房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

(一) 某房地產(chǎn)開發(fā)公司給某項(xiàng)目定位單身白領(lǐng)公寓，考慮到項(xiàng)目規(guī)模較小，并且所處片區(qū)不屬于當(dāng)前的熱賣區(qū)，公司準(zhǔn)備大力宣傳規(guī)劃即將建設(shè)的商圈來吸引客戶關(guān)注，并希望通過強(qiáng)勁的營(yíng)銷迅速打開局面，定價(jià)策略擬采用低開高走的策略。項(xiàng)目銷售以后，銷售情況良好，但是一個(gè)月后銷售量急劇下降，公司管理層馬上召開緊急會(huì)議，研究原因及對(duì)策。試分析：

81.在本項(xiàng)目定位中采用的SWOT分析的行動(dòng)對(duì)策主要是(　)。

A.WT對(duì)策 　B.WO對(duì)策 　C.ST對(duì)策 　D.SO對(duì)策

答案：B

解析：最小與最大對(duì)策(WO對(duì)策)，即著重考慮劣勢(shì)因素和機(jī)會(huì)因素，目的是努力使劣勢(shì)影響趨于最小，使機(jī)會(huì)趨于最大，劣勢(shì)不成為機(jī)會(huì)的障礙。W(劣勢(shì))：項(xiàng)目規(guī)模小，所處片區(qū)不是當(dāng)前熱賣區(qū);O(機(jī)會(huì))：即將建設(shè)的商圈會(huì)吸引客戶關(guān)注。

82.銷售量下降的原因可能有(　)。

A.競(jìng)爭(zhēng)樓盤出現(xiàn) B.廣告支出減少 　C.市場(chǎng)定位不準(zhǔn) 　D.利潤(rùn)下調(diào)

答案：AB

83.在公司還沒有搞清楚銷售急劇下降的原因之前，應(yīng)首先做(　)。

A.描述性調(diào)查 　B.探測(cè)性調(diào)查 　C.預(yù)測(cè)性調(diào)查 D.因果性調(diào)查4

答案：B

解析：當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。例如某地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來銷售下降，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好所致?還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的?還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測(cè)性調(diào)查，從中間商或者消費(fèi)者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。從此例可以看出：探測(cè)性調(diào)查只是收集一些有關(guān)資料，以確定問題所在。至于問題應(yīng)如何解決，則有待于進(jìn)一步調(diào)查研究。

84.(　)調(diào)查是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素。

A.描述性調(diào)查 　B.控測(cè)性調(diào)查 　C.預(yù)測(cè)性調(diào)查 　D.因果性調(diào)查

答案：A

解析：描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時(shí)、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測(cè)性調(diào)查比較，描述性質(zhì)調(diào)查需要有一事先擬定的計(jì)劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對(duì)某一專門問題提出答案。

85.最后經(jīng)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，銷售量下降的最主要原因是定價(jià)策略使用不當(dāng)。關(guān)于這種定價(jià)策略正確的說法是(　)。

A.低開高走策略適用于高檔商品房

B.這種策略的運(yùn)用關(guān)鍵是掌握好調(diào)頻和調(diào)價(jià)幅度

C.適用于銷售量小，銷售期短的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

D.優(yōu)點(diǎn)是每次調(diào)價(jià)能造成房地產(chǎn)增值的假象，形成人氣，刺激購(gòu)買欲

答案：BD

86.低開高走策略中調(diào)價(jià)的關(guān)鍵是(　)。

A.大幅遞增 　B.小幅遞減 　C.小幅遞增 　D.大幅遞減

答案：C

(二)王先生有一處已出租的住房欲出售，委托新興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間銷售，雙方簽訂了<<居間合同>>。試分析：

87.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接到正式委托后，應(yīng)在第一時(shí)間(　)。

A.現(xiàn)場(chǎng)勘察物業(yè)

B.核實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合法性、完整性、真實(shí)性和有效性

C.進(jìn)行市場(chǎng)推廣宣傳

D.尋找客戶

答案：B

88.由于該房產(chǎn)屬于已出租房產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)人心須(　)。

A.向購(gòu)買方介紹清楚，在同等條件下，承租方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

B.應(yīng)提前一個(gè)月通知承租方，征求其意見

C.告知承租方，如放棄購(gòu)買，則租賃關(guān)系終止

D.要求出售方(王先生)與承租人協(xié)商處理善后事宜，辦理轉(zhuǎn)讓當(dāng)日前結(jié)算租金

答案：AB

89.(　)是這一經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

; o, c6 |$ s) ~/ KA.市場(chǎng)推廣 　B.交易洽談 　C.促成交易 D.簽約成交

答案：C

90.如果有一張先生看中此房欲購(gòu)買，并與此經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署了認(rèn)購(gòu)合同，則(　)。

A.張先生必須立即交付定金

B.定金可由購(gòu)房客戶(張先生)直接交給業(yè)主(王先生)

C.定金也可由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收，由客戶發(fā)出付款委托書，再發(fā)放給業(yè)主

D.此時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證原件仍在業(yè)主手中

答案：ABC

(三)吳先生為一事業(yè)單位在職職工，現(xiàn)有存款10萬，家庭月收入5000元，日常支出約為2000元。現(xiàn)看中一套價(jià)值40萬的房子，準(zhǔn)備購(gòu)買。作為吳先生的置業(yè)投資顧問，可以幫吳先生作如下分析：

91.吳先生可以采取的住房貸款形式主要有(　)。

A.公積金貸款 　B.單位集資貸款 C.住房?jī)?chǔ)蓄貸款 D.住房抵押貸款

答案：AD

92.如果公積金貸款的最高額度為8萬元，其余采用抵押貸款，貸款年限均為10年，則每月的總還款額為(　)(公積金貸款年利率為4.26%，抵押貸款年利率為5.04%)。A.3785元/m2 B.3158元/m2 　C.2338元/m2 D.2980元/m2$

答案：B

解析：

等額本息還款法，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息。等額本息還款公式推導(dǎo) 設(shè)貸款總額為A，銀行月利率為β，總期數(shù)為m(個(gè)月)，月還款額設(shè)為X，

則各個(gè)月所欠銀行貸款為：

第一個(gè)月A(1+β)-X

第二個(gè)月[A(1+β)-X](1+β)-X = A(1+β)^2-X[1+(1+β)]

第三個(gè)月{[A(1+β)-X](1+β)-X}(1+β)-X = A(1+β)^3-X[1+(1+β)+(1+β)^2]

…

由此可得第n個(gè)月后所欠銀行貸款為：

A(1+β)^n-X[1+(1+β)+(1+β)^2+…+(1+β)^(n-1)]= A(1+β)^n-X[(1+β)^n-1]/β

由于還款總期數(shù)為m，也即第m月剛好還完銀行所有貸款，因此有：

A(1+β)^m-X[(1+β)^m-1]/β = 0

由此求得：

X = Aβ(1+β)^m/[(1+β)^m-1]

93.如果月收入不足以支付月還款額，則貸款年限為(　)較為合適

A.15年 　B.20年 　C.25年 　D.30年

答案：B

94.作為一種置業(yè)消費(fèi)投資，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)著重從(　)方面來幫吳先生分析。

A.消費(fèi)能力 B.物業(yè)增值潛力 C.實(shí)用性 D.風(fēng)險(xiǎn)性

答案：AC

95.(　)是購(gòu)房者獲得住房抵押貸款的關(guān)鍵性法律文件。

A.<<借款合同>> B.<<商品房買賣合同>>

C.<<住房抵押貸款承諾書>> 　D.<<住房抵押貸款合同>>

答案：AD

96.對(duì)于借款人來說，住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)在于(　)。

A.提前還款風(fēng)險(xiǎn) 　B.房屋貶值風(fēng)險(xiǎn) C.利率變化風(fēng)險(xiǎn) D.房屋處理風(fēng)險(xiǎn)

答案：BCD

(四)某新建商業(yè)用房的完全成本為2500元/m2。開發(fā)商希望的目標(biāo)利潤(rùn)率是完全成本的20%，銷售稅金為200元/m2，周邊同檔次物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平為3500元/m2，預(yù)計(jì)該物業(yè)的年總收益400元/m2，總收益倍數(shù)為10。

97.采用成本導(dǎo)向定價(jià)法，該商業(yè)用房的價(jià)格應(yīng)為(　)。

A.3000元/m2 B.3200元/m2 C.3500元/m2 D.4000元/m2

答案：B

解析：2500+2500×20%+200=3200

98.采用市場(chǎng)比較定價(jià)法，該商業(yè)用房的價(jià)格應(yīng)為(　)。

A.3000元/m2 B.3200元/m2 C.3500元/m2 D.4000元/m2

答案：C

99.采用未來收益定價(jià)法，該商業(yè)用房的價(jià)格應(yīng)為(　)。

A.3000元/m2 B.3200元/m2 C.3500元/m2 D.4000元/m2

答案：D

100.當(dāng)前同類物業(yè)供求基本平衡，市場(chǎng)狀況基本平穩(wěn)，首選的定價(jià)方法應(yīng)為(　)。

A.成本加成定價(jià)法院 B.市場(chǎng)比較定價(jià)法

C.指標(biāo)定價(jià)法 D.目標(biāo)成本定價(jià)法

答案：B

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（責(zé)任編輯：lqh）

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