房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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[例5-1] 某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1．2億元，將其開發(fā)成“五通一千”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2．5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2％、5．5％和10％，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價（假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入）

[解] 求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：

該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率

得出：

該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息）/1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率

該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息）/（1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率）×可轉(zhuǎn)讓熟地面積 =（取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用十總投資利息）/（1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率）×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積=436（元/㎡）

3.適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：

新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤，即：

新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

在實際估價中應(yīng)根據(jù)估價對象和當?shù)氐膶嶋H情況，對上述公式進行具體化。

4.適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：

舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物重新購建價格

在上式中，必要時還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導致的土地價值減損。

在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

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