房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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征收

物權(quán)法解釋：

第四十二條　為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

[解釋]本條是關(guān)于征收的規(guī)定。

征收是國(guó)家以行政權(quán)取得集體、單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為。征收的主體是國(guó)家，通常是政府部門(mén)，政府以行政命令的方式從集體、單位和個(gè)人取得土地、房屋等財(cái)產(chǎn)，集體、單位和個(gè)人必須服從。在物權(quán)法上，征收是物權(quán)變動(dòng)的一種極為特殊的情形。征收屬于政府行使行政權(quán)，屬于行政關(guān)系，不屬于民事關(guān)系，但由于征收是所有權(quán)喪失的一種方式，是對(duì)所有權(quán)的限制，同時(shí)又是國(guó)家取得所有權(quán)的一種方式，因此外國(guó)民法通常都從這一民事角度對(duì)征收作原則規(guī)定。

征收導(dǎo)致所有權(quán)的喪失，當(dāng)然對(duì)所有權(quán)人造成損害。因此，征收雖然是被許可的行為，但通常都附有嚴(yán)格的法定條件的限制。征收土地是世界各國(guó)政府取得土地的常用辦法，但在土地私有制國(guó)家里，征收土地的含義與我國(guó)有所不同，即表現(xiàn)為一種強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只有在正常收買(mǎi)無(wú)法取得土地時(shí)再動(dòng)用征收權(quán)。其特點(diǎn)是：（1）只有為了公共目的，可以征收，非公共目的，不得動(dòng)用征收權(quán)；（2）必須經(jīng)過(guò)一定的程序，有的還需議會(huì)批準(zhǔn)；（3）按市價(jià)予以補(bǔ)償。由于征收本不屬于民法規(guī)范，同時(shí)征收的情況極為復(fù)雜，因此，外國(guó)民法通常規(guī)定得較為簡(jiǎn)單，但都原則性地規(guī)定了公共利益的目的和公平補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。如法國(guó)規(guī)定，任何人不得被強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，但因公用并在事前受公正補(bǔ)償時(shí)，不在此限。意大利規(guī)定，不得全部或部分地使任何所有權(quán)人喪失所有權(quán)，但是，為公共利益的需要，依法宣告征收并且給予合理補(bǔ)償?shù)那闆r不在此限。德國(guó)基本法規(guī)定，剝奪所有權(quán)只有為公共福利的目的才能被允許。剝奪所有權(quán)只有依照法律或者法律的原因進(jìn)行，而且該法律對(duì)損害賠償?shù)姆绞胶痛胧┯兴?guī)定。該賠償必須在對(duì)公共利益和當(dāng)事人的利益進(jìn)行公平地衡量之后確定。對(duì)損害賠償?shù)母叩陀袪?zhēng)議時(shí)可以向地方法院提起訴訟。

在我國(guó)，由于公共建設(shè)任務(wù)繁重而征收較多，在城市是因城市規(guī)劃拆遷而征收居民房屋，在農(nóng)村是因公共建設(shè)、城市規(guī)劃而征收集體土地。在征收集體所有土地和城鄉(xiāng)居民房屋的過(guò)程中，侵害群眾利益的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，社會(huì)普遍關(guān)注。在物權(quán)法制定過(guò)程中，對(duì)于征收的問(wèn)題意見(jiàn)較多，主要集中在公共利益的目的和征收補(bǔ)償兩個(gè)方面。

關(guān)于公共利益。有的認(rèn)為，應(yīng)在物權(quán)法中明確界定公共利益的范圍，以限制有的地方政府濫用征收權(quán)力，侵害群眾利益。在立法過(guò)程中，曾將“為了公共利益的需要”修改為“為了發(fā)展公益事業(yè)、維護(hù)國(guó)家安全等公共利益的需要”，但有關(guān)部門(mén)和專家認(rèn)為這樣規(guī)定仍不清楚。全國(guó)人大法律委員會(huì)、全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)同國(guó)務(wù)院法制辦、國(guó)土資源部等部門(mén)以及專家反復(fù)研究，一致認(rèn)為：在不同領(lǐng)域內(nèi)，在不同情形下，公共利益是不同的，情況相當(dāng)復(fù)雜，物權(quán)法難以對(duì)公共利益做出統(tǒng)一的具體界定，還是分別由土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等單行法律規(guī)定較為切合實(shí)際?，F(xiàn)行有的法律如信托法、測(cè)繪法已經(jīng)對(duì)公共利益的范圍做了一些具體界定。

關(guān)于征收補(bǔ)償。有的認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)生活中，存在征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、補(bǔ)償不到位的問(wèn)題，侵害群眾利益，建議對(duì)補(bǔ)償問(wèn)題做出具體規(guī)定。有的建議規(guī)定為“相應(yīng)補(bǔ)償”，有的建議規(guī)定為“合理補(bǔ)償”，有的建議規(guī)定為“充分補(bǔ)償”，有的建議規(guī)定“根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格予以補(bǔ)償”。針對(duì)群眾反映較大的問(wèn)題，本條第二款、第三款就補(bǔ)償原則和補(bǔ)償內(nèi)容做了明確規(guī)定。考慮到各地的發(fā)展很不平衡，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法，由土地管理法等有關(guān)法律依照本法規(guī)定的補(bǔ)償原則和補(bǔ)償內(nèi)容，根據(jù)不同情況做出規(guī)定。針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中補(bǔ)償不到位和侵占補(bǔ)償費(fèi)用的行為，本條第四款明確規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

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