房地產經紀人

1、[單選題]某小區(qū)項目于2015年12月初通過竣工驗收，房地產開發(fā)企業(yè)于2018年3月15日將商品房交付給王某，則該開發(fā)商對商品房的屋面防水工程的保修期限截止日期為（）。

A.2018年12月1日

B.2020年12月1日

C.2021年3月15日

D.2023年3月15日

[答案]C

[解析]商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期，當存續(xù)期少于施工單位對房地產開發(fā)企業(yè)的最低保修期限時，房地產開發(fā)企業(yè)對購買人的保修期不得低于規(guī)定的最低保修期限。對建設工程承包方而言，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年，從工程竣工驗收合格之日起計算。對房地產開發(fā)商而言，屋面防水最低保修期限為3年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，適用此款)，保修期自商品住宅交付之日起計算。于是，開發(fā)商對該商品房的屋面防水工程保修期限截止到2021年3月15日。

2、[單選題]《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，未取得資質等級證書、超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期改正，處（）的罰款。

A.2萬元以上5萬元以下

B.3萬元以上7萬元以下

C.4萬元以上8萬元以下

D.5萬元以上10萬元以下

[答案]D

[解析]《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，未取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

3、[單選題]根據《房屋建筑工程質量保修辦法》，有防水要求的衛(wèi)生間和外墻面防水工程的最低保修期限為（）年。

A.3

B.4

C.5

D.6

[答案]C

[解析]根據《房屋建筑工程質量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：①地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;④電氣系統(tǒng)、給水排水管道、設備安裝為2年;⑤裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

4、[單選題]建設工程竣工驗收的程序中，建設單位應當在工程竣工驗收（）個工作日前，將驗收的時間地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質量監(jiān)督機構。

A.3

B.5

C.7

D.9

[答案]C

[解析]建設工程竣工驗收的程序中，建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質量監(jiān)督機構。

5、[單選題]由于出賣人的原因，商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過（）個月，買受人仍無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，人民法院應予支持。

A.3

B.6

C.9

D.12

[答案]D

[解析]商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

6、[單選題]甲房地產開發(fā)公司將商品房預售給張某，合同約定建筑面積110m2，單位建筑面積價格5000元。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產權登記的建筑面積100m2，甲公司應當返還張某（）元。

A.50000

B.67000

C.83500

D.100000

[答案]C

[解析]房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。本題中面積誤差比在3%以內的面積為：110×3%=3.3(m2)，返還買受人：3.3×5000=16500(元);面積誤差比在3%以外的面積為：10-3.3=6.7m2，返還買受人：6.7×5000×2=67000(元)，共返還：16500+67000=83500(元)。

7、[單選題]王某向甲房地產開發(fā)企業(yè)預購了一套建筑面積為90m2的商品住房，單價為6000元/m2，預售合同中未對房屋面積誤差作出約定，商品住房實測建筑面積為93m2，則王某實際支付房款（）萬元。

A.54.00

B.55.18

C.55.62

D.55.80

[答案]C

[解析]按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)對其處理原則都作出了相同的規(guī)定：①面積誤差比絕 對值在3%以內(含3%)，據實結算房價款。②面積誤差比絕 對值超出3%，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕 對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕 對值超過3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。其中，面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)÷合同約定面積×100%。本題中，王某購買商品房的面積誤差比=(93-90)÷90×100%=3.3%，超出3%。所以王某對于3%以外的面積無需支付。王某需支付的面積=90+3%×90=92.7(m2)，王某實際應付購房款=92.7×6000=556200(元)=55.62(萬元)。

8、[單選題]某商品房售價為8000元/m2，買賣雙方對房屋面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房產權登記的建筑面積是96m2，合同約定的建筑面積是100m2，則購房人實際支付該房的價款是（）萬元。

A.76.00

B.76.80

C.77.60

D.80.00

[答案]A

[解析]房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。本題中，面積誤差比在3%以內的面積為：100×3%=3(m2)，返還買受人：3×8000=24000(元);面積誤差比在3%以外的面積為：4-3=1(m2)，返還買受人：1×8000×2=16000(元)，共返還：24000+16000=40000(元)。則購房人實際支付該房的價款是100×8000-40000=760000(元)=76(萬元)。

9、[單選題]為了防御地質災害，甲房地產開發(fā)企業(yè)對已預售的房屋結構進行有利于購房者的更改，且不打算加價，則甲房地產開發(fā)企業(yè)（）。

A.不必通知買受人

B.應書面通知買受人

C.應公示通知買受人

D.可在交房時再告知買受人

[答案]B

[解析]房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

10、[單選題]下列不屬于物業(yè)承接驗收中應當遵循的原則的是（）。

A.誠實信用

B.平等自愿

C.客觀公正

D.保護業(yè)主共有財產

[答案]B

[解析]物業(yè)承接驗收中應遵循的原則包括：①誠實信用;②客觀公正;③權責分明;④保護業(yè)主共有財產。

（責任編輯：gx）

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