房地產(chǎn)經(jīng)紀人

三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一/、以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

(一)2004年國家加強了塒土地市場的治理整頓，國務(wù)院要求在8月31日前清理協(xié)議出讓土地歷史遺留項目。某開發(fā)商于2002年6月取得一塊城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓合同約定2002年10月動工，但至2004年8月31日前一直未動工。

81.開發(fā)商未按約定動工期限開發(fā)土地，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)可作以下處理( )。

A.無償收回土地使用權(quán)

B.強制收回土地使用權(quán)，但給予適當補償

C.可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費

D.延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不得超過兩年

82.開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓該地塊土地使用權(quán)，受讓方欲改變原出讓合同約定的土地用途，下列表述正確的有(　)。

A.必須取得出讓方和規(guī)劃行政主管部門的同意

B.必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同

C.轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當將所獲得收益中的土地收益上繳國家

D.相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

83.如對該地塊上的房屋進行拆遷，下列表述中不正確的有(　)。

A.開發(fā)商必須申請辦理房屋拆遷許可證

B.必須委托專業(yè)拆遷單位實施拆遷

C.開發(fā)商必須與被拆遷入簽訂房屋拆遷協(xié)議后，方可拆遷

D.必須經(jīng)拆遷行政裁決后，才能進入強制拆遷程序

84.對房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般由獲得土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計單位上進行(　)。

A.控制性詳細規(guī)劃

B.修建性詳細規(guī)劃

C.房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計

D.建筑設(shè)計

(二)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲公司)有一房地產(chǎn)JF發(fā)項目，該項目由商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房兩部分組成，商業(yè)營業(yè)用房已竣工，住宅已作為在建工程設(shè)定抵押乙房地產(chǎn)中介機構(gòu)獨家代理銷售該項目。

85.在代理過程中，乙房地產(chǎn)中介機構(gòu)針對甲公司目前資金緊張、銷售狀況不理想的現(xiàn)狀，作了如下項目策劃，其中違反國家有關(guān)規(guī)定的有(　)，

A.將部分住宅項目轉(zhuǎn)讓

B.對商業(yè)營業(yè)用房實行返本銷售

C.對商業(yè)營業(yè)用房向買受人按合同標的額的25%收取定金

D.以職工購房名義申請個人住房貸款，借款資金由甲公司支配使用，并按期替借款人還款

86.乙房地產(chǎn)中介機構(gòu)與甲公司在協(xié)商簽訂房地產(chǎn)委托代理合同時，對代理費收取有下列設(shè)想，其中正確的有(　)。

A.向甲公司收取代理費

B.向甲公司、買受人各收取一半代理費

C.免收甲公司代理費，向買受人收取手續(xù)費

D.甲公司確定銷售基價，超出銷售基價部分歸乙房地產(chǎn)中介機構(gòu)

87.甲公司辦理商品房預(yù)售許可證須提交的資料包括(　)。

A.土地使用權(quán)證書及建設(shè)工程規(guī)劃許可證

B.商品房預(yù)售方案

C.投入資金達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明

D.商品房銷售委托書

88.銷售商品住宅時，甲公司應(yīng)當(　)。

A.償還貸款，解除在建工程抵押關(guān)系

B.經(jīng)抵押權(quán)人同意

C.經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)同意

D.通知抵押權(quán)人，并告知買受人銷售的商品房已設(shè)定抵押

89.房地產(chǎn)中介銷售商品房時，應(yīng)當向買受人出示(　)。

A.商品房預(yù)售方案

B.土地使用權(quán)出讓合同

C.商品房預(yù)售許可證

D.商品房銷售委托書

90.乙房地產(chǎn)中介機構(gòu)在發(fā)布房地產(chǎn)廣告時，作出以下承諾，不正確的有(　)。

A.提供代辦權(quán)證服務(wù)

B.保證有升值或投資回報

C.提供貸款服務(wù)

D.為人住者辦理戶口、升學(xué)等事項

(三)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)某住宅小區(qū)。2001年1月該小區(qū)竣工驗收。張某于

2002 年1月購買該小區(qū)一套住宅，與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同時提出，為少交契稅，建議將部分購房款單獨列為裝修費用。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司未表示反對。半年后，張某認為合同中單獨列出的裝修費用遠高于實際裝修所需費用，向法院提起訴訟。

91.張某所購住宅屋面防水的最低保修期限為(　)。

A.2年

B.3年

C.4年

D.5年

92.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定國家實行(　)制度。

A.房地產(chǎn)成交價格申報

B.契稅登記

C.公民購房資格認證

D.房地產(chǎn)價格評估

93.商品房買賣合同屬于(　)。

A.不要式合同

B.要式合同

C.非典型合同

D.典型合同

94.張某購房時，應(yīng)當繳納(　)。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.個人所得稅

D.城鎮(zhèn)土地使用稅

95.下列關(guān)于張某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房合同中裝修費用條款效力的表述中，正確的是(　)。

A.顯失公平，可變更，有效

B.是雙方當事人真實意思表示，有效

C.以合法形式掩蓋非法目的，無效

D.惡意串通，損害國家利益，無效

(四)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)獲得了某城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一地塊的土地使用權(quán)，用于商品房項目建設(shè)。該地塊的拆遷范圍內(nèi)包括王某的住房與一處社會福利院。王某由于不在本市居住，長期將其住房出租給劉某居住，房屋拆遷時，雙方約定的房屋租賃期限尚余5年。

96.甲公司可以以(　)方式獲得該地塊土地使用權(quán)。

A.拍賣

B.招標

C.劃撥

D.轉(zhuǎn)讓

97.下列關(guān)于甲公司辦理該項目報建手續(xù)的表述中，正確的有(　)。

A.甲公司在簽訂了土地使用權(quán)出讓合同后，應(yīng)向該市建設(shè)行政主管部門申請項目選址意見書

B.甲公司在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，應(yīng)先向該市規(guī)劃主管部門申請項目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.甲公司在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，應(yīng)向該市規(guī)劃_豐管部門申請項目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證

D.甲公司在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，應(yīng)先向該市規(guī)劃主管部門申領(lǐng)項目選址意見書和建設(shè)用地批準書。在出讓合同簽訂后，再申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

98.王某在本市沒有其他房屋，若王某與劉某繼續(xù)保持租賃關(guān)系，則甲公司與王某訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)包括(　)。

A.貨幣安置方式

B.安置房面積和地點

C.搬遷期限

D.搬遷過渡方式

99.如果王某欲獲得貨幣補償，則王某應(yīng)當(　)。

A.與劉某保持租賃關(guān)系

B.要求政府安置刈某

C.要求甲公司安置劉某

D.與劉某協(xié)商解除房屋租賃關(guān)系

100.下列關(guān)于拆遷補償安置該福利院的表述中，正確的有(　)。

A.根據(jù)本市拆遷管理部門的要求進行貨幣補償

B.根據(jù)本市規(guī)劃主管部門的要求進行重新建設(shè)

C.若進行貨幣補償，由于缺少可比實例，采用成本法評估較為科學(xué)

D.若進行貨幣補償，由于缺少可比實例，采用收益法評估較為科學(xué)

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