房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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1、上升期。在這一時期，需求不斷增加，房屋供不應求。

需求增加主要是實質(zhì)性的消費需求的增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟復蘇、收入增加等時期。

(消費需求夾雜著投資需求增加的時期)主要特征：租金和售價幾乎同步上漲;二手房屋的價格上漲。

2、高峰期。實質(zhì)性的消費需求在上升期基本上得到滿。(投資需求夾雜著消費需求增加的時期)主要特征：售價以比租金快得多的速度上漲;新房換手快，交易量大。

3、衰退期。價格上升到頂點，期望通過價格差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲得利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。

主要特征：新房銷售困難;投資者紛紛設法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大;房屋空置率上升。

4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再生產(chǎn)或很少產(chǎn)生。主要特征：市場極為蕭條，交易量很小;房地產(chǎn)開發(fā)項目開工率低;

房地產(chǎn)泡沫：指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的快速上漲，從而價格遠離價值。

形成的原因：

1、群體的非理性預期。

2、過度的投機炒作。對房地產(chǎn)價格看漲的共同預期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎。

購買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費需求，投資需求，投機需求，跟風需求。

判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場價格是否持續(xù)，越來越高地背離其理論價格。簡單的衡量指標有房價與房租之比，入住率。房價與房租之比120倍左右。

四、房地產(chǎn)業(yè)(第三產(chǎn)業(yè))：

是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)。(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)中介服務，物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。)

地位：是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)。

作用：

1、為各種生產(chǎn)和生活活動提供不可缺少的物質(zhì)條件。

2、可以擴大內(nèi)需，拉動投資增長、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。

3、可以帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4、可以改善居民居住條件。

5、可以加快城市基礎設施建設和改變落后的城市面貌。

6、有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，加快改革開放。

7、可以擴大就業(yè)。

8、可以增加稅收和財政收入。

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關系。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、服務和管理等多種性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。聯(lián)系：對象都是房地產(chǎn)。

第二章 我國土地基本制度

一、我國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)是社會主義公有制。土地公有制是我國土地制度的基礎和核心，也是我國社會主義制度的重要經(jīng)濟基礎。

形式：全民所有制，勞動群眾集體所有制。

二、土地管理制度

1、土地登記制度：國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋鄬訇P系、面積、用途、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地的權屬，加強政府對于土地的管理，保護權利人合法權益的制度。

土地登記以宗地為單位，擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者應當分宗申請登記，兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當分別登記。

2、國有土地有償使用制度(20世紀80年代)。我國國有土地供給實行有償使用和劃撥兩種方式。國有土地有償使用方式包括國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國有土地使用權作價出資或者授權經(jīng)營。

特征：堅持城市土地國家所有制;土地有償使用的形式多樣化;雙軌并存，經(jīng)營性用地全面實行有償使用;強化有形市場建設和專業(yè)化的中介服務。

3、土地用途管制制度(1998年)。特點：帶有明顯的強制性;需要多部門協(xié)作;各級人民政府是實行的主體。

土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途，尤其是耕地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地必須經(jīng)有批準權的人民政府核準。

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（責任編輯：中大編輯）