房地產(chǎn)經(jīng)紀人

(一)違約的形式

按照違約行為發(fā)生的時間，可分為預期違約和屆期違約。

預期違約也稱為先期違約，是指在合同履行期到來之前，一方當事人無正當理由明確表示將不履行合同，或者自己的行為表示將不履行合同。

屆期違約也稱為實際違約，是指在合同履行期到來之后，當事人不履行或不完全履行合同義務。

屆期違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行。

(二)違約責任的承擔方式

法律規(guī)定的違約責任的承擔方式主要有：

(1)繼續(xù)履行。也稱強制繼續(xù)履行、依約履行、實際履行，是指在一方違反合同時，另一方有權要求其依據(jù)合同約定繼續(xù)履行。

(2)采取補救措施。

(3)賠償損失。也稱為違約賠償損失，是指違約方因不履行或不完全履行合同義務而給對方造成損失，依照法律的規(guī)定或者按照當事人的約定應當承擔賠償損失的責任。

(4)支付違約金。是指由當事人通過協(xié)商預先確定的、在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付。

違約金是由當事人協(xié)商確定的，其數(shù)額是預先確定的。違約金的約定雖然屬于當事人所享有的合同自由的范圍，但這種自由不是絕對的，而是受限制的。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少?！?/p>

(5)定金罰則?！逗贤ā返谝话僖皇鍡l規(guī)定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。

1.債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”

因此，定金具有懲罰性，是對違約行為的懲罰?！稉７ā芬?guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的20%這一比例為強制性規(guī)定，當事人不得違反。

如果當事人約定的定金比例超過20%，并非整個定金條款無效，而只是超過部分無效，例如，雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則超過部分的5%為無效。

2.定金與預付款的區(qū)別在于：預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預付款的交付在性質(zhì)上是一方履行主合同的行為，合同履行時預付款要充抵價款，合同不履行時預付款應當返還。

預付款的適用不存在制裁違約行為的問題，無論發(fā)生何種違約行為，都不發(fā)生預付款的喪失和雙倍返還。

因此，預付款與定金的性質(zhì)是完全不同的。

3.當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

這就是說，定金和違約金不能同時并用，只能選擇其一適用，適用了定金責任就不能再適用違約金責任，適用了違約金責任就不能再適用定金責任，兩者只能是單罰而不能是雙罰，否則會給違約方施以過重的責任，是不公平的。

當然，是選擇定金還是選擇違約金，這一權利屬于守約方。

4.定金責任與賠償損失的區(qū)別：定金責任不以實際發(fā)生的損害為前提，定金責任的承擔也不能替代賠償損失。

因此，在既有定金條款又有實際損失時，應分別適用定金責任和賠償損失的責任，兩者同時執(zhí)行，這與前面所講的定金與違約金的關系是不同的。當然，如果同時適用定金和賠償損失，其總值超過標的物價金總和的，人民法院應酌減定金的數(shù)額。

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（責任編輯：lqh）

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