經(jīng)紀合同中約定，大行公司應在兩個月內代理宏程公司承租一位置適中、月租不超過3萬元、面積在300m2左右的辦公室，經(jīng)紀傭金為3萬元。

1.如果經(jīng)紀合同訂立70天后，大行公司以宏程公司名義承租一間辦公室，下列說法正確的是( )。

A.宏程公司應當支付部分經(jīng)紀傭金

B.如果大行公司代理承擔前，以傳真告知宏程公司，宏程公司未提出異議，則宏程公司應當支付租金和經(jīng)

紀傭金

C.如果大行公司代理承擔前，以傳真告知宏程公司，宏程公司未提出異議，則宏程公司應當支付租金，但

可以不支付經(jīng)紀傭金

D.宏程公司應當支付全部經(jīng)紀傭金

2，如果經(jīng)紀合同訂立5天后，大行公司經(jīng)宏程公司同意，將該經(jīng)紀事務轉交委托欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所。

下列說法正確的是( )。

A.大行公司與欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所就經(jīng)紀事務承擔全部連帶責任

B.大行公司仍然是獨立承擔責任

C.大行公司不承擔任何責任

D.大行公司僅就欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所的選任及其對欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所的指示承擔責任

3.大行公司在經(jīng)紀活動中發(fā)現(xiàn)面積在300m2、位置適中的辦公室，月租普遍在4萬元左右。大行公司應當( )。

A.按照委托人的指示處理委托事務

B.經(jīng)委托人同意后，代理承租月租金4萬元左右的辦公室

C.增加1萬元經(jīng)紀傭金

D.經(jīng)委托人同意后，代理承租月租金4萬元左右的辦公室，但不能要求增加傭金

4.如果經(jīng)紀合同訂立5天后，大行公司未經(jīng)宏程公司同意，將該經(jīng)紀事務轉委托欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所。

下列說法正確的是( )。

A.大行公司應當親自處理委托事務

B.大行公司僅就欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所的選項及其對欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所的指示承擔責任

C.大行公司承擔主要責任，欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所承擔次要責任

D.大行公司應當對欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所的行為承擔連帶責任

5.如果經(jīng)紀合同汀立5天后，宏程公司通知大行公司，擬同時委托欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所辦理該經(jīng)紀事務，

大行公司對此表示同意欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所與大行公司共同辦理該經(jīng)紀事務。下列說法不正確的

是( )。

A.欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所對經(jīng)紀事務獨立承擔責任

B.大行公司對經(jīng)紀事務獨立承擔責任

C.大行公司與欣欣房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所對經(jīng)紀事務承擔連帶責任

D.委托人應當預付處理事務的費用。委托人為處理委托事務墊付的必要費用.委托人應當償還該費用及其

和利息

標準答案：B,D,B,AB,AB

85、 李X與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(以下簡稱甲)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同.約定將其房屋委托給甲，出售期限是自合同簽訂之日起至2002年3月21日至上。甲在合同期限內未將房屋賣出，李X也末與甲辦理繼續(xù)委托手續(xù)。2002年7月10日，甲為李X物色到買家?并以李X的名義與乙簽訂了房屋買賣合同，2002年7月20日，甲通知了李X，李X當日辦理了產(chǎn)權過戶等手續(xù)。

1.甲以李X的名義與乙簽訂房屋買賣合同屬于( )行為。

A.無權代理

B.越權代理

C.有權代理

D.表見代理

2.2002年7月l0日時，房屋買賣合同的效力為( )。

A.有效

B.無效

C.部分有效

D.效力待定

3.李X辦理了產(chǎn)權過戶等手續(xù)屬于( )行為。

A.明示

B.默示

C.追認房屋買賣合同效力

D.追認房地產(chǎn)經(jīng)紀合同效力

標準答案：A,D,BCD

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