房地產(chǎn)經(jīng)紀人

第八章房地產(chǎn)稅費

第一節(jié)稅費制度概述

一、稅收的概念及特征

(一)概念

稅收是國家參與社會剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，其本質(zhì)是國家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的程序和標準，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N手段。

(二)特征

(1)強制性：根據(jù)法律的規(guī)定，國家以社會管理者的身份，對所有的納稅人強制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。

(2)無償性：國家取得稅收，對具體納稅人既不需要直接償還，也不需要支付任何形式的報酬。它是稅收的關(guān)鍵特征。

(3)固定性：國家征稅必須通過法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對象和稅率。它是稅收區(qū)別于其他財政收入形式的重要特征。

二、稅收制度構(gòu)成要素

稅收制度構(gòu)成要素有納稅人、課稅對象、稅率、附加、加成和減免、違章處理等。

(1)納稅人：是稅法規(guī)定的直接負有納稅義務(wù)的單位和個人。

納稅人和負稅人的區(qū)別：納稅人是直接向國家繳納稅款的單位和個人;負稅人是實際負擔稅款的單位和個人。

(2)課稅對象：又稱征稅對象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即確定對什么事物征稅。

課稅對象是確定征稅范圍的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標志。根據(jù)課稅對象性質(zhì)的不同，全部稅種可分為5大類：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅。

(3)稅率：據(jù)以計算應納稅額的比率，即課稅對象的征收比例。它是稅收制度和政策的中心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到國家財政收入和納稅人的負擔。我國現(xiàn)行的稅率形式有比例稅率、累進稅率、定額稅率三種。

三、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他相關(guān)稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

四、房地產(chǎn)收費

企業(yè)稅外收費負擔是指企業(yè)在稅收以外向政府及其行政事業(yè)單位交納的各種收費。房地產(chǎn)收費主要有行政事業(yè)性收費和政府性基金(統(tǒng)稱政府規(guī)費)，依照法律法規(guī)或物價部門批準的文件執(zhí)行，收取的資金進入財政專戶，有的用于支持專項事業(yè)發(fā)展，有的用于為社會提供特定的服務(wù)。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，稅外收費可以直接或間接地計入企業(yè)的開發(fā)成本，再通過商品房銷售，轉(zhuǎn)嫁給購房者。

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的收費，按照開發(fā)企業(yè)取得土地的不同，可分為土地～級開發(fā)收費和土地二級開發(fā)收費兩類。

土地一級開發(fā)政府規(guī)費項目，主要有土地補償費、拆遷安置補助費、地上附著物和青苗補償費、耕地開墾費、土地復墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、城市房屋征收管理費、土地上市招標代理服務(wù)費、防洪工程維護管理費、新增用地有償使用費等10余項費用。這些費用在土地實行招拍掛出讓后，已體現(xiàn)在土地出讓的地價款中，目前基本上已不再單獨出現(xiàn)。

土地二級開發(fā)政府規(guī)費屬于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)企業(yè)應向政府繳納的費用，當前主要有：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、新型墻體材料發(fā)展基金、散裝水泥專項資金、工程質(zhì)量監(jiān)督費、防空地下室易地建設(shè)費、公共消防設(shè)施建設(shè)費、占道費、綠化費、白蟻防治費(在南方地區(qū)收取)等10余項。

除政府規(guī)費外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付一些經(jīng)營服務(wù)性收費、開發(fā)項目的基礎(chǔ)配套費以及其他費用。經(jīng)營服務(wù)性收費，不屬于政府收費，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向一些具有專業(yè)資質(zhì)的社會機構(gòu)支付的費用，種類較多。主要包括環(huán)境影響評價費、交通影響評價費、地震影響評價分析費、勘察測繪費、施工圖審查費、文物勘探費、檔案服務(wù)費、沉降觀測費、防雷檢測費、墻體保溫節(jié)能監(jiān)測費等，不完全統(tǒng)計，這部分費用在20項左右，在具體實施時各地名稱有所差別。

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費，主要有交易手續(xù)費、房產(chǎn)登記費、房地產(chǎn)評估費、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費、利用房地產(chǎn)檔案費等類別，交易手續(xù)費、房產(chǎn)登記費、利用房地產(chǎn)檔案費屬于政府規(guī)費，房地產(chǎn)評估費、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費則屬于經(jīng)營服務(wù)性收費。目前，有全國性收費標準的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)收費主要是交易手續(xù)費和房產(chǎn)登記費。

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（責任編輯：lqh）

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