房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)（一）

目前，我國尚沒有關于房地產(chǎn)泡沫測度的深入的理論研究。國內(nèi)理論研究的角度集中在對房地產(chǎn)景氣波動的研究，確立的指標體系，即各種預警系統(tǒng)，旨在評價整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況，也就是利用房地產(chǎn)市場波峰和波谷的歷史記錄，來預測市場發(fā)展的方向，其主要目的是為減少市場的波動提供依據(jù)。不置可否，波動與泡沫有關，但是，波動絕不等于泡沫，它們的本質(zhì)不同，對波動的判斷標準根本不能用來判斷泡沫。因此，目前的許多爭論用這些景氣指標系統(tǒng)的綜合指數(shù)，甚至只是利用這些指標系統(tǒng)中的幾個指標，來分析當前房地產(chǎn)市場，做出目前中國出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫或沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的結(jié)論，都缺乏充分的理論依據(jù)。

一、房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)研究綜述

關于房地產(chǎn)泡沫的測度，國內(nèi)的研究很少，黃正新（2002）指出實物資本（產(chǎn)）基礎價值的確定不是根據(jù)現(xiàn)實資本的投資收益，而是由該資產(chǎn)或商品的生產(chǎn)成本加上流通費用再加上社會平均利潤計算的；李維哲和曲波（2002）設計了關于地產(chǎn)泡沫的預警指標，分為生產(chǎn)類指標、交易狀況類指標、消費狀況類指標和金融類指標四大類，這些指標雖然以測度房地產(chǎn)泡沫為名，實質(zhì)上仍然是房地產(chǎn)景氣的測度指標，并且指標過多，為實際應用帶來困難；洪開榮（2002）提出了泡沫計量“市場修正法”，以空置率為基礎計算房地產(chǎn)泡沫，同樣沒有分清景氣與泡沫的區(qū)別。

國外關于房地產(chǎn)泡沫的研究大致可以分為兩類：一類是從房地產(chǎn)價格形成的角度進行分析，建立各種各樣的房地產(chǎn)基礎價格的計算模型，將房地產(chǎn)實際價格與其基礎價格進行對比來測量泡沫的程度。另一類是從房地產(chǎn)的信用角度進行分析，設計各種指標來測量房地產(chǎn)泡沫的程度。

應該說，國外關于房地產(chǎn)泡沫的研究要遠遠超過國內(nèi)的研究。但是，國外對房地產(chǎn)泡沫的度量是基于完善的統(tǒng)計體系而進行的，所設計的指標對國內(nèi)的情況并不適用。并且，房地產(chǎn)基礎價格的計算本身就具有很大的難度及不確定性。由于房價和地價相互轉(zhuǎn)化的關系，無論是根據(jù)收益原理還是根據(jù)成本原理，都無法脫離對房地產(chǎn)未來趨勢的預期，而預期是肯定與泡沫相關聯(lián)的，因此，筆者認為通過計算房地產(chǎn)基礎價格來測度房地產(chǎn)泡沫并不完全科學。

二、房地產(chǎn)泡沫成因

房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟中最常見的價格泡沫現(xiàn)象，這是由房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點決定的，它具有容易引起泡沫的資產(chǎn)領域一般具有的特點，即：（1）供求難以達到均衡，（2）供給彈性校首先，由于房地產(chǎn)建設周期長，導致房地產(chǎn)的供給和需求之間存在時滯，難以達到均衡；其次，在所有的生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最校經(jīng)濟過熱時對房地產(chǎn)的需求旺盛，而房地產(chǎn)建設受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區(qū)的土地，不可能隨價格的上漲而增加。于是，在一定的時間內(nèi)，房地產(chǎn)價格可以與投入的貨幣數(shù)量同比例地上漲。因此，土地資源的稀缺限制了土地的供給彈性，加速了房地產(chǎn)價格的飆升，引起了房地產(chǎn)泡沫。

房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體。本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。

房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產(chǎn)價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經(jīng)濟發(fā)展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟前景看好，再用房地產(chǎn)作抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價格狂漲。

同樣，銀行也持有類似的心理，由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進一步地加劇了房地產(chǎn)價格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴張。因此，就是對房地產(chǎn)出于投機目的的需求，這與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

房地產(chǎn)泡沫生成機制的動力之二就是資金的支持，從經(jīng)濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。以日本為例，20世紀80-90年代的泡沫經(jīng)濟與土地神話和貨幣金融政策的影響關系密切。20世紀80年代初期，為適應日元升值和擴大內(nèi)需的要求，日本發(fā)展和開放了國內(nèi)市場，日本國內(nèi)出現(xiàn)了國家公共投資、企業(yè)設備投資和個人消費一齊上的局面，興起了大規(guī)模的基礎設施建設和住房建設的高潮。在日本這個國土面積狹小且又經(jīng)濟高度發(fā)達的國家，土地是最為可靠的財富。生產(chǎn)和技術能不斷向前發(fā)展，商品可以源源不斷地生產(chǎn)出來，可國土卻無法擴大。因此，土地價格只升不降成為大多數(shù)日本國民“顛撲不破的真理”，這種心理增加了購買土地的需求，對土地價格的上漲起了推波助瀾的作用。同時，大規(guī)模建設需要大量的投資，又引起旺盛的資金需求，使日本的金融市場快速發(fā)展，融資規(guī)模尤其是直接融資規(guī)模迅速擴大，最終超過實體經(jīng)濟的承受能力，導致了泡沫經(jīng)濟的泡滅。

總之，房地產(chǎn)泡沫的生成條件有兩個：一是過度的投機需求，二是投資信貸的支持。

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