房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格

重新購(gòu)建價(jià)格又稱重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。其中，重新取得可簡(jiǎn)單地理解為重新購(gòu)買，重新開發(fā)建設(shè)可簡(jiǎn)單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購(gòu)建價(jià)格的概念還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：①重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。②重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格。③建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。因此，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價(jià)因素一般已考慮在其重新購(gòu)建價(jià)格中。

求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求取；二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來求取。

因此，土地的重新購(gòu)建價(jià)格可以分為重新購(gòu)置價(jià)格和重新開發(fā)成本。求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商（建筑施工企業(yè)）建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用（即建筑工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格），再加上發(fā)包人所必需的其他支出（如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等）。

建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。

重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。

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