房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)（二）

三、房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)

（一）房地產(chǎn)泡沫測度指標(biāo)的設(shè)計

本文設(shè)計了三個房地產(chǎn)泡沫測度指標(biāo)，分別為房地產(chǎn)價格增長率／實(shí)際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款／居民月收入。

第1個指標(biāo)：房地產(chǎn)價格增長率／實(shí)際GDP增長率該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來設(shè)計的。泡沫經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離程度的反映，從宏觀的角度來分析，泡沫膨脹的程度取決于經(jīng)濟(jì)增長速度和對經(jīng)濟(jì)增長速度的預(yù)期，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)泡沫也是如此，因此可以用房地產(chǎn)價格增長率與經(jīng)濟(jì)增長率進(jìn)行比較，反映虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。該指標(biāo)能反映房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張程度，是測量虛擬經(jīng)濟(jì)相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長速度的動態(tài)指標(biāo)，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化趨勢，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

本文并沒有采用基礎(chǔ)價格的標(biāo)準(zhǔn)來測算房地產(chǎn)泡沫的程度，而是采用實(shí)際GDP的增長率來代替基礎(chǔ)價格的增長率，避免了基礎(chǔ)價格測算中的各種不準(zhǔn)確的因素，可以反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。

第2個指標(biāo)：房價收入比該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫成因中的第一個因素：過度的投機(jī)需求來設(shè)計的。房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實(shí)際支付能力的上漲。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。

第3個指標(biāo)：住房按揭款／居民月收入該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫成因中的第二個因素：投資信貸的支持來設(shè)計的。房地產(chǎn)投機(jī)需求的膨脹離不開充足資金的支持，而充足的資金必須依靠銀行等金融部門的配合，因此居民投機(jī)需求的膨脹很大程度上依賴于信貸杠桿的推動，與信貸規(guī)模具有同步擴(kuò)張，互動發(fā)展的性質(zhì)。該指標(biāo)反映了信貸對居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消費(fèi)水平，代表了房地產(chǎn)泡沫發(fā)展及實(shí)現(xiàn)的程度。該指標(biāo)值越大，說明信貸對居民住房投資的支持程度越大，居民投入住房消費(fèi)的程度越高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)條件越好，如果房價保持上漲，則說明產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性越大。

因此，上述三個指標(biāo)分別根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義和生成機(jī)制揭示了房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)，可以將它們作為測度房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。

（二）房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)的合成

房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)可以取房地產(chǎn)測度指標(biāo)的幾何平均值來計算，即房地產(chǎn)價格增長率／實(shí)際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款／居民月收入三個指標(biāo)數(shù)值的平均數(shù)。設(shè)房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)為K，房地產(chǎn)價格增長率／實(shí)際GDP增長率為q[，1]，房價收入比為q[，2]，住房按揭款／居民月收入為q[，3].由于缺少歷史數(shù)據(jù)的積累，在我國應(yīng)用房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)K值無法給出科學(xué)準(zhǔn)確的評判標(biāo)準(zhǔn)，即無法指出“沒有泡沫、出現(xiàn)泡沫、泡沫嚴(yán)重”的界限和區(qū)間；但是，通過對各系列房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)值的時序和截面數(shù)據(jù)的對比，可以判斷各房地產(chǎn)市場中泡沫的發(fā)展程度，以此來分析房地產(chǎn)市場是否一直健康發(fā)展。

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