房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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成本法的基本原理

1.成本法的概念

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值。

成本法這個概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價格。

2.成本法的理論依據(jù)

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建設該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設（或者委托另外的人開發(fā)建設）

由上可見，一個是不低于開發(fā)建設已經(jīng)花費的代價，一個是不高于預計重新開發(fā)建設所需花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價（包含正常的費用、稅金和利潤）因此，估價人員便可以根據(jù)開發(fā)建設估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算其價格

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