房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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對房屋租賃案件中增添物的處理（一）

近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，房屋租賃市場相當活躍，房屋租賃糾紛案件與過去相比，也呈現(xiàn)出一些新的特點。突出表現(xiàn)為新類型的酒樓、商場、發(fā)廊等房屋租賃糾紛不斷增加，這些糾紛的承租方為了給顧客提供一個良好、舒適的服務(wù)環(huán)境，往往對承租房屋進行大規(guī)模的裝修及增加服務(wù)設(shè)備，動輒數(shù)萬、幾十，多的甚至上百萬元。但由于雙方在訂立房屋租賃合同時對這些增添物的處理約定不明或未作約定，加之相關(guān)的法律、法規(guī)對此缺乏明確、具體的規(guī)定，一旦發(fā)生糾紛，法院處理起來難度很大，處理結(jié)果也不盡相同，影響了法院判決的嚴肅性和統(tǒng)一性。對此，筆者有一些不成熟的看法，擬在本文淺作探討。

一、裝修物和增添物的區(qū)別

在探討房屋租賃糾紛案件中增添物的處理之前，筆者認為應(yīng)首先區(qū)分裝修物和增添物兩個概念。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》（1995年9月1日施行）第二條第三款的規(guī)定：“本規(guī)定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進行修飾處理的工程建筑活動”?？梢?，裝修物應(yīng)是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料，它不應(yīng)包括增設(shè)在建筑物或構(gòu)筑物上的中央空調(diào)、電梯、水、電等服務(wù)設(shè)施或設(shè)備。但現(xiàn)在訴訟到法院的房屋租賃糾紛案件中需要處理的承租人損失，不僅包括裝修物的損失，多數(shù)還包括前述的增加設(shè)備損失。這些設(shè)備由于需嵌裝在房屋中，安裝、拆除費用都很高，一旦拆除會嚴重影響其本身的價值，而且還會損壞房屋本身。所以，法院一般也將這些設(shè)備判決由出租人承擔，由出租人適當補償承租人損失。但在法律文書中有的法院將承租人的設(shè)備損失和裝修物損失統(tǒng)稱為裝修物損失是不科學的。因為根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，裝修物的內(nèi)容不包括增加的電梯、空調(diào)等配套設(shè)備，而“增加的設(shè)備”這一概念也不能完全包括裝修物所指內(nèi)容。筆者認為上述的兩種損失應(yīng)統(tǒng)稱為增添物或增添損失。因為，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，如《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條、《城市公有房屋管理規(guī)定》第二十五條都是使用“增添”一詞來概括上述兩項內(nèi)容，為了和法律、法規(guī)的規(guī)定相一致，筆者認為使用“增添物”這一概念來概括裝修物和增加的設(shè)備這兩項內(nèi)容比較合適。

二、增添物的性質(zhì)和特點

在民法理論中，動產(chǎn)所有權(quán)可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有權(quán)人的物相結(jié)合成為一物，形成新的財產(chǎn)。附合可以分為動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合兩種。動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的一般原則是，依不動產(chǎn)為主物，由不動產(chǎn)之所有權(quán)人取得附合其上的從物的所有權(quán)。對從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權(quán)人為善意附合，有權(quán)依不當?shù)美姆梢?guī)定要求主物物主賠償損失；從物所有權(quán)人為非善意附合的（如在承租的住房內(nèi)設(shè)置不利于房屋的建筑物），則反而應(yīng)承擔排除損害的責任。①如“臺灣民法”第811條規(guī)定：動產(chǎn)因附合而為不動產(chǎn)之重要成分者，不動產(chǎn)所有人，取得動產(chǎn)所有權(quán)。但原動產(chǎn)所有人可依不當?shù)美囊?guī)定請求其動產(chǎn)價值相當?shù)难a償（臺灣民法第816條）?！兜聡穹ǖ洹返?46條規(guī)定：“動產(chǎn)與土地附合成為土地之同一體的構(gòu)成部分者，土地所有權(quán)擴充到該動產(chǎn)”。但應(yīng)補償動產(chǎn)所有人的損失（第951條）。在英美法中，動產(chǎn)也同樣可以成為不動產(chǎn)的附合物。對于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，我國法律沒有直接規(guī)定，但最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干間題的意見（試行）（下稱《意見》）第86條的規(guī)定基本上體現(xiàn)了上述理論，該條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當負賠償責任”。

在房屋租賃糾紛案件中，增添物和原租賃房屋之間就屬于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。增添物是從物，房屋是主物，增添物因其附合于作為不動產(chǎn)的主物房屋上，其所有權(quán)由房屋所有權(quán)人取得。

在房屋租賃活動中，增添物具有如下特點：

1、增添物為承租人所有。因增添物是承租人投資進行增添行為的產(chǎn)物，其所有權(quán)當然歸承租人所有。

2、增添物與承租的房屋附合后雖能辨明原物，但己達到不可分離的程度。

3、如強行將增添物與房屋分離，則可能導(dǎo)致該財產(chǎn)損毀或花費過大。

本文所稱的增添物即是同時具有上述特點的裝修物或增加設(shè)備，對于能夠拆除，又不會嚴重影響該物本身價值的，不屬于本文所稱的增添物。

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（責任編輯：）

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