房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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1、中國目前的居民點系列是怎么樣?它們是如何分為鄉(xiāng)村和城市的?

中國目前的居民點系列為：村莊—鄉(xiāng)鎮(zhèn)—建制鎮(zhèn)—城市。這些居民點根據(jù)性質(zhì)和人口規(guī)模，分為鄉(xiāng)村和城市兩大類。其中，村莊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)村型居民點，統(tǒng)稱鄉(xiāng)村;建制鎮(zhèn)和城市屬于城市型居民點，統(tǒng)稱城鎮(zhèn)或城市。

2、什么是城市?它有哪幾種分類?各種分類有何意義?

城市是一定數(shù)量的非農(nóng)人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集聚地，是一種有別于鄉(xiāng)村的居住和社會組織形式，是國家或一定區(qū)域的政治、經(jīng)濟、文化中心。

根據(jù)城市規(guī)模的分類：小城市(20萬以下)、中等城市(20-50萬)、大城市(50萬以上)，特大城市(100萬以上)。

根據(jù)城市職能分類：具有綜合職能的城市和以某種職能為主的城市(采掘、重工、輕工、商貿(mào)等。)

根據(jù)城市行政等級：從低到高分別為建制鎮(zhèn)、縣級市、地級市、副省級市和直轄市。

其他分類：南方城市、北方城市、沿海城市、內(nèi)陸城市、邊境城市和內(nèi)地城市。

3、城市行政區(qū)、建成區(qū)、規(guī)劃區(qū)、市區(qū)、近郊區(qū)的范圍是如何界定的?

城市行政區(qū)是指城市行政管轄的全部地域。

城市建成區(qū)是指城市行政區(qū)內(nèi)實際已經(jīng)成片開發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的地區(qū)。

城市規(guī)劃區(qū)是指城市建成區(qū)以及因城市建設(shè)和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域。

市區(qū)是城市的核心。

市區(qū)的外圍稱為郊區(qū)。

4、什么是城市功能分區(qū)?城市主要有哪些功能區(qū)?

城市中各種物質(zhì)要素按照不同功能進行分區(qū)布置，一些物質(zhì)要素集中布置在一定的區(qū)域范圍，便形成了各種功能區(qū)。主要的功能區(qū)有：中心商務(wù)區(qū)(CBD)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、文教區(qū)、風景區(qū)、綜合區(qū)、衛(wèi)星城、開發(fā)區(qū)。

5、中國城市土地利用是如何分類的?

中國城市土地利用根據(jù)城市中土地使用的主要性質(zhì)，劃分為下列類型：居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和其他用地、保留地。

6、什么是城市化?城市發(fā)展有何規(guī)律?

城市化也稱為城鎮(zhèn)化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過程。主要類型有：向心型城市化和離心型城市化、外延型城市化與飛地型城市化。

7、什么是城市用地評價?其評價結(jié)果分為哪幾類?

城市用地評價是根據(jù)城市發(fā)展的要求，對可能作為城市建設(shè)用地的自然條件和開發(fā)的區(qū)位條件所進行的工程評估及技術(shù)經(jīng)濟評價，為正確選擇城市用地提供科學(xué)依據(jù)。

8、城市用地自然條件評價的主要內(nèi)容是什么?

主要內(nèi)容有：

(1)水文及水文地質(zhì)條件：地下水位、城市水源、城市防洪。

(2)工程地質(zhì)條件：地基承載力、地震、工程地質(zhì)病害

(3)地形條件：

(4)氣候條件：氣溫、日照、風象、降水與濕度。

9、城市規(guī)劃控制指標和相關(guān)概念主要有哪些?它們的含義是什么?

主要有：

(1)用地性質(zhì)：是指規(guī)劃用地的使用工功能。

(2)用地面積：是指規(guī)劃用地塊劃定的面積。

(3)容積率：也稱為建筑容積率，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值，即容積率=總建筑面積/建筑用地面積。

(4)建筑限高：是指地塊內(nèi)允許的建筑(地面上)最大高度限制。

(5)建筑密度：也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率，即建筑密度=建筑基底總面積\建筑用地面積

(6)綠地率：是指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠地面積的總和占該地區(qū)總面積的比率。綠地率是衡量環(huán)境質(zhì)量的重要指標。

(7)綠化覆蓋率：是指城市一定地區(qū)內(nèi)綠化覆蓋面積占該地區(qū)總面積的比率。

(8)建筑間距：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。

(9)日照標準：是根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽房間在規(guī)定的日照標準日獲得的日照量，是編制居住區(qū)規(guī)劃，確定居住建筑間距的主要依據(jù)。

(10)日照間距系數(shù)：是指根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

(11)交通出入口方位：是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置機動車和行人出入口的方向和位置。

(12)停車泊位：是指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車位數(shù)量。

(13)用地紅線：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用地范圍的界線。

(14)道路紅線：是指城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。

(15)建筑后退紅線距離：是指建筑控制線與道路紅線或道路邊界、地塊邊界的距離。

(16)建筑控制線：是指建筑物基底位置的控制線。

(17)城市綠線：是指城市各類綠地范圍的控制線。

(18)城市紫線：是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。

(19)城市黃線：是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。

(20)城市藍線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。

10、什么是城市規(guī)劃?它的基本任務(wù)和主要作用有哪些?

11、什么是城鎮(zhèn)體系及城鎮(zhèn)體系規(guī)劃?

城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是統(tǒng)籌安排全國城鎮(zhèn)發(fā)展和城鎮(zhèn)空間布局的宏觀性、戰(zhàn)略性的規(guī)劃，用于指導(dǎo)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的編制，由國務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門組織編制。

12、什么是城市總體規(guī)劃綱要、城市總體規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃、城市詳細規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃?

城市總體規(guī)劃是一定時期內(nèi)城市發(fā)展目標、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署和實施措施，是引導(dǎo)和調(diào)控城市建設(shè)，保護和管理城市空間資源的重要依據(jù)和手段。

城市詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對一定時期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項建設(shè)用地指標作出的具體安排。

控制性詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。

修建性詳細規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細規(guī)劃確定的指標，編制具體的、操作性的規(guī)劃，作為各項建筑和工程設(shè)施設(shè)計入施工的依據(jù)。

13、城市總體規(guī)劃有哪些內(nèi)容?

其內(nèi)容包括：城市的發(fā)展布局、功能分區(qū)、用地布局、綜合交通體系、禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。

14、控制性詳細規(guī)劃的基本內(nèi)容有哪些?

內(nèi)容包括：(1)詳細確定規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標;(2)規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型。(3)規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求(4)提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等規(guī)劃引導(dǎo)性要求。(5)確定各級道路的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高。(6)根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線;(7)確定公共設(shè)施的位置、規(guī)模和布局。(8)制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理細則。

15、控制性詳細規(guī)劃對地塊控制指標有哪些?

指標有：建筑體量、體型、色彩

16、居住區(qū)的組成要素有哪些?各要素中又包括哪些內(nèi)容?

居住區(qū)的組成要素也是居住區(qū)的匹夫因素，主要有住宅、公共服務(wù)設(shè)施、道路和綠地。公共服務(wù)設(shè)施包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他。

17、居住區(qū)用地是如何構(gòu)成的?

居住區(qū)規(guī)劃總用地包括居住區(qū)用地和其他用地兩類。居住區(qū)用地包括住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地和公共綠地四項。其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配套建設(shè)的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

18、居住區(qū)住宅規(guī)劃布置的基本要求有哪些?

住宅應(yīng)布置在居住區(qū)內(nèi)環(huán)境條件優(yōu)越的地段。面街布置的住宅，其出入口應(yīng)避免直接城市道路和居住區(qū)道路。在一、二、六、七建筑氣候區(qū)，住宅布置主要應(yīng)有利于住宅冬季的日照、防寒、保溫與防風沙的侵襲;在三、四建筑氣候區(qū)，住宅布置主要應(yīng)考慮住宅夏季防熱和組織自然通風、導(dǎo)風入室的要求;在丘陵和山區(qū)，住宅布置除考慮與主導(dǎo)風向的關(guān)系外，尚應(yīng)重視因地形變化而產(chǎn)生的地方風對住宅建筑防寒、保溫或自然通風的影響。老年人住宅宜靠近相關(guān)服務(wù)設(shè)施和公共綠地。住宅間距應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風、消防、防災(zāi)、視覺衛(wèi)生等要求確定。住宅平均層數(shù)反映了居住區(qū)空間形態(tài)與景觀的特征，它是住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值。居住區(qū)根據(jù)住宅導(dǎo)數(shù)，可分為低層居住區(qū)、多層居住區(qū)、高層居住區(qū)或各種層數(shù)混合的居住區(qū)。應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃要求和綜合經(jīng)濟效益，確定經(jīng)濟的住宅層數(shù)與合理的導(dǎo)數(shù)結(jié)構(gòu)。

19、居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃布置的基本要求有哪些?

居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施是為了滿足居民物質(zhì)和文化生活的需要而配套建設(shè)的。所配套建設(shè)的項目多少、面積大小及空間布局等，決定著居住生活的便利程度和質(zhì)量。公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)合理設(shè)置、避免煙、氣、塵及噪聲對居民的干擾。

20、居住區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃布置的基本要求有哪些?

居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個方向與外圍道路相連，以保證居住區(qū)與城市有良好的交通聯(lián)系。

21、居住區(qū)內(nèi)綠地規(guī)劃布置的基本要求有哪些?

綠地率新區(qū)建設(shè)不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建不宜低于25%。

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