房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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求取建筑物折舊的年限法

年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。

建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。

建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。

建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實際經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是估計有效經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)，即有效經(jīng)過年數(shù)通常是在實際經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到：①當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng)；

②當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)；③當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)。

建筑物的剩余壽命是其壽命減去經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即

剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)

因此，如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實際經(jīng)過年數(shù)少，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。這樣求出的建筑物折舊更符合實際情況。

年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：

Di=D=C-S/N=C（1-R）/N

式中D.——第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個常數(shù)D.

C——建筑物的重新購建價格。

s——建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。建筑物的殘值是預(yù)計建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命后，不宜繼續(xù)使用時，經(jīng)拆除后的舊料價值。清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發(fā)生的費用。

N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。

R——建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率，即

R=S/C×100％

有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的計算公式為：

E t=D×t

=（c—s）t/N

= C（1-R）t/N

式中Et一一建筑物的折舊總額。

采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：

V=C—Et

=C-（C-S）t/N

=C[1一（1一R）t/N]

式中V——建筑物的現(xiàn)值。

題目4：某建筑物的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價格為500元／m2，判定其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5％。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。

[解]已知：c=500 x 100=50000（元）；R=5％；N=30年；t=10年。

則

年折舊額D=C（1-R）/N=50000 x（1-5%）/30=1583元

折舊總額Et= C（1-R）t/N=50000 x（1-5%） x10/30=15833元

建筑物現(xiàn)值V=c[1一（1一R） t/N]]

=50 000×[1-（1—5％）10/30]

=34167（元）

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