房地產(chǎn)經(jīng)紀人

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀人考試課 程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀人考 試教材 的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試 相關(guān)知識的輔導(dǎo)資料，希望對您參加本次考試有所幫助!  

(一)按調(diào)查對象劃分的調(diào)查方法

1.全面調(diào)查

全面調(diào)查又叫普查，是對調(diào)查對象總體所包含的全部單位進行調(diào)查。房地產(chǎn)全面調(diào)查則是對劃定地理范圍內(nèi)對各個房地產(chǎn)子市場供給和需求做出的全面調(diào)查。一般來說全面調(diào)查工作量大，調(diào)查周期長。

(1)物業(yè)性質(zhì)分類

可流通物業(yè)和不可流通物業(yè)?？闪魍ㄎ飿I(yè)被稱為市場調(diào)查對象，是調(diào)查系統(tǒng)主要的關(guān)注對象。不可流通物業(yè)，隨時關(guān)注它是否和怎樣進入流通市場：例如期房預(yù)售、補交地價或增辦產(chǎn)權(quán)后存量房銷售、舊房包裝進入租貸市場、非產(chǎn)權(quán)房進入交易市場沖擊供求變化，甚至改變房屋用途等等。

(2)物業(yè)類型分類

從經(jīng)營收益的原理，可將房屋按慣例分為商業(yè)用房和居住用房兩大類。商業(yè)用房以用途為調(diào)查單位，又可細分為商場、寫字樓、廠房及其他類物業(yè)(公路、橋梁、機場等其他可交易的房地產(chǎn)類別)。居住用房以住宅單元為單位，分為別墅、公寓、普通住宅。

(3)物業(yè)檔次分類

每類物業(yè)根據(jù)實際情況又分為各種檔次。如甲、乙、丙級物業(yè)或其他情況。如商業(yè)可分為大型商場、普通百貨店、小型專營店、零售攤位等。這種細分的目的是為了準確了解同類物業(yè)的競爭和發(fā)展空間，便于說明客戶們需要的實際調(diào)查問題。

(4)物業(yè)區(qū)位分析

每類物業(yè)根據(jù)實際情況又分為各類區(qū)位，區(qū)位的劃分便于進行更有力的市場調(diào)查分析。對北京市的物業(yè)區(qū)位有三類分區(qū)方法：一是將城區(qū)分為東南西北中，目前已經(jīng)形成東部外商辦公區(qū)、西部國家辦公區(qū)、北部高檔住宅區(qū)、南部遲開發(fā)區(qū)和中部舊城保護區(qū)的局勢。二是按環(huán)線分類，這種分類方式是將交通放在首要地位，環(huán)線邊上的物業(yè)在檔次分類上會優(yōu)先得分?？梢苑譃槎h(huán)內(nèi)、二三環(huán)間、三四環(huán)間、四五環(huán)間、五環(huán)外、遠郊等。三是按行政城區(qū)分類，即東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、懷柔、通州、順義和豐臺等各大區(qū)和遠郊各區(qū)縣。這是目前市場調(diào)查常規(guī)分類方式，便于處理從政府統(tǒng)計部門得到的有關(guān)數(shù)據(jù)。

還有一些不常用的方法，如將所有物業(yè)標注上后，看物業(yè)所聚的地點，分類分區(qū)，如公寓1區(qū)、寫字樓5區(qū)等?；蛘吒鶕?jù)全國通行的郵政編碼分區(qū)，如100052區(qū)的標志性建筑物用此號，其次從100052至199052編號，這是寫字樓的號，公寓則從200052至299052開始。這樣的優(yōu)點是便于對所有物業(yè)進行編號，編好后一看即知編號類別及物業(yè)地點等?；?qū)?nèi)環(huán)地鐵線的物業(yè)定為0區(qū)，這樣以0區(qū)為“井口”在北京市地圖上寫一個大“井”宇，如果東部為始，則東向為l區(qū)，東北、北、西北、西、西南、南;東南依次為2至8區(qū)，這樣遠郊區(qū)縣則編為9區(qū)。每區(qū)再分為十類(物業(yè)類型)，每類再行編號，這樣，每個物業(yè)都會有一個如同股票代碼一般的編號。

(5)物業(yè)供應(yīng)分析

分為現(xiàn)房與期房，幾個關(guān)注的重點分別是：①對國家計劃的期房預(yù)建項目的關(guān)注和在建項目工期進度的關(guān)注。②歷史供應(yīng)量數(shù)據(jù)和未來供應(yīng)量幾種變化方式。③各類物業(yè)以具體單位或面積來論，而不是以樓盤總建筑面積而論。④區(qū)分綜合物業(yè)不同功能，并關(guān)注它們功能上的變化。

(6)物業(yè)銷售分析

對市場上可銷售的物業(yè)進行處理，關(guān)注的重點是銷售價格和成交量變化。這些數(shù)據(jù)一方面要從政府有關(guān)交易統(tǒng)計中獲得，另一方面要從房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售現(xiàn)狀中去把握。銷售分析除有利于未售項目的策劃外，也利于有效分析市場需求量。

(7)物業(yè)出租情況分析

對可租物業(yè)市場進行處理，關(guān)注物業(yè)的租金變化和空置率變化。

(8)市場其他方面調(diào)查

如土地供給、地價變化、資金流向、金融政策、政府法令，甚至從業(yè)人員勞動力市場等，這些非常規(guī)、非主流的調(diào)查可根據(jù)調(diào)查系統(tǒng)的實際收益情況來進行。

2.重點調(diào)查

重點調(diào)查是以有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進而推斷出一般性結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查對象數(shù)量不多，企業(yè)可以用較少的人力、物力、財力在很短時期內(nèi)完成。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)查對象，因為這些大戶對住宅需求量、對住宅功能的要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而比較容易地推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。當然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當外部環(huán)境發(fā)生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了，可能需要重新選定調(diào)查對象。

3.典型調(diào)查

典型調(diào)查是根據(jù)調(diào)查的目的和要求，在對所研究對象進行全面分析的基礎(chǔ)上，選擇少數(shù)有代表性的單位作為典型，進行深入周密的調(diào)查研究，以達到了解總體的特征和本質(zhì)的方法。典型調(diào)查要求搜集大量的第一手資料，搞清所調(diào)查的典型中各方面的情況，作系統(tǒng)、細致的解剖，從中得出用以指導(dǎo)工作的結(jié)論和辦法。典型調(diào)查適用于調(diào)查總體同質(zhì)性比較大的情形。同時，它要求研究者有較豐富的經(jīng)驗，在劃分類別、選擇典型上有較大的把握。

實施典型調(diào)查的主要步驟包括：①選擇典型調(diào)查單位。根據(jù)研究目的，通過多種途徑了解研究對象的總體情況;從總體中初選出備選單位，加以比較，慎重選出有較大代表性的典型。②進點(典型)調(diào)查，具體搜集資料。③分析研究資料，得出結(jié)論。

4.抽樣調(diào)查

抽樣調(diào)查就是從調(diào)查對象全體(總體)中選擇若干個具有代表性的個體組成樣本，對樣本進行調(diào)查，然后根據(jù)調(diào)查結(jié)果推斷總體特征的方法。從調(diào)查對象總體中抽取樣本的技術(shù)，就是抽樣技術(shù)。抽樣技術(shù)的優(yōu)劣將直接影響樣本的代表性，影響調(diào)查結(jié)果的可靠性。抽樣調(diào)查大體上可以分成兩大類：一是隨機抽樣，二是非隨機抽樣。

隨機抽樣最主要的特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有平等的機會，這樣的事件發(fā)生的概率是平等的，于是可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。它又可以分為3種：①簡單隨機抽樣，即整體中所有個體都有同等的機會被選作樣本;②分層隨機抽樣，即對總體按某種特征(如年齡、性別、職業(yè)等)分組(分層)，然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本;③分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽取其中一部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的，分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質(zhì)相同，然后再將每個群體進行隨機抽樣，這樣每個群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本。而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類之間是有差別的，而每一類則是由性質(zhì)相同的樣本所構(gòu)成。

非隨機抽樣是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣也分為3種具體方法：①就便抽樣。也稱為隨意抽樣調(diào)查法，即市場調(diào)查人員根據(jù)最方便的時間、地點任意選擇樣本，如在街頭上任意找一些行人詢問其對某產(chǎn)品的看法和印象。這是商圈調(diào)查中常用的方法。②判斷抽樣。即市場調(diào)查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗來判斷由哪些個體作為樣本的一種方法;當樣本數(shù)目不多，樣本間的差異又較為明顯時，采用此法能起到一定效果。③配額抽樣。即市場調(diào)查人員通過確定一些控制特征，將樣本空間進行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。

(二)按對調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分的調(diào)查方法

1.訪問法

這是最常用的市場調(diào)查方法。科學(xué)設(shè)計調(diào)查表和有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。

(1)設(shè)計調(diào)查表

調(diào)查表是反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最理想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計好調(diào)查表。

設(shè)計調(diào)查表的步驟：一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調(diào)查表所需搜集的信息是什么。

設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意下列事項：一是問題要短，因為較長的問題容易被調(diào)查者混淆。二是調(diào)查表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。三是問題中不要使用太專業(yè)的術(shù)語，因為一般的消費者不理解這些專業(yè)術(shù)語。四是問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事，只有一種答案。五是要注意問問題的方式。有時直接提問并不見得是最好的，有時采用間接方法反而會得到更好的答案。例如，房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房，近期做了不少廣告，調(diào)查員想知道和了解廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。

(2)訪問法的形式

調(diào)查表設(shè)計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為3種形式：—是答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，而使個人意見充分表達出來。二是談話法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進行面對面談話，如召開座談會，大家暢所欲言。然后還可針對某種重點調(diào)查對象進行個別談話，深入調(diào)查。這種方法的最大特點是十分靈活，可以調(diào)查許多問題，包括一些看上去與事先準備好的問題不太相關(guān)的問題，可以彌補調(diào)查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。三是電話調(diào)查。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費者意見的一種方法。

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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