房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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☆☆☆☆考點23：

任何一項理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過3個階段：

1.投資機(jī)會尋找；

2.投資機(jī)會評價（又稱投資項目評價、投資方案評價）；

3.投資機(jī)會選擇（又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種）。

其中，投資項目經(jīng)濟(jì)評價是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。

投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。任何一項投資都包含著收益和風(fēng)險兩個基本因素。這兩個因素又可歸納為3個方面：

1.預(yù)期收益的大??；

2.預(yù)期收益的持續(xù)時間；

3.預(yù)期收益獲取的可靠性（又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等）。

風(fēng)險分析包括風(fēng)險發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個方面。具體來說，如果風(fēng)險一定，投資者會選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會選擇風(fēng)險最小的。高風(fēng)險要求有高收益——投資者希望取得較高的預(yù)期收益，作為其冒較大風(fēng)險的補償。

根據(jù)風(fēng)險偏好，可以將投資者分為3類：

1.投機(jī)型的投資者，如通常所說的冒險家、賭徒。

2.保守型的投資者，如通常所說的膽小鬼。

3.普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類。

☆考點24：

成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達(dá)成交易的價格。

理解成交價格，還應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：

1.賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。

2.買價是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。

3.賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。

市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。

理論價格是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但在投機(jī)心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場價格脫離理論價格，如在泡沫經(jīng)濟(jì)下形成的畸高價格

☆考點25：

復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計息的情況下，不僅本金要計算利息，利息也要計算利息，即通常所說的“利滾利”。

復(fù)利的本利和計算公式為：F=P（1+i）n

復(fù)利的總利息計算公式為：I=P[（l+i）n-1]

☆考點26：

單利與復(fù)利的換算（單利與復(fù)利的可比性）；

在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下（計息的周期數(shù)大于1）單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多；如果要使單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。

由于通常情況下單利存款（定期）在存款期間不能隨意提取，流動性相對較差，因此，為支付流動性補償，實際上的單利利率還應(yīng)比上述計算出的單利利率高一些。

弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒有實質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計算本質(zhì)上都是復(fù)利（否則可在每一計息周期結(jié)束時將本利一起取出后再存入），采取單利方式只是為了實際計算上的方便。

☆考點27：

以一年為計息基礎(chǔ)，名義利率等于每一計息期的利率與每年的計息期數(shù)的乘積。它是采用單利的計算方法，把各種不同計息期的利率換算為一年為計息期的利率。名義利率是指在一個度量期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多次利息的利率。名義利率下的本利和計算公式為：

F=P（1+r/m）n×m

式中 F—第 n 期期末的本利和；P—本金；r—名義年利率；m—計息m次；n—計算期。

☆☆☆☆☆考點28：

名義利率與實際利率的換算；

名義利率與實際利率的關(guān)系，可以通過下列公式換算：i=（1+r/m）m-1

式中 i—實際利率；r—名義利率；m—計息m次。

☆☆考點29：

現(xiàn)值+復(fù)利利息=將來值

☆☆考點30：

資金時間價值換算中的假設(shè)條件；

1.資金時間價值換算中采用的是復(fù)利。

2.利率的時間單位與計息周期一致，為年。

3.本年的年末為下一后的年初。

4.現(xiàn)值P是在當(dāng)前年度開始時發(fā)生的。

5.將來值F是在當(dāng)前以后的第n年年末發(fā)生的。

6.年金A是在每年年末發(fā)生的。

7.第一個等差額G和增長率s是在第二年年末發(fā)生的。

☆考點31：

現(xiàn)值與將來值換算：F=P（1+i）　n 式中的（1+i）n稱為“一次支付終值系數(shù)”，通常用（F/P，i，n）來表示。

☆考點32：

原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當(dāng)初購置時的價格或發(fā)生的支出。

賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。

原始價值是始終不變的；賬面價值是隨時間的推移而減少的。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。

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