房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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考點預(yù)測（二）

考點6：

在經(jīng)濟學(xué)里有一個專門術(shù)語來描述市場競爭狀態(tài)，即市場結(jié)構(gòu)。根據(jù)競爭程度的不同，市場結(jié)構(gòu)可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。

1、完全競爭

完全競爭市場必須具備以下幾個條件：

（1）所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場；

（2）有相當(dāng)多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場上僅占微小份額，因而單個買者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者；

（3）市場信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完整信息，并能預(yù)測未來的價格；

（4）買者和賣者都可以自由進出市場；

（5）買者和賣者無串通共謀行為，也沒政府干預(yù)。

2、壟斷競爭

壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點：

（1）賣者和買者都比較多；

（2）產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別；

（3）市場信息比較完全。

3、寡頭壟斷

寡頭壟斷是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場上，生產(chǎn)者之間存在著競爭，但寡頭生產(chǎn)者在競爭中往往傾向于非價格競爭。這是因為寡頭生產(chǎn)者之間的價格戰(zhàn)往往會使整個市場的產(chǎn)品價格下降，從而使每個生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達成某種妥協(xié)。這種競爭主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進行，寡頭生產(chǎn)者在定價方面就會進行勾結(jié)。

4、完全壟斷

完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。

一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個特點：

（1）只有一個賣者，而買者很多；

（2）產(chǎn)品無相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；

（3）新生產(chǎn)者不能進入市場，潛在競爭與實際競爭一樣是不存在的。

造成賣方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制（如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專利、規(guī)模經(jīng)濟等

考點7：

在賣方與買方之間的競爭中，賣方為貴賣，會極力謀求抬高價格；買方為賤買，會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格為多少，取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強。根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區(qū)分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)和市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。

競爭關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競爭，還包括賣方內(nèi)部成員之間的競爭和買方內(nèi)部成員之間的競爭。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競爭的結(jié)果卻會降低價格。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競爭的結(jié)果卻會抬高價格。

考點3：

房地產(chǎn)市場周期大體有以下幾個階段：

1、上升期。在這一時期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。需求的增加主要是實質(zhì)性的消費需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟復(fù)蘇、收人增加等時期。由于實質(zhì)性需求的突然增加，市場上的房屋（房地產(chǎn)）供給不足，租金和售價不斷上升；隨著租金和售價的上升，對房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。

2、高峰期。在這一時期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。由于實質(zhì)性消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發(fā)項目開工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。

3、衰退期。由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項目陸續(xù)完成并投放市場，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價格出現(xiàn)下降。這一時期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，交易量很小；開發(fā)項目開工率低；消費需求依市場慣性減少，租金下降，

考點8：

影響房地產(chǎn)需求量的因素，或者 對某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

1、該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格上升，對其需求就會減少；價格下降，對其需求就會增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

2、消費者的收入水平。

3、相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。

4、消費者的偏好。

5、消費者對未來的預(yù)期

考點9：

彈性較大的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。

在經(jīng)濟學(xué)里，將彈性數(shù)值分為5種類型：

1、彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。

2、彈性數(shù)值小于1的情況，稱為缺乏彈性。

3、彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性。

4、彈性數(shù)值為無窮大的情況，稱為完全彈性。

5、彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無彈性。

需求富有價格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線；需求缺乏價格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線；需求單一價格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線；需求完全富有價格彈性，價格的任何微小變化都會導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線；需求完全無價格彈性，不管價格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

一種房地產(chǎn)需求的價格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

替代品：一種房地產(chǎn)的價格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟適用性住房與普通住宅之間。

互補品：對一種房地產(chǎn)的消費多了，對另一種房地產(chǎn)的消費也會多起來。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。

供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交；供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交；供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交；供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線；供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。

就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開發(fā)商可以根據(jù)市場價格的變化較及時地調(diào)整開發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。

房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比

房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價格價格變化的百分比

開發(fā)周期長的房地產(chǎn)，供給彈性較小。

考點10：

是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（賣者）在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

形成供給有兩個條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。

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