房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

《房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)知識》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試  《房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識》知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!   

1、什么是房地產(chǎn)價格?其形成條件有哪些?

房地產(chǎn)價格是和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。條件是：有用性、稀缺性、有效需求。

2、房地產(chǎn)價格與一般物品價格有哪些異同?

共同之處：(1)都是價格，用貨幣來表示。(2)都有波動，受供求因素的影響。

不同之處：(1)房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品的價格與區(qū)位關(guān)系不大。

(2)房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，一般物品的價格主要是物品本身的價格。

(3)房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品的價格主要是買賣價格。

(4)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況影響，一般物品的價格不易受交易者的個別情況左右。

(5)房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長，一般物品的價格形成的時間通常較短。

3、成效價格、市場價格、理論價格的含義及其相互關(guān)系是什么?

成交價是指一筆房地產(chǎn)交易中雙方實際達成交易---買方同意支付、賣方同意接受，或者買方付出、賣方收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。

市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。

理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的經(jīng)濟人的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

4、正常成效價格與非正常成交價格如何區(qū)分?

正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、無利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響;反之，則為非正常成效價格。

5、成交價格是如何形成的?

買方最高出價》買賣雙方成交價》賣方最低要價

6、總價格、單位價格、樓面地價的含義及其相互關(guān)系是什么?

總價格是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。

單位價格簡稱單價，其中土地單價是指單位土地面積的土地價格，土地與建筑物合在一起的房地產(chǎn)單價通常是指單位建筑物面積的價格。

樓面地價是一種特殊的土地單價，是按照土地上建筑物面積均攤的土地價格。

7、了解單位價格應(yīng)注意哪幾點?

8、樓面地價有何特殊作用?

樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格，在這種情況下，樓面地價與土地總價的關(guān)系為：

樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率

在現(xiàn)實中，樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

9、名義價格、實際價格的含義及其相互關(guān)系是什么?

名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通過需要在名義價格的基礎(chǔ)上進行計算或者處理才能得到。

10、現(xiàn)房價格、期房價格的含義及其相互關(guān)系是什么?

現(xiàn)房價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。期房價格是以目前尚未建行完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的房地產(chǎn)價格。

11、起價、標(biāo)價、均價的含義是什么?

起價是指銷售新建商品房的最低價。

標(biāo)價也稱報價、表格價，是新建商品房銷售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓幢、樓層的商品房的出售價格。

均價是所銷售商品房的平均價格。

12、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價的含義是什么?

評估價一般是指為人民法院或者有關(guān)當(dāng)事人確定擬拍賣房地產(chǎn)的保留提供參考依據(jù)，對擬拍賣房地產(chǎn)的市場價值或快速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結(jié)果。

保留價也也稱為拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價。

起拍價也稱開叫價格，起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。

應(yīng)價是竟買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，劃是競買人自己報出的購買價格。

13、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值、征用價值的含義是什么?

買賣價格：也稱為銷售價格，簡稱買賣價。房地產(chǎn)權(quán)力人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。

租賃價格：在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租，在土地與建筑物合在一起的情況下習(xí)慣上稱為房屋租賃價格，簡稱房租。

抵押價值：房地產(chǎn)抵押價值要大于未償還的貸款余額。

保險價值：是將房地產(chǎn)投保時，為確保保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。

計稅價值也稱為課稅價值，是為稅務(wù)機關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價格或租金。

征收價格也稱征收補償價值，是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。

14、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格的作用是什么?

基準(zhǔn)地價：也稱城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。

標(biāo)定地價：是指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的建設(shè)用地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。

房地產(chǎn)重置價格是指不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準(zhǔn)日期開發(fā)建設(shè)所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。

15、補地價的含義是什么?

補地價是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、土地使用出讓金、土地收益等。

16、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價的含義是什么?

市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。

政府定價是指由政府價格主管部門或者其他在關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。

17、房地產(chǎn)價格的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響類型有哪幾種?

(1)不同的影響因素或變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的。

(2)不同的影響因素或變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的。

(3)不同的影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的。

(4)有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)，有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間有關(guān)。

(5)各種影響因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的。

(6)同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不相同的。

(7)各種影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不相同的。

(8)某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化。

18、房地產(chǎn)價格的影響因素有哪些?它們與房地產(chǎn)價格的關(guān)系如何?

影響因素有：人口因素、居民收入因素、物價因素、利率因素、匯率因素、房地產(chǎn)稅收因素、城市規(guī)劃因素、交通管制因素、心理因素。

19、什么是市場法?其適用的對象是什么?

市場法是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕∽鋈藢ο髢r值的方法。

20、市場法估價的操作步驟是什么?

一般分四大步驟：(1)搜集交易實例。(2)選取可比實例。(3)對可比實例的成效價格進行適當(dāng)?shù)奶幚怼?4)求取最終的比準(zhǔn)價值。

21、搜集交易實例時應(yīng)搜集哪些內(nèi)容?

一般包括：(1)交易實例房地產(chǎn)基本狀況。(2)交易雙方。(3)成效價格。(4)成效日期。(5)付款方式。(6)交易情況。

22、選取可比實例應(yīng)符合哪些要求?

(1)可比實例應(yīng)是與估價對象相似的房地產(chǎn);(2)可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。(3)可比實例的成效日期應(yīng)盡量接近估價時點。(4)可比實例的成交價格慶盡量為正常價格。

23、如何建立比較基準(zhǔn)?

(1)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。(2)統(tǒng)一付款方式。(3)統(tǒng)一價格單位。

24、什么是交易情況修正?造成成效價格偏離其正常市場價格的因素主要有哪些?

如果可比實例的成交是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，這種對可比實例成效價格進行的修正，稱為交易情況修正。成交價格偏離的原因主要有：

(1)利害關(guān)系人之間的交易。(2)急于出售或急于購買的交易。(3)交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。(4)交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。(5)特殊交易方式的交易。(6)交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。(7)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。(8)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

25、什么是市場狀況調(diào)整?

將可比實例成交價格進行的調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。

26、什么是房地產(chǎn)狀況調(diào)整，它包括哪些方面?

如果可比實例房地產(chǎn)與做人對象房地產(chǎn)自身狀況之間有差異，則還應(yīng)對可比實例成效價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。包括區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。

27、將多個比準(zhǔn)價值綜合成一個最終比準(zhǔn)價值的方法有哪些?

簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法。

28、什么是收益法?其適用的對象是什么?

收益法是預(yù)測做人對象未來的收益，然后利用報酬率或者資本化率、收益乘數(shù)將未來的收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)等。

29、收益法估價的操作步驟是什么?

一般分4個步：搜集并驗證與做人對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。預(yù)測做人對象的未來收益。求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)。

30、請列舉報酬資本化法的幾種計算公式及其應(yīng)用條件?

31、什么是潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益?

潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。

有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。

運營費用是維護房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必需的費用。

凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。

32、出租型房地產(chǎn)的凈收益如何求取?

通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費用后的余額。

33、什么是報酬率?如何求取?

報酬率即折現(xiàn)率，是利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比較。報酬率為投資回報與所投入資本的比率。

34、什么是資本化率?如何求取?

35、什么是收益乘數(shù)?它有哪幾種?如何求取?

36、什么是成本法?其適用的對象是什么?

成本法是深圳市取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價。

37、成本法估價的操作步驟是什么?

一般有4步驟：弄清估價對象的價格構(gòu)成，搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料。測算估價對象的重新購建價格。測算估價對象的折舊。求取估價對象的積算價值。

38、房地產(chǎn)價格是如何構(gòu)成的?各構(gòu)成項目如何估算?

房地產(chǎn)價格通常由下列7大項構(gòu)成的：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤。

39、成本法的基本公式為何?

房地產(chǎn)價格=重新購建價格-折舊

40、重新購建價格、重置價格、重建價格的含義是什么?

重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。

建筑物的重新網(wǎng)建價格根據(jù)建筑物重新建筑方式的不同，分為重置價格和重建價格。重置價格也稱為重置成本，是指采用做人時點時尋建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建行與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。

重建價格也稱為重建成本，是指采用與做人對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。

41、求取土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本及建筑物重新購建價格的思路是什么?

求取房地的重新構(gòu)建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求取。二是將該房地產(chǎn)分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加求取。

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