房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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集團(tuán)企業(yè)如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)管理控制框架和流程是搭建在房地產(chǎn)企業(yè)組織之上的，所以，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理控制模型，會(huì)因?yàn)榻M織的不同而有所不同，切不可生搬硬套。比如，對(duì)于一般的項(xiàng)目型房地產(chǎn)公司，可以先做好前期的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃（風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、應(yīng)對(duì)計(jì)劃編制等），把風(fēng)險(xiǎn)的臨界值檢查放置在項(xiàng)目日?？?jī)效評(píng)估工作中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)清單中的風(fēng)險(xiǎn)就能做到預(yù)見性的管理了。

對(duì)于集團(tuán)式的大型房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，就需要考慮建立基于企業(yè)管理體系下的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。比如，在項(xiàng)目前期，需要充分的做好風(fēng)險(xiǎn)清單以及風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備計(jì)劃的編制，在組織上設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，并設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，流程范圍覆蓋項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)部門。其中，項(xiàng)目部作為風(fēng)險(xiǎn)管理的一線部門，要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)臨界值進(jìn)行實(shí)時(shí)的檢測(cè)，并定期匯報(bào)給上級(jí)的公司。區(qū)域分公司（或是子公司）要定期的審核風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告，如果遇到高等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，首先要判斷風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)是否在范圍之內(nèi)，如果超出范圍就要第一時(shí)間匯報(bào)到集團(tuán)公司。保證信息能暢通的傳達(dá)是風(fēng)險(xiǎn)事件能得到妥善處理的最基本條件。定期的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告是項(xiàng)目核心的過(guò)程輸出產(chǎn)品之一，它能保證項(xiàng)目知識(shí)有效的利用。在風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告中不僅要有臨界值風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的內(nèi)容，還應(yīng)該有對(duì)所有發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件的描述和處理過(guò)程。上級(jí)（區(qū)域公司或是分公司、集團(tuán)公司）要對(duì)報(bào)告的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查。

總之，對(duì)于集團(tuán)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，集團(tuán)公司在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)中處于最高等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)事件處理及所有風(fēng)險(xiǎn)事件處理的管理地位。在這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制框架中，前期的風(fēng)險(xiǎn)清單和風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備計(jì)劃是風(fēng)險(xiǎn)事件能得到合理處理的基本保障，風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)要從成本、進(jìn)度等指標(biāo)上設(shè)置不同的組織等級(jí)進(jìn)行處理，這要和組織不同的權(quán)限等級(jí)結(jié)合，確保責(zé)權(quán)明晰。

對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)，大多管理者想到的是能應(yīng)對(duì)，采用的方式是接受、減輕等被動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施。房地產(chǎn)商也是如此，多數(shù)房地產(chǎn)商設(shè)有開發(fā)部、工程部、銷售部等專業(yè)的技術(shù)部門，大多數(shù)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)都能在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)解決。但是風(fēng)險(xiǎn)不局限于技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)源很多，由于管理不當(dāng)，本應(yīng)在計(jì)劃內(nèi)的作業(yè)，可能就變成了風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目的整個(gè)生命周期，在項(xiàng)目的每個(gè)階段都存在。所以在項(xiàng)目開始前期，就要為每個(gè)已經(jīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)做好“準(zhǔn)備”。這些風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備包括制度上、人力、資金上準(zhǔn)備。在制度上，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系，制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程，落實(shí)到崗位、并做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算。保證風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，能有一系列的既定動(dòng)作進(jìn)行。本文討論的風(fēng)險(xiǎn)事件基本都是悲觀的，一種不確定因素對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生影響時(shí)，對(duì)于不利影響的事件，我們稱之為風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于能產(chǎn)生有利影響的事件，我們一般稱之為機(jī)會(huì)。不確定事件的發(fā)生會(huì)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，往往也伴隨有機(jī)會(huì)產(chǎn)生，同一事件，不同的組織采用了不同的行動(dòng)，產(chǎn)生的效果就會(huì)不同。成熟的開發(fā)商能透過(guò)風(fēng)險(xiǎn)看到機(jī)會(huì)，但有些開發(fā)商卻被風(fēng)險(xiǎn)擋在了殿堂之外。

購(gòu)房前需提防的行為

一、小心利用農(nóng)村集體土地開發(fā)的房產(chǎn)。前些時(shí)候，有不少鄉(xiāng)、縣、郊區(qū)單位擅自在集體的土地上建造住宅，對(duì)社會(huì)公開銷售；也有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司與某個(gè)鄉(xiāng)進(jìn)行二、小心雙方聯(lián)建開發(fā)的房產(chǎn)。聯(lián)建房屋是城市里最近幾年出現(xiàn)較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。所謂聯(lián)建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯(lián)合起來(lái)共同開發(fā)建設(shè)自用的住宅。由于歷史的原因，有地皮一方大都擁有國(guó)家劃撥的土地使用權(quán)。按照各地區(qū)的有關(guān)聯(lián)建分成規(guī)定，聯(lián)建各方分得自己應(yīng)得的那一部分房產(chǎn)只能自用，而不能出售。但有些房地產(chǎn)開發(fā)公司卻將聯(lián)建的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，這種房子當(dāng)然也辦不下產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)槁?lián)建項(xiàng)目不是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，聯(lián)建方?jīng)]有向國(guó)家繳納地價(jià)款。還有的聯(lián)建項(xiàng)目經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)手，每次轉(zhuǎn)手都使價(jià)格上了一個(gè)臺(tái)階，但終因無(wú)人負(fù)責(zé)向國(guó)家交納地價(jià)款而導(dǎo)致最終也辦不下產(chǎn)權(quán)證。這樣的房子，我勸你也不要買。

二、小心經(jīng)過(guò)改建的房屋。有一些單位或企業(yè)因?yàn)樘潛p或其他原因，將自己擁有的車間或辦公樓重新裝修，然后直接出租，也有的將裝修后的大樓采取50年租賃期的方式進(jìn)行變相銷售。這些房產(chǎn)原本是單位或企業(yè)自用，現(xiàn)在用來(lái)搞經(jīng)營(yíng)，性質(zhì)改變了，國(guó)家理應(yīng)獲得相應(yīng)的土地受益。但實(shí)際上幾乎沒有改建單位在出租或變相銷售后會(huì)向國(guó)家交納土地收益。這樣的房產(chǎn)一旦被政府主管部門發(fā)現(xiàn)，早晚會(huì)受到處罰。所以，我建議這種房子你也不能買。

三、小心上了代理商的當(dāng)。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，活躍著許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)代理銷售人員，由于他們的辛勤工作，使大量的商品房迅速完成交易。但與此同時(shí)，也普遍存在著這樣的問(wèn)題——由于代理商的工作是一時(shí)性的（將客戶介紹給發(fā)展商，促成交易便大功告成），所以為了促銷，許多代理商在推銷房產(chǎn)時(shí)，往往夸大其詞地進(jìn)行宣傳，用不負(fù)責(zé)的許諾和嚴(yán)重失真的廣告誘導(dǎo)一些客戶買房，待客戶與發(fā)展商簽約入住后發(fā)現(xiàn)實(shí)物與宣傳大相徑庭時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)把責(zé)任推到代理商身上，而代理商此時(shí)早已溜之大吉了。

四、小心違法交易帶來(lái)麻煩。不規(guī)范或違法的房地產(chǎn)交易還較普遍，直接影響了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。例如有的發(fā)展商銷售手續(xù)不齊全的房子；有的發(fā)展商根本就沒有銷售許可證；甚至有的房地產(chǎn)項(xiàng)目從來(lái)就沒有立項(xiàng)批復(fù)；有的發(fā)展商公開出售沒有產(chǎn)權(quán)只有所謂使用權(quán)的房子；有的人在私下倒賣公房；還有的人在私下買賣私房、違章建筑和臨時(shí)建筑。這些交易都是不規(guī)范或違法的，這樣的房產(chǎn)你也不能買。

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